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在房屋買賣交易中，若出賣人在簽約后去世，其繼承人是否需要繼續(xù)履行合同義務(wù)？近日，一起因賣房人去世后繼承人拒絕協(xié)助辦理房屋過戶引發(fā)的糾紛案件，法院給出了明確答案。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告張磊、張明向法院提出訴訟請(qǐng)求：

判令被告繼續(xù)履行原告與劉芳于 2020 年 4 月 29 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，協(xié)助原告將劉芳名下位于北京市大興區(qū)二號(hào)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至原告名下；

本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

張磊、張明稱，2020 年 4 月 29 日二人與劉芳簽訂《存量房屋買賣合同》，約定購買劉芳名下二號(hào)房屋，成交價(jià)格 180 萬元，分期支付房款：2020 年 4 月 27 日前支付首期 40 萬元，過戶后一個(gè)月內(nèi)支付 40 萬元，過戶后三個(gè)月內(nèi)支付剩余 100 萬元。雙方約定合同簽訂后十日內(nèi)共同申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。2020 年 5 月 13 日劉芳因病去世，合同未能如期履行。劉芳生前無配偶及子女，其母趙蘭為唯一繼承人，而趙蘭已于 2020 年 11 月 23 日去世，被告李華、李敏系趙蘭的繼承人。房屋出賣人死亡后，其繼承人應(yīng)承繼合同義務(wù)繼續(xù)履行，故訴至法院請(qǐng)求判令二被告協(xié)助過戶。

（二）被告的抗辯主張

李華辯稱，不同意原告的全部訴訟請(qǐng)求：

原告無法證明案涉合同為劉芳真實(shí)意思表示，合同約定價(jià)格不符合當(dāng)時(shí)市場(chǎng)行情，原告未舉證證明價(jià)格合理性，應(yīng)承擔(dān)舉證不能后果；

即使合同有效，原告未充分證明履行付款義務(wù)，其有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)。原告主張的 40 萬元首付款中 36 萬元為 2019 年轉(zhuǎn)賬，4 萬元為 2020 年 4 月 28 日支付，稱系理財(cái)款折抵，但劉芳未返還的理財(cái)款高于 36 萬元。原告提交的付款聲明為打印文字僅手寫簽字，存在事后打印可能性；

原告在劉芳去世后擅自取走其銀行卡存款近 200 萬元，修改密碼且拒不歸還手機(jī)，主觀惡意明顯，其無能力按約支付剩余房款，可能用侵占的款項(xiàng)充抵購房款，故有權(quán)行使不安抗辯權(quán)，在原告證明有付款能力前拒絕配合過戶。

李敏辯稱，原告與劉芳簽訂的買賣合同系虛假合同，其從未聽劉芳提及賣房事宜，請(qǐng)求法院駁回原告訴求。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實(shí)

張磊、張明系父子關(guān)系。2020 年 4 月 29 日，劉芳與二人簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定劉芳將二號(hào)房屋（建筑面積 177.61 平方米，商品房）以 180 萬元出售，合同有劉芳、二原告及三位見證人簽名捺印。

合同約定首付款 40 萬元于 2020 年 4 月 27 日前支付（劉芳確認(rèn)已收到），剩余款項(xiàng)分兩期在過戶后支付；雙方應(yīng)于合同簽訂后十日內(nèi)共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。

劉芳 2020 年5 月 13 日去世，生前無配偶子女，其母趙蘭為唯一繼承人；趙蘭 2020 年 11 月 23 日去世，李華、李敏系趙蘭子女，為其繼承人。

原告提交的銀行明細(xì)顯示 2019 年 2 月分兩筆向劉芳轉(zhuǎn)賬 36 萬元，2020 年 4 月 28 日轉(zhuǎn)賬 4 萬元，劉芳 2020 年 4 月 29 日出具收條確認(rèn)收到首付款 40 萬元，并簽署聲明稱自愿低價(jià)賣房給原告，因原告在其生病期間給予照顧，知悉市場(chǎng)價(jià)格且不存在欺詐等情形。

原告自 2016 年起居住在二號(hào)房屋，支付物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)等，并對(duì)房屋進(jìn)行裝修。被告提交的房價(jià)走勢(shì)圖顯示 2020 年大興區(qū)房屋均價(jià) 4 萬元以上，主張案涉房屋市場(chǎng)價(jià)應(yīng)為 700 余萬元，合同價(jià)格明顯偏低。

二號(hào)房屋無抵押、地役權(quán)等登記，存在原告申請(qǐng)的司法查封（2022 年 7 月 14 日至 2025 年 7 月 13 日）。二原告具備購房資格。

被告不認(rèn)可合同真實(shí)性，主張劉芳簽約時(shí)病重?zé)o能力簽字，合同簽訂地點(diǎn)與住院事實(shí)矛盾，見證人簽字程序存疑，但未申請(qǐng)筆跡鑒定，亦未提供相反證據(jù)。

二、案件分析

（一）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

案涉《北京市存量房屋買賣合同》是否有效；

被告作為繼承人是否應(yīng)繼續(xù)履行合同，協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。

（二）法律分析

合同效力認(rèn)定：民事法律行為有效需具備行為人有相應(yīng)民事行為能力、意思表示真實(shí)、不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定及公序良俗。本案中，原告提交的合同有劉芳簽名及見證人見證，劉芳雖住院但所患疾病未影響精神意識(shí)，其簽署的聲明明確載明賣房系自愿且知悉價(jià)格，因原告照顧而低價(jià)出售，符合常理。被告主張合同虛假但未提供證據(jù)，亦未申請(qǐng)筆跡鑒定，故應(yīng)認(rèn)定合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效。

價(jià)格合理性問題：被告提交的房價(jià)走勢(shì)圖不能準(zhǔn)確反映案涉房屋所在區(qū)域?qū)嶋H價(jià)值，且房屋交易價(jià)格屬于當(dāng)事人意思自治范疇，只要不損害他人及社會(huì)公共利益，低價(jià)交易不影響合同效力。原告與劉芳生前存在密切關(guān)系，基于照顧而低價(jià)賣房具有合理性。

繼承人義務(wù)：合同一方死亡后，其繼承人應(yīng)在繼承遺產(chǎn)范圍內(nèi)承受合同權(quán)利義務(wù)。劉芳的繼承人趙蘭去世后，李華、李敏作為趙蘭的繼承人，應(yīng)繼續(xù)履行劉芳在合同中的義務(wù)。

抗辯權(quán)主張：原告已舉證證明支付首付款且劉芳出具收條確認(rèn)，剩余款項(xiàng)支付條件為過戶后，被告主張先履行抗辯權(quán)無依據(jù)。原告是否侵占劉芳遺產(chǎn)與本案非同一法律關(guān)系，不影響合同履行，被告可另案主張權(quán)利。

過戶條件：案涉房屋雖有司法查封，但系原告申請(qǐng)，且原告具備購房資格，不存在法律上或事實(shí)上的履行障礙，具備過戶條件。

三、裁判結(jié)果

法院判決：李華、李敏繼續(xù)履行張磊、張明與劉芳于 2020 年 4 月 29 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，并于本判決生效之日起十五日內(nèi)協(xié)助張磊、張明辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，將位于北京市大興區(qū)二號(hào)房屋的所有權(quán)由劉芳轉(zhuǎn)移登記至張磊、張明名下。

四、案件啟示

（一）房屋買賣合同簽訂應(yīng)規(guī)范留存證據(jù)

簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)確保合同條款完整明確，由雙方親自簽名捺印，必要時(shí)邀請(qǐng)見證人在場(chǎng)并記錄簽約過程。對(duì)于低價(jià)交易、以理財(cái)款折抵房款等特殊情況，應(yīng)通過書面聲明、補(bǔ)充協(xié)議等形式明確原因，留存資金往來記錄、收款憑證等證據(jù)，避免日后就合同真實(shí)性產(chǎn)生爭(zhēng)議。

（二）繼承人應(yīng)依法承繼合同權(quán)利義務(wù)

合同當(dāng)事人死亡后，其繼承人在繼承遺產(chǎn)的同時(shí)，應(yīng)依法承繼合同中的權(quán)利義務(wù)，不得無故拒絕履行。繼承人以合同真實(shí)性存疑、價(jià)格不合理等為由抗辯的，需提供充分證據(jù)證明，否則應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行的責(zé)任。

（三）合理區(qū)分不同法律關(guān)系糾紛

本案中原告是否侵占賣房人遺產(chǎn)與房屋買賣合同履行屬不同法律關(guān)系，被告應(yīng)通過另案訴訟解決遺產(chǎn)爭(zhēng)議，不能以此為由拒絕履行合同義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)明確不同糾紛的法律性質(zhì)，避免混淆主張權(quán)利的途徑。

（四）訴訟中需積極舉證維護(hù)權(quán)益

當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張應(yīng)提供充分證據(jù)支持。主張合同無效的一方需舉證證明合同存在意思表示不真實(shí)、違反法律強(qiáng)制性規(guī)定等情形；主張已履行付款義務(wù)的一方應(yīng)提供轉(zhuǎn)賬記錄、收款憑證等證據(jù)。未能舉證的，將承擔(dān)不利后果。

在房屋買賣交易中，無論是出賣人、買受人還是繼承人，都應(yīng)遵守合同約定和法律規(guī)定，注重證據(jù)留存，通過合法途徑解決爭(zhēng)議，確保交易安全與穩(wěn)定。必要時(shí)可咨詢專業(yè)律師，防范法律風(fēng)險(xiǎn)。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）