過(guò)去幾年，地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)幾乎一大半民企都已經(jīng)暴雷，要么徹底出局轉(zhuǎn)行，要么直接躺平等著紓困資金，如今還能在市場(chǎng)打拼的民營(yíng)房企已經(jīng)很少了，更別說(shuō)大賺特賺了。

　　但讓艷姐意外的是，有一家低調(diào)的民營(yíng)房企的賺錢能力相當(dāng)夸張：

　　每一個(gè)項(xiàng)目都實(shí)現(xiàn)盈利；

　　平均回報(bào)率超20%、最高超30%。

　　來(lái)自一家非常低調(diào)的川系民企：

　　四川聯(lián)投。

　　這樣的賺錢能力，足以“吊打”整個(gè)行業(yè)。更夸張的是，四川聯(lián)投成立不過(guò)4年、開發(fā)項(xiàng)目不過(guò)5個(gè)。

　　艷姐不禁好奇，四川聯(lián)投究竟是家什么樣的企業(yè)？為什么能夠有跨越行業(yè)周期的業(yè)績(jī)表現(xiàn)？

　　今天艷姐就和大家聊聊這家總部在成都，非常神秘的民營(yíng)房企，也歡迎大家在文末留言評(píng)論，發(fā)表您的看法和觀點(diǎn)。

　　01

　　低調(diào)的民企“盈利一哥”

　　項(xiàng)目平均回報(bào)率超20%、最高超30%，年化大約14%，如何理解四川聯(lián)投的這個(gè)賺錢能力？

　　從行業(yè)看，中指院數(shù)據(jù)，2024年行業(yè)凈資產(chǎn)收益率均值-21.2%；

　　從同行看，頭部央企華潤(rùn)置地、中海ROE分別是9.52%、4.15%，民企代表濱江、龍湖ROE分別是9.63%、6.64%。

　　圖源公司官微

　　也就是說(shuō)，四川聯(lián)投的回報(bào)率，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)頭部央企、民企。

　　單從回報(bào)率層面看，說(shuō)四川聯(lián)投是民營(yíng)房企“盈利一哥”并不過(guò)分。

　　四川聯(lián)投算是一家“低頭做事不出聲”的企業(yè)，艷姐試圖去搜索公司的官網(wǎng)，但是沒有搜索到，官微上的信息也比較有限。

　　公開信息顯示，四川聯(lián)投成立于2021年，總部設(shè)在成都，主業(yè)包括輕資產(chǎn)運(yùn)作、代工代建、小股操盤、專業(yè)管理運(yùn)營(yíng)輸出。乍一聽名字，很多人會(huì)以為這是四川省某個(gè)地方的城投公司，實(shí)際上它是一家地道的民營(yíng)企業(yè)。

　　雖然成立剛剛4年，但四川聯(lián)投的賺錢能力相當(dāng)強(qiáng)悍。

　　目前，四川聯(lián)投的業(yè)務(wù)主要集中在四川的成都、遂寧、眉山，以及重慶，開發(fā)項(xiàng)目5個(gè)。

　　像第一個(gè)項(xiàng)目遂寧·河?xùn)|藝境項(xiàng)目，2021年9月拿地，2022年5月開盤時(shí)以9200元/㎡的均價(jià)成為當(dāng)?shù)氐摹皟r(jià)格王”，總銷售額4.51億，股東平均收益率超30%；

　　遂寧·河?xùn)|藝境實(shí)景

　　第二個(gè)項(xiàng)目成都金沙·清源里，2022年10月拿地，2023年9月開盤，總銷售額約2.8億，股東平均收益超20%；

　　金沙·清源里實(shí)景

　　第三個(gè)項(xiàng)目成都寬窄學(xué)府，2023年6月拿地，2024年6月開盤，開盤去化70%，1個(gè)月清盤，股東平均收益超20%；

　　第四個(gè)項(xiàng)目重慶金茂·璞印金開，2024年9月拿地，之后引入金茂合作開發(fā)，2025年3月首開，首開熱銷3.6億，已經(jīng)遠(yuǎn)超2.46億的拿地價(jià)；

　　金茂·璞印金開實(shí)景

　　第五個(gè)項(xiàng)目成都郫都項(xiàng)目，今年4月拿地，樓面價(jià)9250元/㎡，目前周邊新房均價(jià)1.7萬(wàn)/㎡~2.2萬(wàn)/㎡，大概率也是會(huì)賺錢的。

　　對(duì)于一家行業(yè)“新面孔”，在民營(yíng)房企賺錢難度越來(lái)越大的現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，四川聯(lián)投不僅做到“做一成一”，還做到大賺特賺。

　　所以，“秘籍”是什么？

　　艷姐覺得，有2個(gè)關(guān)鍵詞：

　　其一是拿地“小而美”。四川聯(lián)投的5個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)共同特點(diǎn)——面積不大、位置不錯(cuò)。

　　像成都金沙·清源里建面約1萬(wàn)㎡，青羊區(qū)金沙核心地段，緊鄰成都西站、西三環(huán)；成都寬窄學(xué)府建面約1萬(wàn)㎡，金牛區(qū)一環(huán)內(nèi)，緊鄰成都潮流商業(yè)地標(biāo)寬窄巷子；重慶金茂·璞印金開建面約2.32萬(wàn)㎡，緊鄰金山公園，是重慶低密豪宅集聚區(qū)；成都郫都項(xiàng)目建面約2.8萬(wàn)㎡，距離地鐵6號(hào)線約700米。

　　其二是合作“抱大腿”。四川聯(lián)投的5個(gè)項(xiàng)目中有4個(gè)選擇了合作開發(fā)，而且合作伙伴的咖位都十分在線，甚至連項(xiàng)目“冠名權(quán)”都不要。

　　像遂寧·河?xùn)|藝境聯(lián)合四川本地實(shí)力民企澳南集團(tuán)，四川聯(lián)投占股51%；重慶金茂·璞印金開拉來(lái)了央企金茂，后者占股36%；成都郫都項(xiàng)目拉來(lái)了新希望地產(chǎn)。

　　這些建面1、2萬(wàn)㎡的小項(xiàng)目，大房企未必看得上，反倒是給了像四川聯(lián)投這樣小房企機(jī)會(huì)，后期還可以通過(guò)讓渡部分利潤(rùn)與大房企合作。

　　這種“錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)”既減少了自己的資金壓力，又能夠通過(guò)合作方的品牌溢價(jià)提升利潤(rùn)空間，實(shí)現(xiàn)速戰(zhàn)速?zèng)Q并快速落袋為安。

　　哪怕自己拿的地、股權(quán)占大頭，連“冠名權(quán)”、操盤權(quán)都可以不要，為了賺錢，這些“反常規(guī)”操作不寒磣。

　　按照四川聯(lián)投的說(shuō)法就是，“利潤(rùn)優(yōu)先、做一成一、行穩(wěn)致遠(yuǎn)”。

　　02

　　不走尋常路的“合伙人機(jī)制”

　　如果說(shuō)僅靠“小而美”、“抱大腿”的打法就能干到民營(yíng)房企“盈利一哥”，或許有些夸張，畢竟這種打法太簡(jiǎn)單，太容易被復(fù)制。

　　這背后更核心的因素，艷姐覺得是“機(jī)制”和“人”。

　　在四川聯(lián)投官微的介紹中，他們給自己一個(gè)特別的定位：

　　房地產(chǎn)專業(yè)投資聯(lián)盟平臺(tái)。

　　換句話說(shuō)，與其說(shuō)四川聯(lián)投是一家開發(fā)商，倒不如說(shuō)他們是“資源整合商”、“財(cái)務(wù)投資人”。

　　如果將房地產(chǎn)開發(fā)鏈條切分，大致可以分為拿地、建房、銷售3個(gè)環(huán)節(jié)，絕大部分房企主要干拿地、銷售2個(gè)環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)，但四川聯(lián)投似乎只干1個(gè)業(yè)務(wù)：

　　拿地。

　　建房和銷售環(huán)節(jié)，都是通過(guò)資源整合，或者說(shuō)是合作開發(fā)的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)。

　　這個(gè)模式下，四川聯(lián)投的目的非常單一，只要搞定資金、拿對(duì)地，確保做一成一就可以坐享收益了。

　　所以，最核心的資金，怎么來(lái)？

　　獨(dú)特的合伙人機(jī)制。

　　說(shuō)到合伙人機(jī)制，不得不提四川聯(lián)投的創(chuàng)始人張巧龍。

　　地產(chǎn)圈的人大多對(duì)張巧龍比較熟悉。

　　張巧龍

　　公開信息顯示，張巧龍是四川成都人，畢業(yè)于西南石油大學(xué)工業(yè)與民用建筑專業(yè)，早期曾就職于廣元建筑規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)院、四川省城市建設(shè)監(jiān)理有限公司等企業(yè)。

　　2006年前后，張巧龍入職四川藍(lán)光地產(chǎn)，正式從房地產(chǎn)乙方轉(zhuǎn)型甲方。此后14年，張巧龍從技術(shù)工程師做起，先后擔(dān)任項(xiàng)目總、城市總、區(qū)域總，藍(lán)光地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)副總裁、常務(wù)副總裁，并在2018年出任藍(lán)光地產(chǎn)總裁，全面操盤藍(lán)光地產(chǎn)戰(zhàn)略布局。

　　張巧龍接手后，藍(lán)光地產(chǎn)規(guī)模，從2017年的582億到2019年的1015億，年復(fù)合增長(zhǎng)率32%。

　　2020年，張巧龍履新廣西本土房企彰泰集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁，并在年底轉(zhuǎn)任合伙人，直到2021年創(chuàng)辦四川聯(lián)投。

　　大家知道，地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)資金、資源密集型行業(yè)。在藍(lán)光的14年職業(yè)履歷，張巧龍?jiān)诔恋砹素S富的項(xiàng)目實(shí)操、企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)外，還攢下了廣泛的資源。

　　所以在創(chuàng)辦四川聯(lián)投時(shí)，張巧龍就拉來(lái)了“高量級(jí)”的高管團(tuán)隊(duì)。

　　像董事會(huì)主席張兵，早期主要在成都等地從事天然氣管網(wǎng)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和供氣業(yè)務(wù)，后面涉足地產(chǎn)、投資、新能源等領(lǐng)域；

　　張兵

　　總裁謝謀安，曾任百?gòu)?qiáng)房企四川正黃集團(tuán)的總裁；

　　謝謀安

　　副總裁劉穎，分管策劃、營(yíng)銷、物業(yè)，有萬(wàn)科、中海、凱德、金茂等房企工作經(jīng)歷，曾任金茂西南區(qū)域營(yíng)銷總監(jiān)；

　　劉穎

　　副總裁梁燕，分管招采、成本，曾任正黃集團(tuán)西南區(qū)域成本總監(jiān)；

　　梁燕

　　副總裁唐洪濤，分管工程、設(shè)計(jì)，曾任藍(lán)光地產(chǎn)副總建筑師。

　　更核心的是，他們還有一個(gè)共同的身份：四川聯(lián)投的投資人。

　　目前四川聯(lián)投的股權(quán)中，張巧龍占比約19.35%、謝謀安18.37%、梁燕4.58%、唐洪濤3.06%。

　　四川聯(lián)投的這套合伙人機(jī)制，總結(jié)起來(lái)就是，高管“帶資進(jìn)場(chǎng)”，與公司利益進(jìn)行了深度綁定，自然會(huì)窮盡各種方法為四川聯(lián)投注入資源。

　　而在項(xiàng)目層面，四川聯(lián)投也會(huì)引進(jìn)投資人成立合營(yíng)公司共同投資。

　　這套機(jī)制雖然實(shí)現(xiàn)了與高管、投資人的深度綁定，但也有一個(gè)bug，資金杠桿和滾動(dòng)開發(fā)下，十分考驗(yàn)團(tuán)隊(duì)的資金統(tǒng)籌能力。

　　像四川聯(lián)投及其關(guān)聯(lián)方在重慶金茂璞印金開項(xiàng)目中，就通過(guò)股權(quán)質(zhì)押融資了1.62億，后續(xù)一旦有一個(gè)項(xiàng)目投資失利，可能會(huì)產(chǎn)生致命的連鎖反應(yīng)。

　　當(dāng)然，或許是四川聯(lián)投的規(guī)模太小，各大榜單中很難看到它的身影。不過(guò)他們給自己也定了個(gè)目標(biāo)，2025~2027年銷售額分別達(dá)到：

　　5億、8億、10億。

　　規(guī)?；蛟S跟大房企無(wú)法相提并論，但在目前的行情下實(shí)現(xiàn)2年翻一番，“野心”還是相當(dāng)大的。

　　03

　　到底會(huì)不會(huì)“造房子”？

　　艷姐在前面提到，四川聯(lián)投奉行的一個(gè)準(zhǔn)則是“利潤(rùn)優(yōu)先、做一成一、行穩(wěn)致遠(yuǎn)”。

　　為了賺錢，他們甚至連“冠名權(quán)”、操盤權(quán)都可以不要，哪怕是自己拿的地、股權(quán)占大頭。

　　也就是說(shuō)，四川聯(lián)投的合作開發(fā)，更像是在扮演財(cái)務(wù)投資人的角色。

　　不過(guò)艷姐一直覺得，產(chǎn)品才是房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力，一家房企的成功，首先是好的設(shè)計(jì)和產(chǎn)品。

　　目前四川聯(lián)投的5個(gè)項(xiàng)目中，有4個(gè)是合作開發(fā)，只有成都寬窄學(xué)府是自操盤項(xiàng)目。透過(guò)這個(gè)項(xiàng)目，我們也能窺探四川聯(lián)投到底會(huì)不會(huì)造房子。

　　項(xiàng)目緊鄰成都一環(huán)，地段優(yōu)越，但地塊非常秀珍，占地約3800㎡，計(jì)容建面約9500㎡。

　　寬窄學(xué)府效果圖過(guò)程稿

　　常規(guī)來(lái)看，地塊越小，開發(fā)商很難有操作空間去打造園林和公共活動(dòng)區(qū)域，也直接影響后期的居住舒適度。

　　如何放大小地塊項(xiàng)目的地段價(jià)值？四川聯(lián)投給到的解決方案是：

　　高定。

　　比如在外立面的塑造上，項(xiàng)目以灰為底色，大面積low-E玻璃+鋁板+香檳色EPS，在橫向線條還以弧線元素，營(yíng)造鉆石光感的視覺效果。

　　寬窄學(xué)府效果圖過(guò)程稿

　　在景觀的打磨上，他們通過(guò)全域架空，在最大化景觀視野面寬的同時(shí)，還在架空層中設(shè)置“4點(diǎn)半課堂”等泛會(huì)所功能空間。

　　在戶型的設(shè)計(jì)上，他們也做了諸多高定設(shè)計(jì)。

　　像在建面約115㎡的3房戶型中，通過(guò)2梯2戶設(shè)計(jì)，帶來(lái)了近10㎡的類獨(dú)立全明電梯廳空間；大面寬窄進(jìn)深的設(shè)計(jì)，客廳面寬做到約6.9米，形成了一個(gè)超40㎡的大方廳，空間尺度和景觀視野相當(dāng)闊綽；另外還通過(guò)3飄窗+雙陽(yáng)臺(tái)，總體帶來(lái)近22㎡的實(shí)得空間，空間實(shí)得率達(dá)到驚人的96%。

　　寬窄學(xué)府建面約115㎡戶型示意

　　這種高定，還體現(xiàn)在裝標(biāo)上。

　　作為雙限項(xiàng)目，項(xiàng)目的裝標(biāo)不得超過(guò)3000元/㎡，但四川聯(lián)投做到了“低價(jià)高配”的效果。

　　日立的中央空調(diào)、美國(guó)百朗的新風(fēng)、德國(guó)菲斯曼的地暖、漢斯格雅的花灑、蒙娜麗莎的地板、歐派的櫥柜，甚至全屋還配備了智能家居系統(tǒng)……

　　這樣的配置，甚至可以跟現(xiàn)在市面上裝標(biāo)5000元/㎡的項(xiàng)目媲美。

　　雖然是“財(cái)務(wù)投資人”，但四川聯(lián)投的產(chǎn)品設(shè)計(jì)功底還是相當(dāng)在線的。

　　結(jié)語(yǔ)

　　行業(yè)震蕩下行，民營(yíng)房企大面積臥倒，但仍然不乏像四川聯(lián)投這種“小而美”的代表。

　　艷姐覺得，雖然四川聯(lián)投更多的像是扮演“財(cái)務(wù)投資人”的角色，但短短4年能有這么高的回報(bào)率，依然可以給到行業(yè)一些啟示：

　　未來(lái)是穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的品質(zhì)房企時(shí)代，對(duì)民營(yíng)房企來(lái)說(shuō)，更核心的是要在整合資源的基礎(chǔ)上，將有限的資源和精力投入到自己最擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，才能真正活下去，活得更好。

　　不過(guò)艷姐一直認(rèn)為 ，產(chǎn)品才是房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力，如果只扮演財(cái)務(wù)投資人的角色或者有一個(gè)項(xiàng)目投資失利，四川聯(lián)投未來(lái)在生存空間或許會(huì)面臨不小的挑戰(zhàn)。

　　最后，祝福每家房企都能找到適合自己的發(fā)展之路。

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　　主編：張艷

　　責(zé)編：Eric

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