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幾天前，中海樹村項目的總平圖亮相了。

情況大家都知道，它的產品是：北區8棟疊墅+大平層，南區8棟全部為大平層洋房。

在海淀，大平層產品司空見慣，但疊墅是稀缺的。（詳見《北京單價地王，中海解題了》）

由于中海地產沒有公布外立面圖，樹村項目的疊墅長啥樣，外界無人能知。

今天這篇文章，花姐重點來嘗試穿透一下它的疊墅，是如何構造的。

一、退臺式疊墅

中海樹村項目的疊墅，是退臺式的。

怎么個退法？

打開總平圖，看一下6#和8#之間的疊墅。

它們之間的樓間距，標了三個數字：

1、18.35米，這是6#南墻與8#2F北墻的距離，除以2F的高度5.85米，樓間距比為3.14。

2、20.8米，這是6#南墻與8#4F北墻的距離，除以4F的高度12.65米，樓間距比為1.64。

3、25.05米，這是6#南墻與8#5F北墻的距離，除以5F的高度15.30米，樓間距比為1.64。

后面兩個1.64，相比北京市商品住宅最低1.7的標準，略低一點點，但仍優于周邊其他豪宅。

另外，它少標了一個數字，那就是6#南墻與8#北面凸墻體的距離。上面標了3F，但沒有標高度。預計兩棟墻的距離為14米。

這幾組數字，說明了中海樹村項目的退臺模式是：

第3、4、5層都有退臺，也就是北向退臺了三次。

中海地產為何在樹村項目上，要做退臺式疊墅？

至少有兩大好處：1、可以巧妙地滿足日照采光問題；2、上疊可以誕生露臺，共計贈送90平米。

二、層高之謎

中海樹村疊墅的建筑高度，五層共15.3米，沒有做滿18米。

按平均計算，每層層高3.1米。雖然比不上東面1.7公里外的建發海晏——3.4米、3.6米以上，但也還算不錯的。

但，細讀總平圖，里面文章很多。以1#為例。

它的2F高度為5.85米，4F高12.65米，兩者相差6.8米——也就是3層和4層的層高，平均下來3.4米。

再來看5F，高15.3米，與4F相差只有2.65米，這是第五層的高度？

花姐猜測，中海樹村疊墅戶型，有錯層設計。

一般而言，一層的層高不可能只有2.925米，南向部分可以通過錯層設計，提升高度。

另外，它的頂層，即第五層，有可能通過坡屋頂的飄檐，再增加點建筑高度。南區的大平層洋房也是如此，圖上標注的層高只有2.7米。

在層高上，中海地產一定做了特殊處理，具體怎么個玩法，還得等最終的戶型圖出來。

三、怎么個退臺？

中海樹村疊墅戶型，像個謎。

有了退臺設計，總平圖上的線條就十分復雜，稍不留神，就會搞錯。

為了更清楚地說明，還是拿1#來舉例，以此類推即可。

1#北面有五個入口，看著就頭暈，到底對應哪戶啊？

搞清楚這個問題之前，先判斷出它是怎么個疊法。花姐認為，它是上疊+下疊：上疊為地上第3、4、5層；地上1、2層+地下1層。

為什么這么說呢？至少有三種角度可以印證。

1、北面五個入口，左右各兩個，都是疊墅入戶口，沒有爭議。但中間那個入口，花姐判斷是消防樓梯入口。

作為一個5層的住宅，消防樓梯是必不可少的。圖上標著“3F”凸出來的部分，應該是消防樓梯的位置。

如果說中間入口是消防梯入口，那它就只有4戶，也就是說，只有上下疊。

2、從退臺的劃線，也可以判斷它只有上下疊，請看圖：

A、下疊：從北面入戶，一層和二層沒有退臺，標準的進深15.1米、面寬13.4米；但一層北面，應該有上疊的電梯間。

這導致一層的產權面積，縮至約190平米。

一層有270度院子贈送，二層面積約205平米，負一層為倉儲產權（也有可能是贈送）160平米。

下疊共計28套，單套面積約555平米——其中地上面積約395平米。

B、上疊：也是從北面入戶，但和下疊入戶口是分開的。

具體為：首層（地上第三層）建面200平米，北面送10平米退臺面積；二層（地上第四層）建面160平米，北面送14平米退臺面積；三層（地上第五層）建面125平米，北面送雙露臺76平米。

上疊共計28套，單套建面約485平米，另有90平米露臺贈送。

3、如果消防樓梯間只有3F，這側面說明第3、4、5層是一戶，為上疊。

因為，每戶都必須配備消防樓梯。如果4、5層為一套完整的戶型，那么該戶型就沒有消防樓梯了。

另外，平面圖中的電梯，一定是到第五層的，圖上顯示中間預留的挑空，大概是為了明衛的需要。