文｜鄒琳華

ID | BMR2004

2025年5月1日起，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)范》）正式實(shí)施，這是我國(guó)首個(gè)整合28項(xiàng)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的綜合性強(qiáng)制性規(guī)范。它不僅是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的升級(jí)，更是對(duì)居住需求變遷、行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型需要及國(guó)家美好生活導(dǎo)向的精準(zhǔn)回應(yīng)，加上即將出臺(tái)的《“好房子”建設(shè)指南》，將逐步引領(lǐng)我國(guó)住宅建設(shè)邁入“好房子”的新時(shí)代。

隨著城鎮(zhèn)化率突破65%以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)十年高速發(fā)展，我國(guó)已基本解決住房短缺問(wèn)題，市場(chǎng)需求重心從“剛需”轉(zhuǎn)向“改善”。消費(fèi)者對(duì)居住舒適度、健康性、智能化的要求顯著提升，但既有住宅普遍存在品質(zhì)偏低、綠色智能化和適老化不足等問(wèn)題，與新需求形成尖銳矛盾。《規(guī)范》通過(guò)提高層高（≥3米）、強(qiáng)制電梯配置（4層及以上）、強(qiáng)化隔音（分戶(hù)墻隔聲量≥50分貝）、陽(yáng)臺(tái)護(hù)欄高度增加等系統(tǒng)性硬性指標(biāo)提升居住舒適度；將可再生能源利用、雨水徑流控制等納入強(qiáng)制條款，綠色智慧化從“附加項(xiàng)”變?yōu)椤皹?biāo)配”，引導(dǎo)住宅向綠色低碳轉(zhuǎn)型；AI時(shí)代，光纖入戶(hù)、智能家居管線(xiàn)預(yù)埋有利于實(shí)現(xiàn)居住空間與智慧城市互聯(lián)；《規(guī)范》還首次系統(tǒng)性強(qiáng)化適老化設(shè)計(jì)（如無(wú)障礙通道、擔(dān)架電梯），為老齡化社會(huì)提供居住保障。

過(guò)去高周轉(zhuǎn)模式下，房企過(guò)度依賴(lài)規(guī)模擴(kuò)張導(dǎo)致產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，如遇市場(chǎng)下行就容易深陷“價(jià)格戰(zhàn)”。在供求關(guān)系發(fā)生重大轉(zhuǎn)變的新形勢(shì)下，市場(chǎng)要求重新劃定品質(zhì)底線(xiàn)，淘汰低質(zhì)供給，倒逼企業(yè)通過(guò)技術(shù)創(chuàng)新、設(shè)計(jì)優(yōu)化提升競(jìng)爭(zhēng)力。《規(guī)范》實(shí)施后，住宅建造成本預(yù)計(jì)增長(zhǎng)8%~12%，對(duì)房企的資金實(shí)力與技術(shù)儲(chǔ)備提出更高要求，有實(shí)力的企業(yè)可通過(guò)模塊化設(shè)計(jì)平衡成本，中小房企如果可以打造小而精的產(chǎn)品，也能在市場(chǎng)上獲得一席之地。房企需進(jìn)一步強(qiáng)化用戶(hù)思維，聚焦細(xì)分市場(chǎng)需求，如針對(duì)老齡化趨勢(shì)開(kāi)發(fā)適老化戶(hù)型；針對(duì)年輕群體集成智能家居系統(tǒng)，打造“科技住宅”標(biāo)簽；建設(shè)超低能耗建筑、光伏一體化外墻等，契合政策與消費(fèi)者環(huán)保訴求。同時(shí)，房企要從“高杠桿”向“高質(zhì)量”模式轉(zhuǎn)型；發(fā)展代建業(yè)務(wù)，輸出品牌與管理經(jīng)驗(yàn)，拓展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)；將物業(yè)服務(wù)前置，參與社區(qū)智慧化改造，形成“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)”閉環(huán)，增強(qiáng)客戶(hù)黏性，實(shí)現(xiàn)全周期服務(wù)。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，優(yōu)質(zhì)供給將推動(dòng)市場(chǎng)從“價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)”轉(zhuǎn)向“價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)”。

當(dāng)前，中國(guó)住宅建設(shè)正重構(gòu)行業(yè)價(jià)值邏輯。從“底線(xiàn)合規(guī)”邁向“品質(zhì)優(yōu)先”的新階段，通過(guò)政策杠桿引導(dǎo)資源向高品質(zhì)供給傾斜，推動(dòng)房企從“規(guī)模競(jìng)賽”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量深耕”，最終形成“政策引導(dǎo)需求—需求倒逼供給—供給升級(jí)激發(fā)需求”的良性循環(huán)。在這一過(guò)程中，能否將規(guī)范要求轉(zhuǎn)化為差異化產(chǎn)品力，將成為房企生存的關(guān)鍵。

（鄒琳華 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院大學(xué)教授）