在全球經濟格局深度調整、國內經濟轉型升級的關鍵階段，中國房地產行業(yè)正經歷從規(guī)模擴張向高質量發(fā)展的深刻變革。從宏觀政策走向到細分領域創(chuàng)新，從存量資產盤活到跨界生態(tài)融合，各板塊領軍人物的實踐與思考，正勾勒出行業(yè)在轉型期的破局路徑與未來圖景。

宏觀視野：政策發(fā)力與市場信心的雙向重塑

知名經濟學家洪灝在分析當前經濟與房地產市場關系時指出，中國經濟的韌性不容忽視，“中國人的高儲蓄率與家庭保障模式，是應對外部沖擊的獨特緩沖墊。他強調，財政部提出的5%年度增長目標（2025年中國經濟增長目標）并非空談，房地產與消費領域的政策組合拳將成為關鍵支撐。在房地產調控方面，洪灝建議通過設立中央儲備基金收儲庫存，快速緩解市場供需失衡壓力，“新房與二手房的隱性庫存亟待清理，這一舉措能有效止住下跌慣性。”同時，消費刺激政策的持續(xù)發(fā)力已初見成效，2025年一季度的消費電子補貼帶動GDP超預期增長，這不僅印證了結構性改革的有效性，也為如地產等其他政策發(fā)力創(chuàng)造了空間。

對于資本市場，洪灝預判港股2025年下半年突破2025年3月24000點高位，科技與消費板塊有望成為資金避險的重要標的。他特別關注不同城市房地產市場的分化，認為二三線城市面臨較大庫存壓力，“日本新干線案例顯示，人口向大城市集聚是發(fā)展的趨勢。地產政策需與城市化進程深度結合。”

在宏觀政策引導與市場分化的背景下，頭部房企在住宅開發(fā)領域如何通過產品升級與精細化運營破局？

住宅開發(fā)：核心資產的價值堅守與產品升級

新世界中國華南及華東區(qū)域總經理梁國強用企業(yè)的逆周期表現(xiàn)，詮釋了核心城市核心資產的穿越周期能力。新世界中國將2024-2025財年（2024年6月-2025年6月）的銷售目標從110億元人民幣上調至140億元人民幣，截至2025年5月底已完成目標的95%，達到134億元人民幣。

“市場底不是一個能被量化的點，而是行業(yè)、政策、消費者和經濟層面互動下的筑底過程。”梁國強認為，一線和新一線城市已進入穩(wěn)步筑底階段，2025年以來，北京、上海、廣州等城市核心地段的高質量資產率先脫穎而出。以廣州凱旋新世界為例，項目以超過20萬元/平方米的單價成交，成為廣州CBD成交規(guī)模最大、金額及均價最高的一手新房項目。

在他看來，行業(yè)已從粗放式發(fā)展進入精細化運營階段，“好房子”的標準已升級為“好生活”。新世界中國旗下項目注重超越普通人性化需求的細節(jié)，如廣州荔灣新世界?天馥的衛(wèi)生間感應夜燈亮度控制、廚房水龍頭降噪設計等，“這些細節(jié)來自對業(yè)主生活的深度洞察。”同時，社區(qū)營造成為重要競爭力，廣州凱粵灣近7000戶形成的“親融社區(qū)”，催生30%買家來自家族或朋友推薦，而新世界云耀的老業(yè)主復購率更是達到50%。

梁國強強調，核心城市核心地段的核心資產具有恒久價值，“當房地產回歸使用特性和生活本源，那些經得起時間考驗的項目將持續(xù)綻放光芒。”

與住宅開發(fā)聚焦核心資產不同，代建行業(yè)的破局邏輯則聚焦于專業(yè)服務能力的突圍。

代建行業(yè)：紅海競爭中的專業(yè)化解題之道

旭輝建管總裁劉冰洋以蘇州蠡棠森嶼項目的實戰(zhàn)案例，詮釋了代建行業(yè)的生存法則。這個蘇州主城首個四代住宅（以“空中庭院”為核心設計，融合垂直綠化、立體園林等特點的新型住宅）項目以120%得房率、每層獨立花園的設計，首開即斬獲6.3億元銷售額，印證了“產品為王”的市場邏輯。

“當土地成本高企時，傳統(tǒng)開發(fā)模式已失效，四代住宅是高土地成本下的居住需求解題方案，而非簡單產品創(chuàng)新。”劉冰洋表示，代建行業(yè)已從1.0的高歌猛進（以規(guī)模擴張為主），進入2.0的精細化競爭（以專業(yè)服務為核心）階段，企業(yè)需要具備“多元化解題能力”。面對紅海市場，旭輝建管采取“有質量的簽約”策略，2025年前五個月簽約的42個代建項目中，央企、國企及地方政府平臺公司（以下簡稱‘央國平’）項目數(shù)量占比超90%，在管面積達3500萬平方米，代建費毛利逆勢增長。

其操盤的沈陽水立方項目頗具代表性，該項目經歷三輪重組失敗后，通過專業(yè)化運營實現(xiàn)成功盤活，成為東北地區(qū)不良資產處置標桿。“代建的底層邏輯是價值兌現(xiàn)，通過專業(yè)能力幫委托方解題。”劉冰洋透露，2025年旭輝建管將聚焦15省30城，通過供應鏈整合與小股操盤等創(chuàng)新模式，在激烈競爭中建立差異化優(yōu)勢。

如果說代建行業(yè)的破局依賴專業(yè)服務能力，那么康養(yǎng)產業(yè)的創(chuàng)新則聚焦于跨界生態(tài)的融合。

康養(yǎng)產業(yè)：從服務付費到消費場景的生態(tài)革命

復星全球合伙人紀瓊驍提出的“康養(yǎng)即消費場景”理念，正在顛覆傳統(tǒng)養(yǎng)老產業(yè)的運營邏輯。“復星星堡不是養(yǎng)老院，而是一個承載家庭記憶與文化消費的生活空間。”他以旗下中環(huán)養(yǎng)老公寓為例，詳解如何通過海派文化裝修風格、復星好物集市等設計，吸引適配的老年群體入住，并帶動子女探訪形成的家庭消費鏈。

在產業(yè)協(xié)同層面，紀瓊驍展現(xiàn)出跨界整合的創(chuàng)新思維：“我們正聯(lián)合復星旅文，將亞特蘭蒂斯、豫園等文旅資源轉化為銀發(fā)旅游產品。”更值得關注的是其“保險+康養(yǎng)”模式——購買復星長期保險產品即可鎖定養(yǎng)老社區(qū)入住資格，這種將金融產品與實體服務綁定的做法，已實現(xiàn)復星保德信、聯(lián)合健康險等業(yè)務線的協(xié)同增長。

針對行業(yè)痛點，紀瓊驍提出供給側結構性改革的雙重邏輯：在總量上強調有效需求匹配，在結構上推動低端機構升級迭代。復星康養(yǎng)正加速京津冀、長三角等重點區(qū)域布局，通過改造閑置資產提升服務能級，“將無效供給轉化為有效供給，既是盤活存量的手段，也是滿足高端養(yǎng)老需求的路徑。”

與康養(yǎng)產業(yè)聚焦跨界融合的路徑不同，房地產細分領域中的產業(yè)園區(qū)更注重定制化服務與產業(yè)生態(tài)的深度綁定。

產業(yè)園區(qū)：定制化服務與產業(yè)生態(tài)的構建

園動力產業(yè)發(fā)展集團副總裁劉瑤揭示了產業(yè)園區(qū)運營的二元邏輯，即兩類核心客戶的需求存在顯著差異：央國平客戶更關注招商質量與就業(yè)帶動，而實體企業(yè)則緊盯現(xiàn)金流平衡。作為輕資產運營企業(yè)，園動力秉持“不拿地、不開發(fā)、不建設”的“三不”模式，在全國45城服務150個園區(qū)，運營面積超2600萬平方米。

他指出，隨著國家隊加速入場，土地資源的國有屬性將使央國平成為園區(qū)開發(fā)主力，但兩類客戶需求差異明顯：“央國平客戶個性化需求更突出，南北方文化差異、區(qū)域經濟認知差異都需要定制化解決方案；實體企業(yè)則要求一體化全流程服務，需在商務階段鎖定需求。”

劉瑤提出“一體化經營思維”應對市場挑戰(zhàn)，強調園區(qū)規(guī)劃需前置考慮主導產業(yè)定位，“很多園區(qū)空置問題源于前期缺乏經營思維，粗放發(fā)展時代已過去。”園動力服務的項目通過精準定位與定價，提升了租賃階段自然去化率，其服務的央國平客戶更關注產業(yè)生態(tài)聚集度，而非單純市場效率，這種差異化需求正成為園區(qū)運營的新導向。

商辦空間：寒冬中的產品與營銷雙輪革新

高格辦公空間合伙人周興強直面寫字樓市場的嚴峻考驗，“我們能改變的不是地段，而是產品與營銷。”他提出的破局方案頗具實操性——在產品端打造“輕中式辦公空間”，通過“一步一景”的輕中式場景設計、彈性功能布局與本職服務提升客戶體驗；在營銷端采用立體打法，精準匹配客戶與項目，激活招商爆點。

“降本增效的核心是減少企業(yè)非租金成本，提升經營效率。”周興強強調，服務并非增值而是本職，關注辦公產品如何助力降本至關重要。高格已在長三角9城布局40余個辦公空間項目，正計劃以粵港澳大灣區(qū)為跳板進軍東南亞，通過輕資產模式盤活閑置辦公資產、區(qū)域擴張分攤成本，提升輕資產運營效率。他判斷，唯有通過產品創(chuàng)新與精準服務，才能建立差異化競爭力。

這種區(qū)域擴張的輕資產運營，本質是通過整合跨區(qū)域物業(yè)資源、客戶資源與服務體系實現(xiàn)降本增效。

行業(yè)趨勢：分化與融合中的價值回歸

從洪灝的宏觀政策研判到梁國強的核心資產堅守，從劉冰洋的代建解題邏輯到紀瓊驍?shù)目叼B(yǎng)場景創(chuàng)新，再到劉瑤的園區(qū)運營哲學與周興強的商辦破局思路來看，中國房地產行業(yè)的新發(fā)展邏輯逐漸清晰。

各板塊專家普遍認為，行業(yè)已進入分化加劇的階段，核心城市與非核心城市、優(yōu)質資產與普通資產的價值差距將進一步拉大；同時，融合成為重要趨勢，房地產與科技、金融、文旅、康養(yǎng)等領域的跨界協(xié)同，正催生新的商業(yè)模式與價值增長點。

正如多位專家所言，房地產行業(yè)的價值正回歸使用特性和生活本源，那些能深刻理解客戶需求、堅守產品品質、創(chuàng)新服務模式的市場主體，將在這場轉型中占據先機，為行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展注入新動能。

匯聚住宅、商業(yè)、工業(yè)地產及數(shù)字科技、資本等全產業(yè)鏈精英，中國房地產行業(yè)權威交流大會博鰲房地產論壇仍將在盛夏8月舉行，論壇將聚焦“分化與融合”，呈現(xiàn)更多專家的破局思路，探索大地產各板塊協(xié)同路徑。屆時，澎湃新聞將為讀者分享更多前瞻思想。