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在司法執行程序中，案外人購買的車位被法院查封后，能否依據合法權益阻止執行？近日，一起因建設工程施工合同糾紛引發的車位執行異議之訴案件，法院明確了排除執行的關鍵條件。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告甲建設公司向法院提出訴訟請求：

判令對位于北京市大興區某小區 車位（以下簡稱案涉車位）準許執行；

全部訴訟費用由周明承擔。

甲建設公司稱，其與乙置業公司、丙投資公司建設工程施工合同糾紛一案中，申請保全并查封乙置業公司名下財產，法院 2023 年 4 月 27 日作出民事裁定書。保全執行中，周明提出執行異議，法院裁定中止對案涉車位的執行。其不服該裁定，理由如下：周明提交的《商品房買賣合同》為草簽合同未網簽且無簽訂時間，無法證明查封前簽訂合法合同；車位款發票開具于查封后，無付款憑證證明查封前付款；物業公司出具的使用證明及物業費發票均在查封后，無法證明查封前占有；案涉車位登記在乙置業公司名下，法院有權查封，故訴請準許執行。

（二）被告的抗辯主張

周明辯稱，應駁回甲建設公司的訴訟請求：

其在查封前已簽訂合法有效的書面合同，2021 年 8 月與乙置業公司簽訂《北京市商品房現房買賣合同》，合同約定 2023 年 5 月 30 日前交付，可推知簽訂時間早于 2023 年 6 月 19 日的查封時間；

已支付全部車位款，2021 年支付全款并由乙置業公司出具收據，可提供轉賬記錄；

查封前已合法占有車位，物業公司出具《車位使用證明》證實其自 2023 年 5 月 31 日起使用，且支付了車位管理費；

依據相關規定，其對案涉車位擁有合法權益，能夠排除執行。

乙置業公司未到庭亦未陳述意見。

（三）法院查明的關鍵事實

甲建設公司與乙置業公司等建設工程施工合同糾紛一案，法院 2023 年作出裁定查封乙置業公司名下價值 169001146.6 元的財產，2023 年 6 月 19 日查封案涉車位（期限三年）。周明提出執行異議，法院 2024 年 4 月 9 日裁定中止執行，甲建設公司遂提起本案訴訟。

2021 年 8 月 5 日，周明與乙置業公司簽訂《恒大未來城車位認購書》，約定案涉車位每個 60000 元，定金 1000 元，2021 年 8 月 7 日前支付余款 59000 元并簽署買賣合同。雙方簽訂的《商品房現房買賣合同》未注明簽訂時間，約定 2023 年 5 月 30 日前交付車位，共同申請轉移登記。

乙置業公司 2021 年 8 月 6 日出具每個車位 6 萬元的收據，2024 年 3 月 19 日開具發票。周明提交 2021 年 8 月 5 日轉賬 3000 元（附言車位定金）、8 月 6 日轉賬 27000 元（附言車位款）的銀行對賬單，稱剩余款項因記憶受損無法提供流水，但已全款支付。

物業公司 2024 年 3 月 20 日出具《車位使用證明》，載明周明自 2023 年 5 月 31 日起使用案涉車位。金碧物業北京分公司 2023 年 11 月 15 日開具物業費發票。

周明系丁文化公司法定代表人，該公司 2021 年購買案涉小區 6 號樓 615 室房屋，2022 年 8 月 11 日開具購房發票，周明稱因房屋只能以公司名義購買故注冊該公司。

二、案件分析

（一）爭議焦點

周明對案涉車位是否享有足以排除強制執行的權益。

（二）法律分析

排除執行的法定要件：根據相關規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，需滿足四個條件：查封前簽訂合法有效的書面買賣合同、查封前已合法占有、已支付全部價款或按約支付部分并將剩余交付執行、非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

書面買賣合同簽訂時間：周明與乙置業公司 2021 年 8 月 5 日簽訂的《恒大未來城車位認購書》在 2023 年 6 月 19 日查封前，此后雙方有履行行為，雖《商品房現房買賣合同》未網簽且無簽訂時間，但網簽并非合同生效必要條件，結合合同約定的交付時間，可認定查封前已簽訂合法有效的書面合同。

合法占有認定：物業公司出具的《車位使用證明》證實周明自 2023 年 5 月 31 日起使用車位，早于查封時間。車位是小區房屋居住功能的必要延伸，周明 2021 年購買小區房屋，使用車位屬正當居住需求，現有證據無法證明其惡意逃避債務，故認定查封前已合法占有。

價款支付情況：周明提交了查封前乙置業公司出具的全款收據、此后的發票及部分轉賬記錄，形成完整證據鏈，雖未提供全部轉賬流水，但乙置業公司在查封前出具全款收據的行為可佐證付款事實，故認定已足額支付全部車位款。

過戶未辦理原因：周明稱曾要求辦理過戶但乙置業公司讓其等待，結合乙置業公司經營困難及車位被查封的事實，可認定未辦理過戶非因周明自身原因，其無明顯過錯。

三、裁判結果

法院判決：駁回甲建設公司的訴訟請求。

四、案件啟示

（一）購買不動產需及時簽訂規范合同

購買車位等不動產時，應在查封前與出賣人簽訂書面買賣合同，明確標的、價款、交付時間、過戶責任等內容，確保合同合法有效。即使未辦理網簽，只要合同系雙方真實意思表示且不違反法律規定，仍可作為權利憑證。

（二）支付款項務必留存完整憑證

支付購房款或車位款時，應通過銀行轉賬等可追溯方式支付，留存轉賬記錄、付款憑證，并及時要求出賣人出具全款收據或發票，形成完整的付款證據鏈，避免因證據不足影響權利主張。

（三）實際占有后保存相關使用證據

接收不動產后，應及時辦理交接手續，留存入住證明、物業服務協議、物業費及水電費繳納記錄等，證明在查封前已實際占有使用，這是排除執行的重要要件之一。

（四）積極主張過戶權利并留存溝通記錄

買受人應主動催促出賣人辦理過戶登記，對拖延過戶的情況留存溝通記錄（如微信、短信、郵件等），證明已盡到催告義務，非因自身原因未辦理過戶，避免因自身過錯喪失排除執行的權利。

在不動產交易中，買受人應增強風險防范意識，注重合同簽訂、款項支付、占有使用及過戶等環節的證據留存，遇到查封等執行措施時，及時依據法定要件主張權利，必要時咨詢專業律師，確保合法權益得到有效保護。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）