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椰子總結：

- 上個月，一處烏節路的三居室以530萬新幣售出，賣方損失約66.6萬新幣。

- 此單位位于烏節住宅，毗鄰購物中心和地鐵站，是新加坡最核心位置之一。

- 盡管價格低于市場平均水平，該賣家損失是今年此物業最小的虧損。價格上漲或下降取決于購入時的市場價與售出時的市場變動。

上月，The Orchard Residences的33層一套三臥單位以530萬新元（每平方英尺2,931新元）成交，賣家虧損66.6萬新元。

該單位面積1,808平方英尺，賣家曾于2009年6月以596.6萬新元（每平方英尺3,299新元）向開發商購入。

【核心地段優勢】

The Orchard Residences坐落于新加坡主要購物帶，烏節林蔭道步行可達眾多商場，包括ION Orchard、威士馬廣場、義安城、史各士廣場、董廈、百麗宮、福臨購物中心、邵氏大廈、遠東購物中心、幸運商業中心等等。項目還直通南北線與湯申-東海岸線雙軌交匯的烏節地鐵站。

圖源：EdgeProp

【項目概況】

The Orchard Residences共175個單位，包含三臥和四臥戶型。多數單位面積介于1,808至2,852平方英尺，故本次交易的1,808平方英尺單位屬小區最小戶型。

這個99年地契項目于2010年獲臨時入伙證，樓齡15年。其地契自2006年起算，剩余年限約80年。

【交易歷史】

自2007年推出以來，該項目共錄得47筆盈利交易與34筆虧損交易。盈利幅度從約7,000新元至269.2萬新元不等，虧損幅度從盈虧平衡至約331.9萬新元。其中14筆交易虧損超百萬，兩筆更達300萬以上。相較之下，本次66.6萬新元的虧損規模遠低于其他虧損交易。

圖源：EdgeProp

The Orchard Residences2020年7月出現的最高虧損記錄331.9萬新元，涉及一套2,852平方英尺單位以968萬新元（每平方英尺3,394新元）轉手。賣家2007年10月以1,299.9萬新元（每平方英尺4,557新元）向開發商購入。

【盈利對比】

該項目盈利交易尚未突破300萬新元大關，但有23筆獲利超百萬，其中3筆超200萬。2014年6月創下的最高盈利記錄為269.2萬新元，一套17層四臥單位以1,055.2萬新元（每平方英尺3,699新元）成交。賣家2007年4月以786萬新元（每平方英尺2,756新元）購入這套2,852平方英尺單位。

圖源：EdgeProp

【關鍵發現】

值得注意的是，盈利最高與虧損最大的交易均為2,852平方英尺四臥戶型，且出自同一樓棟相同布局。兩位賣家雖同在2007年購入，但買入價差異顯著：盈利方以每平方英尺2,756新元購入，明顯低于當年3,323新元的均價；虧損方則以4,557新元高價接盤，遠超當時市場水平。

【價格走勢】

2012年該項目均價達4,082新元峰值。2014年盈利交易發生時，均價雖回落至3,698新元，仍高于2007年基準，促成創紀錄盈利。而2020年成交時均價已跌至3,164新元，低于2007年水平，導致另一賣家遭遇最大虧損。

【近期表現】

自2007年以來，該項目均價下跌7%至3,091新元。但近年跌幅收窄，2020年后僅微降2.3%。今年同比0.5%的跌幅為全區最小，相較之下Scotts Square和Four Seasons Park分別下跌1.1%和3.0%。

圖源：EdgeProp

作為烏節路地標項目，The Orchard Residences憑借雙地鐵樞紐優勢和商圈核心位置，其轉售均價始終高于第九郵區及中央區同類項目。本次交易因賣家當年溢價購入且折價出售導致虧損，但值得安慰的是，這已是該項目今年最小虧損記錄。