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在房屋交易中，賣家因房價上漲反悔、惡意抵押房屋的情況并不少見。北京一起案例中，賣家在房價翻倍后不僅拒絕過戶，還將房屋抵押借款，最終法院判決解除合同，賣家退還房款并支付高額違約金。這起案件為房屋交易雙方敲響了警鐘。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：趙磊，房屋買受人

被告 1：孫浩，房屋出賣人

被告 2：劉敏，孫浩前妻

關鍵公司：丙中介公司，居間服務方

（二）爭議焦點

趙磊與孫浩簽訂的房屋買賣協議能否解除？

孫浩應退還的購房款金額是 85 萬還是 100 萬？

約定的 80 萬違約金是否合理，法院會如何調整？

劉敏是否需對涉案債務承擔連帶責任？

（三）事件經過

2015 年 9 月，趙磊通過丙中介公司與孫浩簽訂《房屋買賣居間見證合同》及《補充協議》，約定以 100 萬元購買孫浩名下的一號房屋（大興區），并約定房屋產權證下發后 30 個工作日內辦理過戶。趙磊支付居間服務費 1 萬元，陸續向孫浩支付購房款，孫浩交付房屋后，趙磊對房屋進行裝修并使用。

2018 年 5 月，一號房屋產權證下發，此時房價已大幅上漲。孫浩因沉迷購彩虧損，不愿履行過戶義務，反而與案外人惡意串通，以借款為名簽訂《借款合同》，將房屋抵押并辦理登記。后因孫浩未還款，房屋被法院查封執行。趙磊多次催促過戶無果后起訴，要求解除合同、退還 100 萬房款、賠償居間費、裝修費及 80 萬違約金，并稱涉案債務為夫妻共同債務，要求劉敏承擔連帶責任。

孫浩辯稱僅收到 85 萬房款，15 萬尾款收條是被迫出具，且房款未用于家庭生活；劉敏則表示對賣房一事毫不知情，房屋為夫妻共同財產，自己未簽字追認，不應承擔責任。

二、案件分析

（一）合同解除的法定條件

根據《合同法》第九十四條，當事人一方遲延履行債務或有其他違約行為致使不能實現合同目的，另一方可以解除合同。本案中，孫浩在取得產權證后拒絕過戶，反而將房屋抵押導致被查封，致使趙磊無法取得房屋所有權，合同目的徹底落空。趙磊主張解除合同符合法定條件，且孫浩當庭同意解除，故合同應予以解除。

（二）購房款金額的認定

生效判決已認定，趙磊主張的 15 萬尾款支付發生在房屋被查封后，與其 “過戶后支付尾款” 的口頭約定不符，且未提供充分證據證明實際支付。根據 “誰主張誰舉證” 原則，法院采信孫浩關于收到 85 萬房款的主張，認定應退還房款金額為 85 萬。

（三）違約金的調整依據

雙方協議約定違約金 80 萬，孫浩認為過高。法院綜合考慮趙磊的實際損失（房款利息、裝修投入、房價上漲損失等），依據公平原則和誠實信用原則，酌情將違約金調整為 70 萬，不再單獨支持居間費和裝修費，既彌補了趙磊損失，也未過分加重孫浩責任。

（四）夫妻共同債務的認定

根據法律規定，夫妻共同債務需滿足 “共同意思表示” 或 “用于家庭日常生活”。本案中，劉敏對賣房不知情且未簽字，孫浩的銀行流水顯示房款未用于家庭開支，而是用于個人購彩。趙磊未能舉證證明劉敏知情或房款用于家庭，故涉案債務屬孫浩個人債務，劉敏不承擔連帶責任。

三、裁判結果

法院判決：

趙磊與孫浩 2015 年 9 月 25 日簽訂的《房屋買賣居間見證合同》及《補充協議》于 2024 年 12 月 2 日解除；

孫浩于判決生效后十日內退還趙磊房款 850000 元；

孫浩于判決生效后十日內支付趙磊違約金 700000 元；

駁回趙磊的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）房屋交易需強化風險防控

簽訂合同時應明確過戶時間、違約責任等關鍵條款，約定較高違約金以震懾違約行為。付款時盡量通過銀行轉賬并留存憑證，避免大額現金支付，尾款支付應與過戶同步進行。

（二）及時核查房屋權屬狀態

購買未取得產權證的房屋時，需核實房屋是否存在抵押、查封等權利瑕疵，可在合同中約定 “賣方保證房屋無權利瑕疵，否則承擔違約責任”。產權證下發后，應立即督促賣方辦理過戶，防止夜長夢多。

（三）夫妻共有房屋交易需共有人確認

購買夫妻共有房屋，務必要求夫妻雙方共同簽字，或由未簽字方出具書面追認文件，避免因 “無權處分” 導致合同糾紛。本案中趙磊明知房屋可能為共有卻未要求劉敏簽字，自身存在一定風險疏忽。

（四）遭遇違約及時維權

發現賣方違約跡象（如拖延過戶、惡意抵押等），應及時固定證據（聊天記錄、催告函等），通過訴訟主張權利，必要時申請財產保全，防止房屋被轉移或再次處分。

房屋交易涉及重大財產利益，買賣雙方均應恪守誠信，嚴格履行合同義務。購房者要提高風險意識，完善交易流程；賣房者要遵守契約精神，切勿因利益誘惑而違約，否則將承擔沉重的法律代價。如有疑問，建議咨詢專業律師保駕護航。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）