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通過口頭協議買農村房，付了定金和部分房款后，因為一些原因買不成了，這筆錢能要回來嗎？

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告趙磊向法院提出訴訟請求：請求法院判令孫強、劉芳返還房屋定金 1 萬元及預付房款 8 萬元，共計 9 萬元。

趙磊稱，孫強、劉芳是夫妻關系，他們有一處位于某村的二層樓房要出售，經人介紹，他和孫強、劉芳口頭達成房屋買賣協議，約定房屋價款 160 萬元。他在 2021 年 4 月 29 日通過微信轉賬給孫強定金 1 萬元，又在 5 月 5 日轉賬給孫強預付房款 8 萬元?，F在因為孫強、劉芳無法證明其購買房屋的真實性，導致他無法正常買賣該房屋，他要求退還預付房款及定金，多次催要都沒結果，于是訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

劉芳提交書面答辯意見：某村的那處二層樓房是她和孫強在婚姻存續期間購買的。2021 年 4 月 29 日，趙磊想購買這處房屋，當天實地看了房，還看了房屋的《集體土地建設用地使用證》和《購房合同》。雙方達成口頭協議，約定房價 160 萬，趙磊當天付了 1 萬元定金，5 月 5 日又付了 8 萬元定金。過了一段時間，趙磊提出不買了，是趙磊先違約，不是他們不賣，所以協議終止，趙磊應承擔全部責任，請求法院判令 1 萬元定金不予退還，8 萬元雙方各擔一半責任。她和孫強在 2024 年 7 月 15 日已經離婚，當時那 9 萬元她用于做生意了，她要求該案責任由她承擔，她有償還能力。

孫強辯稱，當時涉案房屋是以他的名義從鄭某手中購買的，趙磊提出不買后，他們把房屋賣給了別人。認可收條和轉賬，共計收到 9 萬元，收條是他們本人簽字。趙磊不買房子屬于違約，定金不應退還。他和劉芳經法院調解已經離婚，他認為這筆錢應由劉芳承擔，劉芳也認可由其償還。

（三）法院查明的關鍵事實

趙磊不是某村村民。劉芳與孫強原是夫妻關系，后于 2024 年 7 月 15 日經法院調解離婚。

2017 年 12 月 10 日，孫強與鄭某簽訂購房協議，購買位于某村的自建住宅（即七號房屋）。

2021 年 4 月 29 日，趙磊與孫強、劉芳達成口頭協議，約定趙磊以 160 萬元價格購買七號房屋。趙磊當日向孫強微信轉賬 1 萬元，孫強、劉芳出具收條，寫明收到購房定金 1 萬元。5 月 5 日，趙磊向孫強銀行轉賬 8 萬元，孫強出具收條，寫明收到房款 8 萬元。

七號房屋并未交付給趙磊，后來趙磊提出不再購買，孫強、劉芳又把房屋賣給了別人。雙方因款項返還產生爭議，趙磊訴至法院。

二、案件分析

（一）爭議焦點

趙磊與孫強、劉芳達成的口頭購房協議是否有效？

孫強、劉芳是否應返還趙磊支付的定金 1 萬元及預付房款 8 萬元？

（二）法律分析

涉案房屋是農村宅基地上的房屋，農村宅基地使用權只能由本村集體經濟組織成員享有，與特定身份相聯系，非本村集體經濟組織成員無權取得或變相取得。趙磊不是某村村民，所以雙方達成的口頭購房協議屬于無效合同。

民事法律行為無效后，行為人因該行為取得的財產應當返還。合同無效自始沒有法律約束力，不涉及違約定金罰則，所以孫強、劉芳應返還趙磊支付的定金 1 萬元及預付房款 8 萬元。

雙方的買賣行為發生在孫強、劉芳夫妻關系存續期間，屬于夫妻共同債務，二人應承擔連帶責任，共同返還上述款項，他們關于由劉芳一人承擔責任的主張不能對抗趙磊。

三、裁判結果

法院判決：

被告孫強、劉芳于本判決生效后七日內返還原告趙磊購房定金及房款共計 90000 元。

四、案件啟示

（一）非本村村民購買農村房屋風險大

農村宅基地具有很強的身份屬性，僅限本村集體經濟組織成員享有，非本村村民購買農村宅基地上的房屋，買賣合同通常會被認定為無效，購房者要謹慎考慮，避免陷入糾紛。

（二）房屋買賣盡量簽訂書面合同

口頭協議在發生糾紛時難以舉證，房屋買賣這樣的重大交易，最好簽訂書面合同，明確雙方的權利義務、違約責任等內容，減少后續爭議。

（三）合同無效不影響財產返還

即使房屋買賣合同被認定為無效，因該合同取得的財產也應當返還，出賣人不能以買受人違約為由拒絕退還已收取的款項，但有過錯的一方可能需要賠償對方損失。

（四）夫妻共同債務需共同承擔

在婚姻關系存續期間產生的債務，如用于夫妻共同生活、共同生產經營等，通常屬于夫妻共同債務，離婚后雙方仍需共同承擔責任，不能以離婚為由對抗債權人。

如果考慮購買農村房屋，一定要先了解自己是否具備購買資格，了解相關法律法規和政策，必要時咨詢專業律師，避免遭受不必要的損失。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）