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在房屋交易中，借名買房因可規避購房資格限制等原因時有發生，但這種模式也暗藏權屬爭議風險。近日，一起因借名購買房屋及庫房引發的糾紛案件，法院根據實際出資情況作出了按份共有判決。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告陳莉、王磊、王浩向法院提出訴訟請求：

請求法院判令被告將北京市一號房屋、一號庫房協助過戶至陳莉名下；

本案訴訟費用由被告承擔。

陳莉等稱，2019 年 3 月通過中介購買一號房屋及捆綁銷售的一號庫房，因當時陳莉名下有房且為外地戶口無北京二套房購買資格，故與被告口頭約定借名買房。房屋選房、定金、購房款、稅金支付及收房、添置家具均由原告完成，物業費、水電費等由原告實際支付，雙方存在借名買房關系，原告為實際權利人。2023 年初原告具備過戶資格后要求被告配合過戶，遭被告拒絕，故訴至法院。

追加原告王建國、劉英未到庭，提交書面意見稱陳莉追加申請無效，未經同意出示其戶口本復印件屬非法，請求批評教育，其不參加訴訟并放棄房屋繼承權。

（二）被告的抗辯主張

被告趙琳、孫強辯稱，不同意原告訴求：

被告是房屋所有權人，登記為趙琳單獨所有，購房合同由趙琳與原所有權人簽訂，購房款及契稅由被告支付，雙方無借名買房約定及行為。因與原告已故配偶王鵬是朋友，應王鵬請求將房屋暫借其居住，王鵬去世后多次要求原告搬離，已提起返還原物之訴；

認定借名買房需證明存在合同約定及全額出資，原告無證據證明約定，所稱支付房款、稅金等情節亦無依據；

王鵬曾用研制方法挽救患癌的孫強，王鵬提出另一套房屋用于經營茶館，全家無住處故借住案涉房屋；

王鵬去世后財產債務繼承未析產，原告主體不適格，應駁回訴求；

原告所稱支付的 880 萬元實為王鵬對外債務，由案外人閆峰借給王鵬后指示直接還給趙琳；

本案是合同糾紛，追加孫強為被告不合適。

（三）法院查明的關鍵事實

陳莉與王鵬系夫妻，育有一子王磊，王建國、劉英為王鵬父母，王浩系王鵬與前妻所生。2022 年 12 月王鵬去世，無遺囑。趙琳與孫強系夫妻。

2019 年 3 月 13 日，趙琳（買受人，孫強代簽）與案外人李娜簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，購買一號房屋（176.79 平方米），總價款 1270 萬元（定金 10 萬元、第一筆房款 1245 萬元、戶口保證金 10 萬元、物業保證金 5 萬元）。3 月 14 日簽訂補充協議購買一號庫房，價款 20 萬元。合同及補充協議原件在陳莉處。

購房款合計 1290 萬元：王鵬 2019 年 3 月 14 日支付定金 10 萬元；4 月 2 日轉賬給趙琳 880 萬元；楊帆 4 月 1 日轉賬給趙琳 100 萬元；孫偉 4 月 3 日轉賬給趙琳 300 萬元。王鵬支付中介費 34.29 萬元、服務費 0.54 萬元。

2019 年 4 月 9 日趙琳支付契稅，發票原件由陳莉持有。4 月 9 日、12 日趙琳取得房屋及庫房權屬證書，登記為趙琳單獨所有。權屬登記費 550 元由陳莉支付，產權證原件由陳莉持有。

2019 年 4 月 15 日陳莉辦理房屋交接，支付交接費用 6.1091 萬元，交接單署名趙琳。房屋交付后由王鵬、陳莉實際居住使用。

陳莉提交的中介微信記錄顯示 2019 年 4 月其與中介溝通房屋交易細節，趙琳、孫強否認真實性但未舉證反駁。2022 年 6 月陳莉微信詢問孫強房屋過戶事宜，孫強回復 “放心，馬上辦理過戶，需要什么提供什么”；王鵬去世后陳莉提及過戶，孫強稱 “房子的事教授專門有交代”。2023 年 1-2 月趙琳補辦房屋及庫房權屬證書。

趙琳申請證人閆峰出庭，稱王鵬向其借款 800 萬元，本息 880 萬元按其指示轉給趙琳還款，但未提交借據等借貸合意證據。陳莉不認可，趙琳認可。

第三人楊帆書面稱轉賬 108 萬元（實際 100 萬元）是孫強借款買房，與王鵬無關；孫偉書面稱轉賬 300 萬元是借給孫強家買房，與王鵬無關。

陳莉等同意房屋過戶至陳莉名下，無需區分份額。陳莉具備北京購房資質。趙琳已另案提起返還原物之訴，尚未判決。

二、案件分析

（一）爭議焦點

陳莉、王鵬與趙琳、孫強之間是否存在口頭借名買房協議；

各方款項往來性質及購房款支付主體認定。

（二）法律分析

借名買房協議的認定：借名買房關系成立需存在借名約定及實際出資等事實。本案中，王鵬、陳莉支付了購房定金、中介費、權屬登記費，參與房屋交易全過程，持有合同、票據、產權證原件，實際占有使用房屋，中介微信記錄體現其購房意思表示，結合孫強微信回復同意過戶的內容，足以認定雙方存在口頭借名買房關系，趙琳、孫強關于借住的抗辯無充分證據支持。

款項性質認定：購房款合計 1290 萬元，王鵬直接支付定金 10 萬元、轉賬給趙琳 880 萬元，合計 890 萬元。趙琳主張 880 萬元系王鵬償還閆峰借款，但閆峰未提交借據等借貸合意證據，法院對該抗辯不予采信，認定該款項為購房款。第三人楊帆、孫偉轉賬的 400 萬元，其書面稱系借給孫強家買房，陳莉未舉證證明系王鵬指示支付，故認定為趙琳支付的購房款。

房屋份額確認：王鵬、陳莉支付 890 萬元（占比 68.99%），趙琳支付 400 萬元（占比 31.01%），雙方均參與購房過程，應按出資比例確認按份共有份額。陳莉具備購房資質且其他原告同意過戶至其名下，法院予以支持，孫強無需承擔協助過戶義務。

三、裁判結果

法院判決：

趙琳于本判決生效后十日內協助陳莉辦理北京市一號房屋、一號庫房的產權轉移登記手續（登記為按份共有，陳莉持有 68.99% 份額，趙琳持有 31.01% 份額）；

駁回陳莉、王磊、王浩的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）借名買房務必簽訂書面協議

借名買房時應簽訂書面協議，明確借名原因、房屋實際權利人、出資主體、過戶條件及違約責任等內容，避免口頭約定引發權屬爭議。書面協議是證明借名關系的關鍵證據，可有效防范出名人否認借名事實的風險。

（二）留存完整的出資及交易證據

實際出資人應通過本人賬戶支付購房款、定金、稅費、中介費等款項，留存轉賬記錄、付款憑證、收據、發票等，確保資金流向清晰可查。同時保管好購房合同、權屬證書、交接手續等交易文件原件，作為實際履行購房義務的證明。

（三）明確款項性質避免混淆

涉及第三方轉賬時，應簽訂書面說明明確款項性質為代實際出資人支付購房款，避免日后就款項歸屬產生爭議。如存在借款與購房款混同的情況，需另行簽訂借款協議明確借貸關系，防止款項性質被誤認。

（四）及時辦理過戶手續并留存溝通記錄

借名買房需在具備過戶條件后及時要求出名人配合辦理過戶，溝通過程中留存微信、短信、郵件等記錄，證明已積極主張權利。出名人同意過戶的記錄可作為借名關系的補充證據，增強主張權利的證明力。

借名買房存在一定法律風險，實際出資人應增強證據意識，規范交易流程，必要時咨詢專業律師起草協議，明確雙方權利義務，最大限度保障自身合法權益。出名人亦應謹慎對待借名行為，避免因房屋增值、政策變化等引發糾紛。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）