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買農村房付了定金和房款,交易告吹能退嗎?北京房產律師支招!

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通過口頭協議買農村房,付了定金和部分房款后,因為一些原因買不成了,這筆錢能要回來嗎?

一、案情梳理

(一)原告的訴求與緣由

原告趙磊向法院提出訴訟請求:請求法院判令孫強、劉芳返還房屋定金 1 萬元及預付房款 8 萬元,共計 9 萬元。

趙磊稱,孫強、劉芳是夫妻關系,他們有一處位于某村的二層樓房要出售,經人介紹,他和孫強、劉芳口頭達成房屋買賣協議,約定房屋價款 160 萬元。他在 2021 年 4 月 29 日通過微信轉賬給孫強定金 1 萬元,又在 5 月 5 日轉賬給孫強預付房款 8 萬元。現在因為孫強、劉芳無法證明其購買房屋的真實性,導致他無法正常買賣該房屋,他要求退還預付房款及定金,多次催要都沒結果,于是訴至法院。

(二)被告的抗辯主張

劉芳提交書面答辯意見:某村的那處二層樓房是她和孫強在婚姻存續期間購買的。2021 年 4 月 29 日,趙磊想購買這處房屋,當天實地看了房,還看了房屋的《集體土地建設用地使用證》和《購房合同》。雙方達成口頭協議,約定房價 160 萬,趙磊當天付了 1 萬元定金,5 月 5 日又付了 8 萬元定金。過了一段時間,趙磊提出不買了,是趙磊先違約,不是他們不賣,所以協議終止,趙磊應承擔全部責任,請求法院判令 1 萬元定金不予退還,8 萬元雙方各擔一半責任。她和孫強在 2024 年 7 月 15 日已經離婚,當時那 9 萬元她用于做生意了,她要求該案責任由她承擔,她有償還能力。

孫強辯稱,當時涉案房屋是以他的名義從鄭某手中購買的,趙磊提出不買后,他們把房屋賣給了別人。認可收條和轉賬,共計收到 9 萬元,收條是他們本人簽字。趙磊不買房子屬于違約,定金不應退還。他和劉芳經法院調解已經離婚,他認為這筆錢應由劉芳承擔,劉芳也認可由其償還。

(三)法院查明的關鍵事實

趙磊不是某村村民。劉芳與孫強原是夫妻關系,后于 2024 年 7 月 15 日經法院調解離婚。

2017 年 12 月 10 日,孫強與鄭某簽訂購房協議,購買位于某村的自建住宅(即七號房屋)。

2021 年 4 月 29 日,趙磊與孫強、劉芳達成口頭協議,約定趙磊以 160 萬元價格購買七號房屋。趙磊當日向孫強微信轉賬 1 萬元,孫強、劉芳出具收條,寫明收到購房定金 1 萬元。5 月 5 日,趙磊向孫強銀行轉賬 8 萬元,孫強出具收條,寫明收到房款 8 萬元。

七號房屋并未交付給趙磊,后來趙磊提出不再購買,孫強、劉芳又把房屋賣給了別人。雙方因款項返還產生爭議,趙磊訴至法院。

二、案件分析

(一)爭議焦點

趙磊與孫強、劉芳達成的口頭購房協議是否有效?

孫強、劉芳是否應返還趙磊支付的定金 1 萬元及預付房款 8 萬元?

(二)法律分析

涉案房屋是農村宅基地上的房屋,農村宅基地使用權只能由本村集體經濟組織成員享有,與特定身份相聯系,非本村集體經濟組織成員無權取得或變相取得。趙磊不是某村村民,所以雙方達成的口頭購房協議屬于無效合同。

民事法律行為無效后,行為人因該行為取得的財產應當返還。合同無效自始沒有法律約束力,不涉及違約定金罰則,所以孫強、劉芳應返還趙磊支付的定金 1 萬元及預付房款 8 萬元。

雙方的買賣行為發生在孫強、劉芳夫妻關系存續期間,屬于夫妻共同債務,二人應承擔連帶責任,共同返還上述款項,他們關于由劉芳一人承擔責任的主張不能對抗趙磊。

三、裁判結果

法院判決:

被告孫強、劉芳于本判決生效后七日內返還原告趙磊購房定金及房款共計 90000 元。

四、案件啟示

(一)非本村村民購買農村房屋風險大

農村宅基地具有很強的身份屬性,僅限本村集體經濟組織成員享有,非本村村民購買農村宅基地上的房屋,買賣合同通常會被認定為無效,購房者要謹慎考慮,避免陷入糾紛。

(二)房屋買賣盡量簽訂書面合同

口頭協議在發生糾紛時難以舉證,房屋買賣這樣的重大交易,最好簽訂書面合同,明確雙方的權利義務、違約責任等內容,減少后續爭議。

(三)合同無效不影響財產返還

即使房屋買賣合同被認定為無效,因該合同取得的財產也應當返還,出賣人不能以買受人違約為由拒絕退還已收取的款項,但有過錯的一方可能需要賠償對方損失。

(四)夫妻共同債務需共同承擔

在婚姻關系存續期間產生的債務,如用于夫妻共同生活、共同生產經營等,通常屬于夫妻共同債務,離婚后雙方仍需共同承擔責任,不能以離婚為由對抗債權人。

如果考慮購買農村房屋,一定要先了解自己是否具備購買資格,了解相關法律法規和政策,必要時咨詢專業律師,避免遭受不必要的損失。

(此案例發生地為北京,為保護當事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名,若有雷同請聯系我們予以撤銷。)

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