在全球經濟格局深度調整、國內經濟轉型升級的關鍵階段，中國房地產行業正經歷從規模擴張向高質量發展的深刻變革。從宏觀政策走向到細分領域創新，從存量資產盤活到跨界生態融合，各板塊領軍人物的實踐與思考，正勾勒出行業在轉型期的破局路徑與未來圖景。

宏觀視野：政策發力與市場信心的雙向重塑

知名經濟學家洪灝在分析當前經濟與房地產市場關系時指出，中國經濟的韌性不容忽視，“中國人的高儲蓄率與家庭保障模式，是應對外部沖擊的獨特緩沖墊。他強調，財政部提出的5%年度增長目標（2025年中國經濟增長目標）并非空談，房地產與消費領域的政策組合拳將成為關鍵支撐。在房地產調控方面，洪灝建議通過設立中央儲備基金收儲庫存，快速緩解市場供需失衡壓力，“新房與二手房的隱性庫存亟待清理，這一舉措能有效止住下跌慣性。”同時，消費刺激政策的持續發力已初見成效，2025年一季度的消費電子補貼帶動GDP超預期增長，這不僅印證了結構性改革的有效性，也為如地產等其他政策發力創造了空間。

對于資本市場，洪灝預判港股2025年下半年突破2025年3月24000點高位，科技與消費板塊有望成為資金避險的重要標的。他特別關注不同城市房地產市場的分化，認為二三線城市面臨較大庫存壓力，“日本新干線案例顯示，人口向大城市集聚是發展的趨勢。地產政策需與城市化進程深度結合。”

在宏觀政策引導與市場分化的背景下，頭部房企在住宅開發領域如何通過產品升級與精細化運營破局？

住宅開發：核心資產的價值堅守與產品升級

新世界中國華南及華東區域總經理梁國強用企業的逆周期表現，詮釋了核心城市核心資產的穿越周期能力。新世界中國將2024-2025財年（2024年6月-2025年6月）的銷售目標從110億元人民幣上調至140億元人民幣，截至2025年5月底已完成目標的95%，達到134億元人民幣。

“市場底不是一個能被量化的點，而是行業、政策、消費者和經濟層面互動下的筑底過程。”梁國強認為，一線和新一線城市已進入穩步筑底階段，2025年以來，北京、上海、廣州等城市核心地段的高質量資產率先脫穎而出。以廣州凱旋新世界為例，項目以超過20萬元/平方米的單價成交，成為廣州CBD成交規模最大、金額及均價最高的一手新房項目。

在他看來，行業已從粗放式發展進入精細化運營階段，“好房子”的標準已升級為“好生活”。新世界中國旗下項目注重超越普通人性化需求的細節，如廣州荔灣新世界?天馥的衛生間感應夜燈亮度控制、廚房水龍頭降噪設計等，“這些細節來自對業主生活的深度洞察。”同時，社區營造成為重要競爭力，廣州凱粵灣近7000戶形成的“親融社區”，催生30%買家來自家族或朋友推薦，而新世界云耀的老業主復購率更是達到50%。

梁國強強調，核心城市核心地段的核心資產具有恒久價值，“當房地產回歸使用特性和生活本源，那些經得起時間考驗的項目將持續綻放光芒。”

與住宅開發聚焦核心資產不同，代建行業的破局邏輯則聚焦于專業服務能力的突圍。

代建行業：紅海競爭中的專業化解題之道

旭輝建管總裁劉冰洋以蘇州蠡棠森嶼項目的實戰案例，詮釋了代建行業的生存法則。這個蘇州主城首個四代住宅（以“空中庭院”為核心設計，融合垂直綠化、立體園林等特點的新型住宅）項目以120%得房率、每層獨立花園的設計，首開即斬獲6.3億元銷售額，印證了“產品為王”的市場邏輯。

“當土地成本高企時，傳統開發模式已失效，四代住宅是高土地成本下的居住需求解題方案，而非簡單產品創新。”劉冰洋表示，代建行業已從1.0的高歌猛進（以規模擴張為主），進入2.0的精細化競爭（以專業服務為核心）階段，企業需要具備“多元化解題能力”。面對紅海市場，旭輝建管采取“有質量的簽約”策略，2025年前五個月簽約的42個代建項目中，央企、國企及地方政府平臺公司（以下簡稱‘央國平’）項目數量占比超90%，在管面積達3500萬平方米，代建費毛利逆勢增長。

其操盤的沈陽水立方項目頗具代表性，該項目經歷三輪重組失敗后，通過專業化運營實現成功盤活，成為東北地區不良資產處置標桿。“代建的底層邏輯是價值兌現，通過專業能力幫委托方解題。”劉冰洋透露，2025年旭輝建管將聚焦15省30城，通過供應鏈整合與小股操盤等創新模式，在激烈競爭中建立差異化優勢。

如果說代建行業的破局依賴專業服務能力，那么康養產業的創新則聚焦于跨界生態的融合。

康養產業：從服務付費到消費場景的生態革命

復星全球合伙人紀瓊驍提出的“康養即消費場景”理念，正在顛覆傳統養老產業的運營邏輯。“復星星堡不是養老院，而是一個承載家庭記憶與文化消費的生活空間。”他以旗下中環養老公寓為例，詳解如何通過海派文化裝修風格、復星好物集市等設計，吸引適配的老年群體入住，并帶動子女探訪形成的家庭消費鏈。

在產業協同層面，紀瓊驍展現出跨界整合的創新思維：“我們正聯合復星旅文，將亞特蘭蒂斯、豫園等文旅資源轉化為銀發旅游產品。”更值得關注的是其“保險+康養”模式——購買復星長期保險產品即可鎖定養老社區入住資格，這種將金融產品與實體服務綁定的做法，已實現復星保德信、聯合健康險等業務線的協同增長。

針對行業痛點，紀瓊驍提出供給側結構性改革的雙重邏輯：在總量上強調有效需求匹配，在結構上推動低端機構升級迭代。復星康養正加速京津冀、長三角等重點區域布局，通過改造閑置資產提升服務能級，“將無效供給轉化為有效供給，既是盤活存量的手段，也是滿足高端養老需求的路徑。”

與康養產業聚焦跨界融合的路徑不同，房地產細分領域中的產業園區更注重定制化服務與產業生態的深度綁定。

產業園區：定制化服務與產業生態的構建

園動力產業發展集團副總裁劉瑤揭示了產業園區運營的二元邏輯，即兩類核心客戶的需求存在顯著差異：央國平客戶更關注招商質量與就業帶動，而實體企業則緊盯現金流平衡。作為輕資產運營企業，園動力秉持“不拿地、不開發、不建設”的“三不”模式，在全國45城服務150個園區，運營面積超2600萬平方米。

他指出，隨著國家隊加速入場，土地資源的國有屬性將使央國平成為園區開發主力，但兩類客戶需求差異明顯：“央國平客戶個性化需求更突出，南北方文化差異、區域經濟認知差異都需要定制化解決方案；實體企業則要求一體化全流程服務，需在商務階段鎖定需求。”

劉瑤提出“一體化經營思維”應對市場挑戰，強調園區規劃需前置考慮主導產業定位，“很多園區空置問題源于前期缺乏經營思維，粗放發展時代已過去。”園動力服務的項目通過精準定位與定價，提升了租賃階段自然去化率，其服務的央國平客戶更關注產業生態聚集度，而非單純市場效率，這種差異化需求正成為園區運營的新導向。

商辦空間：寒冬中的產品與營銷雙輪革新

高格辦公空間合伙人周興強直面寫字樓市場的嚴峻考驗，“我們能改變的不是地段，而是產品與營銷。”他提出的破局方案頗具實操性——在產品端打造“輕中式辦公空間”，通過“一步一景”的輕中式場景設計、彈性功能布局與本職服務提升客戶體驗；在營銷端采用立體打法，精準匹配客戶與項目，激活招商爆點。

“降本增效的核心是減少企業非租金成本，提升經營效率。”周興強強調，服務并非增值而是本職，關注辦公產品如何助力降本至關重要。高格已在長三角9城布局40余個辦公空間項目，正計劃以粵港澳大灣區為跳板進軍東南亞，通過輕資產模式盤活閑置辦公資產、區域擴張分攤成本，提升輕資產運營效率。他判斷，唯有通過產品創新與精準服務，才能建立差異化競爭力。

這種區域擴張的輕資產運營，本質是通過整合跨區域物業資源、客戶資源與服務體系實現降本增效。

行業趨勢：分化與融合中的價值回歸

從洪灝的宏觀政策研判到梁國強的核心資產堅守，從劉冰洋的代建解題邏輯到紀瓊驍的康養場景創新，再到劉瑤的園區運營哲學與周興強的商辦破局思路來看，中國房地產行業的新發展邏輯逐漸清晰。

各板塊專家普遍認為，行業已進入分化加劇的階段，核心城市與非核心城市、優質資產與普通資產的價值差距將進一步拉大；同時，融合成為重要趨勢，房地產與科技、金融、文旅、康養等領域的跨界協同，正催生新的商業模式與價值增長點。

正如多位專家所言，房地產行業的價值正回歸使用特性和生活本源，那些能深刻理解客戶需求、堅守產品品質、創新服務模式的市場主體，將在這場轉型中占據先機，為行業的健康可持續發展注入新動能。

匯聚住宅、商業、工業地產及數字科技、資本等全產業鏈精英，中國房地產行業權威交流大會博鰲房地產論壇仍將在盛夏8月舉行，論壇將聚焦“分化與融合”，呈現更多專家的破局思路，探索大地產各板塊協同路徑。屆時，澎湃新聞將為讀者分享更多前瞻思想。