近期,一張橫空出世的億元房票震動行業。
它不僅刷新了廣州市單張房票面額的最高紀錄,也拉開了廣州舊改新局的帷幕。
這張額度驚人的房票,直觀地顯示出“房票”在舊改領域日益凸顯的重要性。
回顧今年上半年,房票+舊改,合成了一柄效果驚人的利器,組成房地產行業“去庫存”的第一生產力,刺激市場活力,全面加速推進全市舊改進程。
01
上半年,廣州各區舊改全面開花
歷經清退重整,推出“依法征收、凈地出讓”新模式,補充并推廣房票安置等全方位大調整,重新啟航的廣州舊改如今已重現活力,繼續展現出強勁的發展態勢。
數據顯示,廣州今年計劃完成城市更新固定資產投資1800億元以上,其中城中村改造1000億元以上,規模創歷史新高,推進21個新開工城中村改造項目,同時新開工老舊小區改造超150個。
涉及項目主要分布在花都(6個)與南沙(5個),以及廣州火車站片區、新中軸海珠片區、環五山創新策源區、羅沖圍片區四大重點片區。
截至目前,廣州累計推進城中村改造項目161個。
今年既是“全運年”,也是舊改政策重整并顯效之年,廣州各區對舊改的熱情高漲,正根據自身優勢實施差異化的策略,全力加速推進舊改項目進度。
黃埔:完成固投185億元,多個“首次”領跑全市
黃埔區仍是廣州舊改最重要的版圖,實現了多個“全市首次”。
數據顯示,今年以來,全區城市更新項目新開工112萬平方米,茅崗路以西、沙步、廟頭、何棠下、珠江村、文沖東、新溪等多個項目實現安置房建成封頂,建成封頂115萬平方米,使用房票認購商品房1348套,完成固定資產投資185億元,累計投資總量首次突破3000億元大關,城市更新項目開工面積、房票認購、固定資產投資等指標數據位居全市首位,持續領跑。
雙沙村城市更新項目效果圖
具體來看,今年上半年,黃埔區先后出臺改造主體選定、專項借款資金監管等配套文件,同時全市率先印發首個區級城市更新及城中村改造專項規劃成果,并在“央地合作”模式方面實現新突破。
4月,科學城集團與中交城投就系列“依法征收、凈地出讓”模式城中村改造項目達成重要合作共識,首批系列城中村改造項目總投資額超210億元,標志著城中村改造領域央地協作模式實現了關鍵性突破。
其中,廣州市首個央地合作城中村改造項目——金坑村銀嶺片區城中村改造項目復建區全面動工。
金坑村銀嶺片區城中村改造項目效果圖
此外,黃埔首單跨區使用房票及首單轉讓房票雙雙落地楓下村城中村改造項目。
天河區:多個重點項目刷新進度,億元房票刷新記錄
今年年初,天河區明確2025年實施全覆蓋推進剩余23個城中村改造和整治提升,力爭完成城市更新固定資產投資350億元。其中,匯聚了暨南大學、華南理工大學等高校及400多家高新技術企業的環五山創新策源區是更新重點,包含凌塘村、元崗村、長湴村、柯木塱村等多個重點項目。
6月,環五山創新策源區多個重點項目集中刷新進度。
元崗村、長湴村城中村改造首期安置房項目開工,計劃2028年交付。而元崗村拆補方案正式出爐,安置面積補償 3.5 層還可疊加獎勵面積,棄產補償1.6萬/平方米。
而天河區體量最大的柯木塱村改造項目首期復建安置房動工,將建設502套高品質安置房及2.04萬平方米商業配套,預計2027年底交付。
柯木塱村改造項目效果圖
值得一提的是,這幾個村的房票安置極大地消化了區域內項目的庫存,也大幅拉升了6月廣州樓市的銷售數據。房票對去庫存的效力可見一斑。
同時,天河房票安置工作打出了石破天驚的一槍。在環五山創新策源區項目中,天河成功開出面額高達1億元的房票。當前該房票已被用來簽訂物業購買合同。
白云區:羅沖圍重點項目回遷房奠基
白云區重點推進羅沖圍片區的連片改造。該項目也是白云區近十年來規模最大的城市更新項目,預計2026年形成規模效應。而在華為研發中心等科創企業入駐的加持下,該片區舊改進展速度喜人。
其中,潭村作為首開區之一,首期安置地塊項目總建筑面積30.14萬㎡,涵蓋1918戶居民,總投資22.43億元,計劃工期2.5年。當前,該項目一期回遷房奠基儀式已正式舉行。
此外,羅沖圍的螺涌、松南、松北三個安置地塊EPC總承包已成功招標。
荔灣區:坑口村最高補3萬/平、山村“控規”發布
聯動白鵝潭商務區發展,荔灣區重點推進花地河西片區(山村)、坑口、葵蓬等重點項目。
其中,廣州市規劃和自然資源局于近日發布《荔灣區山村片區控制性詳細規劃》,其中二類居住用地面積15.81公頃,商住用地14.10公頃,公園綠地面積增加2.42公頃,原址保留并活化利用5處單位(遺產)。
作為全國首批“依法征收+凈地出讓”模式開工的城中村改造項目,山村城中村改造項目自2024年9月30日動員會啟動房屋征收工作以來,征收時間、戶數的綜合效率創出了近年征拆新高度,股東、社員意愿征詢同意率均超90%。
而坑口村改造項目征拆測量收官在即,拆補方案業已正式披露,合法補償面積為2.2萬/平+征收獎勵5000元/平+貨幣補償補助費3000元/平。
越秀區:激發老城活力,實施33個城區品質提升項目
作為廣州核心城區,越秀區2025年重點推進廣州火車站片區和瑤臺城中村改造兩大標桿項目,年內完成新開工安置房2000套以上。
上半年,站前路市客運站地塊做地方案獲批,成為全市首個審議通過的做地實施方案地塊,當前正在拆除建筑。瑤臺村改造作為越秀區首個采用"依法征收、凈地出讓"新模式的項目,首開區已于2024年9月啟動建設。
海珠區:補償金額上漲,部分地塊安置房開工
海珠區重點推進新中軸海珠片區建設,以“拆、治、興”并舉策略推動康鷺、三滘、東風等城中村改造,力爭全運會前建成新中軸綠軸示范段。
番禺區:加快推進沙溪村、里仁洞、柏堂村等44個項目
2025年番禺區共計劃推進44項城市更新項目,其中9項舊改項目,重點推進沙溪村舊村莊、里仁洞村舊村莊、化龍鎮柏堂村、石壁村、橋南錦繡地塊、羅邊村舊村、南浦村舊村、石碁鎮橋山村村鎮工業集聚區、番禺區舊水坑村村鎮工業集聚區。當前舊水坑村村鎮工業集聚區更新改造試點項目的規劃方案已經獲批,規劃建筑面積約13萬平方米。
里仁洞規劃效果圖
其中,東郊村項目復建安置區順利封頂;南浦村項目復建安置區及市政道路有序建設;羅邊村項目復建安置區全面動工,配建的番禺中學教育集團培蘭小學正式開學;南村鎮里仁洞村項目復建安置區加快建設,已啟動首批復建安置房搖珠分房。
值得一提的是,村鎮工業集聚區更新改造試點成為番禺區舊改重點。此前,番禺區城市更新局召開村鎮工業集聚區更新改造試點項目專題會議。
花都區:新開工舊改項目居全市之首
2025年上半年花都新開工的城中村改造項目數量達6個,居全市之首,包括楊二村、東邊村、平西村、新和村等項目。
今年節后,花都正式啟動獅嶺鎮新莊村村鎮工業集聚區改造項目,這是廣東省首宗采用低效用地政策批復的項目,同時也是廣州市村鎮工業集聚區改造“試點項目”。
南沙區:“全運年”加速推進7大舊改項目
當前,南沙全速推進重點東井村、廣隆村、大涌村上下街、塘坑村、鹿頸村、東流村7個“依法征收、凈地出讓”新模式舊改項目。同時有序推進金洲—沖尾村、大涌村新村街、東瓜宇村、東灣村吸水腳、坦尾村、亭角村等9個舊模式改造項目的建設。
據了解,7個舊改新模式項目均位于南沙區重點發展區域,比如塘坑村、大涌村(上下街)、廣隆村位于明珠灣起步區慧谷西重點片區內。作為明珠灣的“最后一塊拼圖”,慧谷西片區規劃建4所九年一貫制學校、1所小學和11所幼兒園,1所文化中心和1所展示館,同時未來規劃沿江建設景觀帶和海濱路,建設“濱江休閑文化島”。
6月20日,南沙區東井村城中村改造方案公式。
6月28日,廣州市南沙街道廣隆村城中村改造項目開拆。按照征收補償文件,如選擇貨幣補償,補償標準最高1.14萬/平。如選擇安置房置換,最高置換房屋總建筑面積為380平。
同日鹿頸村、塘坑村完成“首拆”。
消息顯示,南橫、東井、塘坑、鹿頸四村拆遷安置速度正加快,支付征拆補償款超1.5億元,有114戶村民已選了152套房。
增城:啟動5個城中村改造、完成投資100億元
實施城市更新大攻堅行動,啟動5個城中村改造、完成投資100億元,推進1000畝低效用地“工改工”,挖潛置換存量空間,改善生產生活環境,推動現有產業升級,導入新興產業,創造新的產業生態。
不久前,增城碧潭村安置社區用地報批已獲批復,當前已完成施工招標并開工建設,這是增城區探索宅基地多戶聯建集約利用模式的具體實踐。而中新村項目擬轉為“依法征收、凈地出讓”的城中村改造新模式繼續推進。
此外,增城區荔城街、增江街以及新塘鎮衛山、中街、西街均已發布老舊街區改造招標公告。
從化:加快推進東風村、禾倉村首開地塊建設
從化區加快推進東風村、禾倉村首開地塊建設,積極謀劃積極謀劃S118沿線和街口老城區城中村改造項目。
6月,聯星村西華社全面改造項目正式開工奠基,從化舊改進入快車道。
02
房票之下,舊改成為去庫存第一生產力
在房地產行業,“房票”成為各地重點推廣和落實的工具,全國近百個城市集體大力推行“房票”安置,整體去庫存效果顯著。
2023年10月,廣州市審議通過的《廣州市城市更新專項規劃(2021-2035年)》首次明確提出“探索房票安置政策機制”,使廣州成為首個在政策層面提出房票安置的一線城市。
這一政策的推出,標志著廣州舊改模式從傳統的“回遷房+貨幣補償”二元模式向多元化、市場化安置方式轉變,為超大城市城中村改造提供了全新思路。
此后房票安置政策在荔灣區、南沙區、花都區、黃埔區與天河區陸續落地。
5月16日,花都首批房票發放,開啟安置新模式。
6月16日,南沙區舉辦首批房票頒發暨房源兌現儀式,向首批符合條件的群眾頒發“房票憑證”,標志著南沙區在優化拆遷安置模式上邁出關鍵一步。
而作為“舊改大戶”,黃埔區在房票安置方面走得更快更遠。最新數據顯示,當前全區使用房票認購商品房1348套,為全市第一。而黃埔區也出現了首張首單跨區使用房票及首單轉讓房票。
此外,天河區也開出了面額高達1億元的房票,不僅直接促進了房地產銷售去化,也將顯著帶動天河區經濟發展。
經過一年時間多時間的醞釀與嘗試,“房票”安置在廣州全面開花,初顯成效。
特別是,數據顯示,6月份,廣州新房網簽6796套,共計81萬平,創下今年新高,各個行政區出現了成交量異常猛增的跡象。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,其主要動力就是專項借款收購存量商品房做安置房或用專項借款來支持房票安置。
參考上一輪棚改貨幣化,機構預測,預計2025年實際進行城中村改造實施計劃的數量可能增至150萬套-200萬套,如果按照平均每套保障房為50平方米,總計拉動住房需求0.75-1億平方米。
可以說,房票+舊改堪稱去庫存第一生產力。
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