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在司法執行程序中，案外人若對被查封的房屋主張權利，能否阻止執行？近日，一起因購房者在房屋被查封前已簽訂合同、支付房款并實際占有引發的執行異議之訴案件，法院給出了肯定答案。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告周健向法院提出訴訟請求：

請求法院判決停止對大興區三號房屋的執行；

本案訴訟費由甲公司承擔。

周健稱，甲公司與乙公司合同糾紛一案，法院 2021 年 10 月 9 日作出判決，判令乙公司向甲公司支付工程款及利息等款項。判決生效后甲公司申請強制執行，大興法院 2021 年 3 月查封三號房屋。2023 年 5 月 15 日，其針對該房屋申請執行異議，大興法院 7 月 19 日裁定駁回請求，故不服裁定起訴至法院。2018 年 5 月，其從丙公司獲知三號房屋并決定購買，5 月 21 日至 6 月 30 日期間向乙公司分 14 筆支付全部購房款 240.932 萬元，向丙公司支付服務費 54.404 萬元。6 月 29 日與乙公司簽訂《北京市商品房預售合同》，約定一次性付款。7 月 2 日辦理收房手續，后在房屋內經營診所。2019 年 3 月 7 日，為符合購房政策以其妻子持股的丁公司名義網簽，但因單價錯誤于 5 月 24 日注銷網簽。5 月底注冊成立戊公司（其與妻子各持股 50%），6 月 25 日乙公司以戊公司名義再次網簽卻未辦結，直至 2021 年 3 月房屋被查封，故請求停止執行。

（二）被告的抗辯主張

甲公司辯稱，不同意周健的訴訟請求：

涉案房屋為商業用房，根據相關規定銷售對象應為企事業單位、社會組織，周健作為自然人不具備購買資格，即便簽訂合同也屬違法，不能排除執行，僅對乙公司享有債權；

查封前周健未簽訂合法有效的書面買賣合同，不符合排除執行條件；

周健未支付全部價款，付款憑證部分無付款人信息或付款人非其本人，支付金額與總價款不一致；

證據不能證明其在查封前已合法占有房屋；

周健對未及時辦理過戶存在過錯。

乙公司未參加訴訟，書面答辯稱周健所述購房情況屬實，因實測面積差需重新簽約，其多次催促但周健未重視，同意停止執行，解封后配合簽約開票。

（三）法院查明的關鍵事實

甲公司與乙公司等合同糾紛一案，法院判決乙公司支付工程款等款項，乙公司未履行，甲公司 2022 年申請強制執行，大興法院 2021 年 3 月 25 日查封三號房屋（乙公司為登記所有權人，建筑面積 76.2 平方米）。周健提出執行異議被駁回后提起本案訴訟。

周健與妻子吳敏系夫妻關系。2018 年 5 月 31 日至 6 月 30 日期間，吳敏、周健及案外人李娜、王浩、朱琳、閆輝向乙公司轉賬共計 2372792 元，上述人員均出具說明稱系代周健支付房款。乙公司向周健出具 5 張房款收據。因實測面積變化，2020 年 8 月乙公司退還周健 36549.69 元，實際房款 2383438 元。

2018 年 6 月 29 日周健與乙公司簽訂《北京市商品房預售合同》，約定總價款 2409320 元，一次性付款。7 月 2 日辦理收房手續，后在房屋內經營診所。

2019 年 3 月 21 日成立丁公司（吳敏持股 100%，周健任法人），以丁公司名義網簽后因單價錯誤于 5 月 24 日注銷。6 月 3 日成立戊公司（周健與吳敏各持股 50%），注冊地址為三號房屋，乙公司出具住所證明。6 月 25 日以戊公司名義再次網簽未辦結，周健多次催促無果。

社區居委會證實診所 2020 年左右開業。乙公司認可收到全部房款，稱未過戶原因在周健，但未舉證。

二、案件分析

（一）爭議焦點

周健對三號房屋是否享有足以排除強制執行的民事權益。

（二）法律分析

排除執行的法定條件：根據相關規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，需滿足以下條件：查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同、已合法占有不動產、已支付全部價款或按約支付部分并將剩余交付執行、非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

合同與付款情況：周健與乙公司在查封前簽訂《北京市商品房預售合同》，系雙方真實意思表示。雖轉賬金額與合同價款有差額，但乙公司出具收據認可收到全部房款，且存在面積差退款情形，可認定周健已支付全部房款。

合法占有認定：周健 2018 年 7 月辦理收房手續，之后在房屋內經營診所，社區居委會亦證實診所開業時間，足以證明其在查封前已合法占有房屋。

過戶未辦理原因：首次網簽因開發商失誤注銷，后續以戊公司名義網簽未辦結系乙公司拖延所致，周健多次催促，非因自身原因未辦理過戶，無過錯。

購房資格問題：雖商業用房規定銷售對象為企事業單位，但周健后續成立戊公司并以公司名義辦理網簽，積極彌補資格問題，且乙公司認可買賣關系，不能以此否定其排除執行的權利。

三、裁判結果

法院判決：停止對北京市大興區三號房屋的執行。

四、案件啟示

（一）購房時需規范簽訂合同并留存付款證據

購買房屋應及時與開發商簽訂書面買賣合同，明確價款、付款方式等關鍵條款。支付房款時盡量通過本人賬戶轉賬，若委托他人付款需留存書面委托說明及付款人聲明，要求開發商出具正規收據或發票，確保付款事實清晰可查。

（二）及時占有房屋并保留占有證據

收房后應盡快實際占有使用房屋，留存入住手續、物業服務協議、水電費及物業費繳納記錄、經營憑證等，證明在查封前已合法占有，這是排除執行的重要條件之一。

（三）積極履行過戶義務并留存溝通記錄

購房者應主動催促開發商辦理網簽及過戶手續，對過程中出現的問題及時與開發商溝通，留存微信、短信、郵件等溝通記錄，證明已盡到催告義務，非因自身原因導致過戶延遲。

（四）明確商業用房購房資格要求

購買商業用房需提前了解政策規定，確認自身或關聯企業是否符合購房資格，若以個人名義購買不符合規定，應及時通過成立公司等合法方式彌補，避免因資格問題影響權利主張。

在房屋交易中，購房者應增強風險意識，注重合同簽訂、款項支付、房屋占有及過戶等環節的證據留存，遇到糾紛時及時通過法律途徑維權，必要時咨詢專業律師，確保自身合法權益得到有效保護。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）