嘉定舊改狂飆，上海新城正在打破“市中心神話”

嘉定拆村記：6萬套安置房能否擊碎滬漂噩夢？

上海舊改錢砸嘉定！市中，別擋窮人的路

“嘉定方案”暴改上海：大城中村，捅破舊改天花板

上海舊改格局正在發(fā)生地震級(jí)變化。2025年市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目清單顯示，41個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目里16個(gè)涉及住宅改造，近70%資源傾斜到五大新城。嘉定單區(qū)豪擲43.39億預(yù)算，增速三倍于徐匯區(qū)，拆改規(guī)模領(lǐng)跑全市。當(dāng)市中心還在為“螺螄殼里做道場”自矜時(shí)，嘉定六大城中村改造已撕碎“外環(huán)配角”的標(biāo)簽——這座城市的發(fā)展邏輯，正被重寫。

壹｜舊改重心位移背后的民生算盤

嘉定區(qū)三年要完成14個(gè)整體改造項(xiàng)目，計(jì)劃2027年底前基本完成動(dòng)遷簽約。官方文件稱之為“嘉定方案”，但老百姓更關(guān)心的是：這些項(xiàng)目能否終結(jié)“睡城”尷尬？

對比鮮明的是徐匯區(qū)現(xiàn)狀。盡管誕生了全球地王的東安新村項(xiàng)目，但蝸居在10㎡亭子間的王阿姨告訴記者：“隔壁地王樓面價(jià)16萬/㎡，我們拆遷價(jià)還卡在8萬，這就是市中心魔幻現(xiàn)實(shí)。”虹口去年啟動(dòng)的12個(gè)動(dòng)遷地塊，仍有3個(gè)因補(bǔ)償分歧陷入僵局。中心城區(qū)的舊改像奢侈品展覽——光鮮卻難解普通人的安居渴求。

而嘉定手握的籌碼是成本優(yōu)勢：同樣是住宅開發(fā)，朱橋地塊房價(jià)僅虹橋三分之一；江橋鎮(zhèn)五四村科研用地價(jià)格不到張江五分之一。嘉定在用真金白銀證明：城市更新不該是富豪游戲，而要給普通人留條活路。

貳｜六大戰(zhàn)場：拒絕復(fù)刻的改造哲學(xué)

江橋鎮(zhèn)五四村、高潮村的“虹橋狙擊戰(zhàn)”
距離13號(hào)線金運(yùn)路站200米的位置，正崛起9萬方住宅與12萬方科研用地的復(fù)合體。項(xiàng)目有個(gè)張揚(yáng)的名字“北虹之鉆”，但內(nèi)核很務(wù)實(shí)——用低價(jià)土地吸引企業(yè)，再用產(chǎn)業(yè)反哺社區(qū)。避免淪為“虹橋打工仔宿舍”，是項(xiàng)目操盤手私下定的生死線。

馬陸鎮(zhèn)彭趙村的“新城野望”
761畝土地上規(guī)劃的30萬方住宅和8萬方產(chǎn)業(yè)研發(fā)，與遠(yuǎn)香湖商圈形成所謂的“CAZ中央活動(dòng)區(qū)”。聽起來高大上？但附近中介小陳苦笑：“遠(yuǎn)香湖商圈空置率還有18%（據(jù)2024年嘉定商業(yè)報(bào)告），現(xiàn)在又畫新餅？”項(xiàng)目成敗關(guān)鍵在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入速度，否則只會(huì)加重新城商業(yè)泡沫。

最有趣的改造在徐行老街。這里保留著明清時(shí)期的“豐”字形水系格局，卻計(jì)劃塞進(jìn)中科院嘉定園區(qū)和華五高校資源。現(xiàn)場施工隊(duì)老李調(diào)侃：“以后科研人員穿著漢服做實(shí)驗(yàn)，妥妥的賽博朋克中國風(fēng)。”當(dāng)非遺手工藝遇上高精尖實(shí)驗(yàn)室，這場實(shí)驗(yàn)關(guān)乎城市文脈如何不死在玻璃幕墻里。

叁｜藏在藍(lán)圖里的民生暗礁

黃渡改造地塊距研究中14號(hào)線站點(diǎn)800米距離，成為村民簽約的最大心結(jié)。“規(guī)劃圖畫了三條地鐵，家門口至今只有公交站”，去年剛回遷到安亭的吳先生翻出泛黃的規(guī)劃圖，“現(xiàn)在又說14號(hào)線要延伸，可連開工時(shí)間都沒公示”。

這種“交通預(yù)期透支”隱藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。嘉定2018年啟動(dòng)的城北大型社區(qū)，曾因承諾的嘉閔線二期延遲五年通車，引發(fā)百戶居民集體維權(quán)。面對黃渡項(xiàng)目同樣的不確定性，動(dòng)遷辦工作人員私下承認(rèn)：“現(xiàn)在只能勸村民看遠(yuǎn)些，但遠(yuǎn)期規(guī)劃這東西...”他沒說完的后半句，所有人心知肚明。

更現(xiàn)實(shí)的博弈在利益分配。朱橋項(xiàng)目規(guī)劃顯示，38萬方住宅里動(dòng)遷安置房僅占三成。參與政策宣講會(huì)的趙大伯直接拍桌：“聯(lián)影集團(tuán)員工買內(nèi)部房有折扣，我們老村民反倒要搖號(hào)排隊(duì)？”類似矛盾在六個(gè)項(xiàng)目普遍存在。有拆遷中介透露，某地塊因開發(fā)商將最好位置規(guī)劃成商品房，導(dǎo)致簽約率卡在政策紅線，現(xiàn)在各方正在重新“斗地主”。

肆｜嘉定方案的真正野心

所有矛盾指向一個(gè)核心：新城改造是在重建城市價(jià)值分配規(guī)則。

市中心舊改困在“拆不起-搬不走”的死循環(huán)時(shí)，嘉定正用空間換時(shí)間。江橋地塊把科研用地比例提高到40%，換取住宅限價(jià)銷售；徐行老街用“非遺活化基金”補(bǔ)貼開發(fā)商文化空間建設(shè)。這些操作突破傳統(tǒng)改造框架，被專家形容為“政策套利”。

更大的實(shí)驗(yàn)在人口結(jié)構(gòu)重塑。根據(jù)方案，嘉定十四五期間計(jì)劃新增70萬人口，其中60%將通過這些改造項(xiàng)目導(dǎo)入。當(dāng)楊浦老公房里的年輕夫妻糾結(jié)是否逃離上海，嘉定給出新選項(xiàng)：用地鐵房價(jià)格提供帶實(shí)驗(yàn)室的社區(qū)。

伍｜上海需要一場空間革命

站在北虹之鉆工地瞭望臺(tái)，能同時(shí)看見虹橋商務(wù)區(qū)的霓虹和江橋鎮(zhèn)殘存的農(nóng)田。這種魔幻拼貼恰是上海轉(zhuǎn)型的縮影：當(dāng)土地財(cái)政難以為繼時(shí)，城市必須學(xué)會(huì)精打細(xì)算。

嘉定的冒險(xiǎn)未必成功。彭趙村能否填滿寫字樓，五四村科研用地會(huì)不會(huì)變相成倉庫，都將考驗(yàn)操盤智慧。但比起內(nèi)環(huán)那些金光閃閃的櫥窗工程，至少這里敢于承認(rèn)：城市更新不是造夢，而是幫普通人扎根的笨功夫。

推土機(jī)碾過嘉定農(nóng)田時(shí)，碾碎的更是種固執(zhí)的“市中心迷信”——上海的未來，從來不在靜安寺的奢侈品店里，而在這些沾著泥土的規(guī)劃藍(lán)圖上。