01
前幾天,頗受關注的中海樹村項目,公布了總平圖如下:
▲看到這整整齊齊如同電路板的總平圖,我笑了:這是學校宿舍,還是部隊軍營?
要知道,這一塊地,是中海在兩個月前,以75億總成本、27.93%的溢價率力挫群雄才艱難拿下的。按照這個成本計算,這塊地的樓面價超過10萬一平,是今年北京首個樓面價超10萬的頂豪項目。
然而,看到這張總平圖上,地塊被塞了16棟住宅樓(其中北邊四排是疊拼,南側四排洋房為主),且每棟樓之間的樓間距都差不多為18-27米,左右樓間距甚至只有6、7米,就知道這個項目,大概率跟想象中的頂豪是有差距的。
雖說,18-27米的樓間距也不算窄了,更何況這個項目都是低層住宅。
但是,作為賣價15萬一平的頂豪項目,樹村樓間距相比周邊二手圓明天頌的30米樓間距相差甚遠,如此排布,前后樓棟的私密感亦實在欠缺。
其次,這種整整齊齊的強排方案,意味著項目是缺乏中央景觀的。雖然說 7號和9號樓、8號和10號樓之間設計了三個下沉庭院和景觀廊架,把小區分為南北兩個區域。但很顯然,景觀體系欠缺是一個很難彌補的硬傷。
最后,整體看,中海樹村這個項目,相比其他頂豪,比如圓明天頌、學府壹號院,容積率拔太高了!地塊原本容積率1.6,控高18米,除去防護帶和街坊路,實際算上綠化和退線接近2,而圓明天頌實際容積率才1.1。
02
顯然,樹村項目這樣密集做疊拼+洋房的強排方案,連行外人都能看得出來,這塊地不是用來炫技做口碑產品的,中海要的是它的經濟價值。
為什么?南區做洋房肯定是正確的,要知道網簽極好的建發海晏,都是13-14層的小高層產品,而樹村控高18米,最多5-6層。同時樹村的城市界面也相對朱房村雙子要好,沒有五環高架的噪音干擾。
因此,分出一半面積做200-300平的大平層洋房,屬于中海成本保底的操作!
而另一半的北區,中海則拿出來做更賺錢的疊拼——在海淀核心區,大平層項目多了去了,但疊拼卻很稀缺。
據了解,中海樹村項目,上疊300平會贈送80平產權面積,下疊350平,贈送地下130平左右產權。整體價格大約在5000萬起步。
綜上,把樹村項目當做現金奶牛,這才是中海如此強排的緣由。
只是對于樹村這樣十年一遇的黃金地塊來說,它擁有全北京最好的學區、產業和圈層配套,擁有非常有辨識度的地段位置,這樣強排,著實有些可惜。
03
剛剛說,樹村方案不會給北京留下一個典范,但卻能夠保證利潤(犧牲了樓間距保住了大面寬),甚至填補虧空。
而仔細想想,中海這么做,似乎無可厚非,甚至情有可原。
要知道,中海當下有大量項目在打折促銷。比如石景山的中海學府里、長安源境、長安玖章,統統從7萬多降到了6萬多,當然最狠的還數金安橋的中海寰宇天下天鏡,作為系列的收官之作,五期天鏡賣的價格居然是最低的,特價房甚至跌到了5字頭......
這里面很多項目都是虧損的,如今好不容易抓到一個能掙錢的海淀項目,那不得往死里排樓棟?
掙錢嘛,不寒磣。
反過來看,如今的中海,竟然需要靠犧牲口碑和品牌為代價來掙錢,這又似乎在說明,中海資金鏈很緊繃了。
是啊,這五年來中海重倉一線,但卻并未達到想要的效果,除了上海,中海在北京、深圳的多個項目都出現爆冷,投資風險飆升,相關的領導壓力極大。
如今,不止是北京中海,南京、溫州、蘇州中海,都在打折降價賣房,盡一切方式回款補充現金流,這想必是得到了集團的授權,集體統一加快去化回款。
甚至有小道消息說,中海顏建國在反思,是不是以前重倉一線,尤其是重倉北京的投資策略,做錯了?
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