2025年過(guò)半，房地產(chǎn)行業(yè)情況如何，成為眾多仍對(duì)行業(yè)保有關(guān)注度人士最為關(guān)注的問(wèn)題。

從中指研究院等多家機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年上半年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整，全國(guó)市場(chǎng)降幅整體收窄，但市場(chǎng)規(guī)模與房?jī)r(jià)的回調(diào)趨勢(shì)仍未扭轉(zhuǎn)。

新建商品房銷(xiāo)售面積方面，1-5月全國(guó)同比下降2.9%，低基數(shù)下降幅較去年明顯收窄，但較1-4月擴(kuò)大0.1百分點(diǎn)；上半年房企銷(xiāo)售呈前高后低態(tài)勢(shì)，TOP100房企銷(xiāo)售總額18364.1億元，同比下降11.8%，降幅較1-5月擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)。

行業(yè)顯著調(diào)整情況下，“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”這一政策信號(hào)仍舊明確。穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)成為政策主要的發(fā)力方向。

與此同時(shí)，以“保生存、防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)”為目標(biāo)的房企，也圍繞政策發(fā)力點(diǎn)展開(kāi)各項(xiàng)工作。部分房企上半年持續(xù)推進(jìn)境外債務(wù)重組，例如佳兆業(yè)、融創(chuàng)、龍光等。截至目前，融創(chuàng)、富力等10多家房企債務(wù)重組或重整獲批，風(fēng)險(xiǎn)出清提速；部分經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的民企及央國(guó)企，如龍湖、中海、華潤(rùn)、建發(fā)等，上半年仍活躍在拿地一線。

適應(yīng)調(diào)整、應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，并持續(xù)發(fā)力各項(xiàng)賽道，成為當(dāng)前多數(shù)房企發(fā)展的現(xiàn)狀。但一個(gè)殘酷的數(shù)據(jù)是，有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2025年全年全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積預(yù)計(jì)降至9億平米左右。這個(gè)數(shù)據(jù)逐年還將如何變化，不得而知。但對(duì)于逐年進(jìn)入償債高峰期的房企而言，卻是一個(gè)不得不深入思考的問(wèn)題，即在有限的市場(chǎng)，如何去爭(zhēng)搶屬于自己的蛋糕，既要生存下去，還要有盈余進(jìn)行償債。

償債高峰來(lái)臨，良好銷(xiāo)售仍是“壓艙石”

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2025年全年房企到期債務(wù)規(guī)模高達(dá)5257億元，同比增長(zhǎng)8.9%，其中，第三季度單季償債規(guī)模近1600億元，占比近三成，為近年同期峰值。

此背景下，房企的償債壓力可想而知。目前房企主要的資金來(lái)源，仍舊是銷(xiāo)售收入與部分發(fā)債資金。

從銷(xiāo)售來(lái)看，上半年財(cái)務(wù)仍舊穩(wěn)健的房企，如中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、中國(guó)金茂、越秀地產(chǎn)等，但民企中僅有龍湖等少數(shù)幾家。

克而瑞發(fā)布的2025年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100榜單數(shù)據(jù)顯示，1-6月，在全口徑榜單中，保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地三家央企持續(xù)領(lǐng)跑。6月單月，受?chē)?guó)央企推盤(pán)量加大影響，市場(chǎng)整體銷(xiāo)售數(shù)據(jù)環(huán)比增長(zhǎng)。在央國(guó)企中，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、中國(guó)金茂等房企銷(xiāo)售額均有顯著增長(zhǎng)，其中，中海地產(chǎn)6月銷(xiāo)售額居首。

在民營(yíng)企業(yè)中，老牌房企龍湖集團(tuán)6月份表現(xiàn)較好，單月全口徑銷(xiāo)售額為64.7億元，在5月份環(huán)比增長(zhǎng)26%的基礎(chǔ)上，環(huán)比基本持平，1-6月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額為349.1億元。

依靠相對(duì)不錯(cuò)的銷(xiāo)售表現(xiàn)及經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)對(duì)現(xiàn)金流的貢獻(xiàn)，上半年龍湖也如期兌付多筆債務(wù)。2025年1月，龍湖先后兌付22龍湖01”“20龍湖02”兩筆債券，合計(jì)39.775億元；3月4日，龍湖如期兌付“20龍湖04”，金額約25.02億元；5月19日，龍湖如期兌付“22龍湖03”，總金額5.2億元。進(jìn)入7月，“22龍湖04”“20龍湖拓展MTN001B”的共計(jì)超22億元本息也如期償還。至此，龍湖年內(nèi)累計(jì)兌付公開(kāi)債已超過(guò)90億元。

發(fā)債方面，中指院數(shù)據(jù)顯示，2024年以來(lái)，海外債窗口對(duì)民企來(lái)說(shuō)接近關(guān)閉，但2025年新城等民企相繼發(fā)行海外債，打開(kāi)了海外債大門(mén)。從資金用途來(lái)看，這些房企主要為籌集資金償還即將到期的海外債和調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，并非完全新增投資或營(yíng)運(yùn)資金。

值得一提的是，除銷(xiāo)售與發(fā)債外，還有一些房企憑借良好的資本市場(chǎng)信譽(yù)，獲得了大量的資金支持，大幅緩解了其資金壓力。

例如，得益于年期更長(zhǎng)、成本更低的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸，截至2024年末，龍湖83%的融資來(lái)自銀行間接融資，成本降至近五年新低4.0%，債務(wù)賬期拉長(zhǎng)至10.27年，多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)保持行業(yè)最優(yōu)。在最新的龍湖股東大會(huì)上，龍湖管理層也透露，2025年其經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸預(yù)計(jì)新增100億以上。據(jù)介紹，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸的年期基本在10年-15年，可以通過(guò)持續(xù)的租金進(jìn)行償還。基于此，未來(lái)龍湖的基本盤(pán)將愈發(fā)牢固。

事實(shí)上，在股東大會(huì)上，龍湖管理層表示，2025年底將完成債務(wù)轉(zhuǎn)換，而2025年也是龍湖穿越債務(wù)周期的最后一年。業(yè)內(nèi)人士表示，穿越債務(wù)周期后，龍湖將有息負(fù)債總額維持在較低區(qū)間，整個(gè)財(cái)務(wù)盤(pán)面將更加穩(wěn)健。

目前來(lái)看，作為民營(yíng)房企中為數(shù)不多銷(xiāo)售依舊穩(wěn)定的企業(yè)，其財(cái)務(wù)表現(xiàn)也依舊穩(wěn)健。數(shù)據(jù)顯示，自2023年起，龍湖集團(tuán)就以正向的凈現(xiàn)金流主動(dòng)壓降負(fù)債，保持企業(yè)發(fā)展的“安全度”。截至2024年，龍湖已連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，2023年-2024年兩年累計(jì)壓降有息負(fù)債超過(guò)300億元。根據(jù)龍湖集團(tuán)2024年年報(bào)數(shù)據(jù)披露，截至期末，龍湖集團(tuán)有息負(fù)債降至1763億元，期末凈負(fù)債率為51.7%，下降4.2個(gè)百分點(diǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收款）為57.2%，下降3.2個(gè)百分點(diǎn)，較2021年已累計(jì)下降10.2%，財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化。

未來(lái)如何構(gòu)筑智能創(chuàng)新盤(pán)，成必經(jīng)考驗(yàn)

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，雖然房企面臨增量放緩，但萬(wàn)億新機(jī)遇也同樣并存，誰(shuí)能抓住誰(shuí)就能走可持續(xù)發(fā)展之路。而好房子、商業(yè)、代建等，在當(dāng)下萬(wàn)億新機(jī)遇市場(chǎng)都成了高頻詞。其中，“好房子”在今年首次被寫(xiě)進(jìn)《政府工作報(bào)告》，即適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，適應(yīng)需求的新變化與特征，另辟蹊徑打造“好房子”，才能在逆勢(shì)中創(chuàng)造生機(jī)，為房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)注入新動(dòng)力，“居民愿意為好房子支付較高溢價(jià)，至少?gòu)膬r(jià)格層面而言，能向市場(chǎng)傳遞止跌回穩(wěn)的信號(hào)。”

圍繞“好房子”，政府從出讓土地時(shí)就明確要求建設(shè)好房子，例如今年1月出售的北京亦莊地塊，出讓文件明確要求該地塊建設(shè)規(guī)劃要打造“亦莊好房子”模式。在此基礎(chǔ)上，2025年以來(lái)市場(chǎng)并不缺乏亮眼紅盤(pán)，在部分高能級(jí)市場(chǎng)，一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)象級(jí)的成績(jī)。

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2025年2月，武漢準(zhǔn)四代住宅項(xiàng)目去化率均在50%以上；在重慶，以龍湖?云河頌、海成云湖郡、長(zhǎng)嘉匯“兩江嶺”等為代表的四代住宅，基本實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)到90%以上。

作為龍湖高端產(chǎn)品線的標(biāo)桿作品，5月27日重慶御湖境開(kāi)盤(pán)一批次房源全面售罄，刷新了重慶年度首開(kāi)記錄，并在端午期間延續(xù)了熱度，3天小長(zhǎng)假累計(jì)接待客戶近500組。截至6月底，重慶御湖境已兩開(kāi)兩罄，累計(jì)銷(xiāo)售達(dá)11億元。

如果說(shuō)建設(shè)“好房子”是基本功，在AI將主導(dǎo)未來(lái)“賽場(chǎng)”的情況下，如何構(gòu)筑起具有智能創(chuàng)想的新賽道，則是未來(lái)房企必經(jīng)的考驗(yàn)，即思考如何更好地將AI思維和技術(shù)融入公司運(yùn)營(yíng)及產(chǎn)品當(dāng)中。

目前來(lái)看，部分房企已走在前列，給市場(chǎng)留下較大想象空間。例如，著眼未來(lái)，龍湖正積極構(gòu)建創(chuàng)新盤(pán)。根據(jù)規(guī)劃，以“一個(gè)龍湖直達(dá)用戶”的生態(tài)價(jià)值及AI智能化賦能打造的“智創(chuàng)空間、智享服務(wù)”戰(zhàn)略，被規(guī)劃為龍湖的創(chuàng)新盤(pán)，有望成為其未來(lái)發(fā)展的增長(zhǎng)引擎。

生態(tài)價(jià)值方面，相比聯(lián)網(wǎng)電商靠補(bǔ)貼爭(zhēng)搶用戶，一定程度上，既運(yùn)營(yíng)大量商業(yè)，又坐擁龐大物業(yè)在管面積的龍湖，則具備天然優(yōu)勢(shì)。據(jù)其透露，未來(lái)，以用戶價(jià)值為核心，龍湖的各項(xiàng)權(quán)益、福利和產(chǎn)品服務(wù)將通過(guò)線上的方式，直達(dá)龍湖2000萬(wàn)會(huì)員用戶。

AI智能化方面，據(jù)了解，目前龍湖的各個(gè)航道均構(gòu)建了數(shù)字化底座，并將數(shù)字化技術(shù)武裝到業(yè)務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)。在此基礎(chǔ)上，龍湖結(jié)合當(dāng)前AI風(fēng)口，通過(guò)AI能化賦能，在數(shù)字化基礎(chǔ)上深化智能化探索，以提升經(jīng)營(yíng)效率。

不過(guò)，目前關(guān)于AI智能化，對(duì)大多數(shù)房企而言仍是試錯(cuò)階段，隨著市場(chǎng)需求的不斷變化，技術(shù)的更迭，哪家房企能更率先突圍，仍需要長(zhǎng)期觀察。但可以肯定的是，誰(shuí)率先布局，誰(shuí)就擁有了更大的可能性，才能在未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中贏得更多的發(fā)展機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。