7.8億㎡庫存壓頂！這輪“史上最猛救市”能扶起樓市嗎？

廣州破冰，央地聯(lián)手！接下來，救樓市的“王炸”會是什么？

就在上周，國常會文件里的關(guān)鍵詞變了。
上次提的是“鞏固穩(wěn)定”，這次變成了“止跌回穩(wěn)”，還要求“更大力度”。
措辭升級背后，是全國商品房庫存堆到了7.8億平方米的歷史峰值——如果按人均10㎡算，夠7800萬人住滿。
廣州反應(yīng)快得驚人。
6月12日，一份《提振消費專項行動實施方案》征求意見稿直接甩出三連招：取消限購限售限價、降首付利率、公積金可提首付還能同步貸款。
步子大得像在冰面上跳舞。

政策加碼的緊迫性，被國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)錘得死死的——
1到5月，居民中長期貸款8347億，看著不少？
實際只有近五年同期平均值的30%。
PPI連續(xù)同比下滑，連剔除食品能源的“核心CPI”都勉強在0.6%徘徊。
說白了，老百姓和工廠都在捂緊口袋。
這種情況下，房地產(chǎn)成了那個“不能倒的柱子”——綁著25%的就業(yè)，拖著鋼筋水泥家電裝修幾十個行業(yè)，還扛著地方財政的“錢袋子”（去年土地出讓金占地方基金收入90%）。
當(dāng)這根柱子開始晃，救市就不再是選擇題。

拆解“去庫存風(fēng)暴”的組合拳

國常會部署里藏著三步棋：
第一步叫“摸底”。
全國已批未建的土地、卡殼的爛尾樓、賣不動的空房子，都要盤清楚。
這好比醫(yī)生開刀前先拍CT，病灶在哪兒、多大、多深，總得看清。
第二步是“供需雙管齊下”。
供給側(cè)要“優(yōu)化存量”，比如廣州提的用專項借款買商品房當(dāng)拆遷安置房，把庫存變保障房；
需求側(cè)靠“松綁+讓利”，降門檻（首付15%）、降成本（利率3%）、減稅費（契稅補貼）。
第三步指向“新模式”，說白了就是兩條腿走路——讓市場的歸市場（商品房），保障的歸保障（公租房、保租房）。
這套拳法的難點很現(xiàn)實：
城中村改造錢從哪來？
專項借款買存量房會不會滋生腐??？
保障房建設(shè)速度跟得上嗎？
廣州模式能否復(fù)制到三四線？
每一步都是刀刃上的平衡術(shù)。

買房窗口期里的三套策略

這次政策紅利確實在眼前，但不同群體得分清利弊——

1. 剛需：撿漏可以，沖動不行
首付15%、利率3%、契稅補貼…一套組合拳下來，100萬的房能比三年前省20萬月供。
廣州甚至允許提取公積金付首付且同步貸款，相當(dāng)于雙倍杠桿。
但2025年5月數(shù)據(jù)顯示，居民杠桿率（負(fù)債/可支配收入）已達(dá)142%，遠(yuǎn)超國際警戒線。
建議優(yōu)先選地鐵1公里內(nèi)、有公立學(xué)校的新盤，別為“郊區(qū)大戶型”透支現(xiàn)金流。
月供別超收入35%，這是血淚教訓(xùn)。

2. 改善：抓緊換房窗口期
眼下是“賣舊換新”的黃金時機。
深圳案例很典型：張女士3月掛牌龍崗老破小，5月降價10%脫手，換到寶安新房后，光稅費就省了8萬，貸款還享受首套利率。
置換核心邏輯：拋掉“三無產(chǎn)品”（無學(xué)區(qū)、無地鐵、無物業(yè)），換成“三有資產(chǎn)”（有產(chǎn)業(yè)聚集、有稀缺配套、有好物業(yè)）。
尤其關(guān)注像上海前灘、杭州未來科技城這類板塊，抗跌性已被驗證。

3. 投資客：告別普漲幻想
還想著閉眼買房賺錢？
看看真實數(shù)據(jù)：2024年全國百城房價平均跌12%，但深圳南山豪宅漲5%，燕郊腰斬50%。
未來能跑贏通脹的，只有三類資產(chǎn)——
北上深杭核心區(qū)住宅（帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)或產(chǎn)業(yè)）、現(xiàn)房地鐵小戶型（租金回報率>3%）、真正的智能四代住宅（科技系統(tǒng)+健康認(rèn)證）。
那些靠“規(guī)劃圖賣房”的遠(yuǎn)郊盤、文旅盤，早該劃入消費清單，而非投資選項。

當(dāng)下政策看似猛藥，實則是為改革爭取時間。
房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷“供給側(cè)硬著陸”——開發(fā)商數(shù)量從10萬家銳減到1萬家，國企拿地占比升至82%。
這場大洗牌背后，需要根本性轉(zhuǎn)變：
地方政府能否擺脫土地財政？
杭州去年試點“房產(chǎn)稅模擬運行”，或許暗示著方向。
保障房能多快補位？
新加坡組屋模式用了30年，我們計劃2030年前覆蓋30%常住人口，難度堪比登月。
居民收入何時觸底反彈？
沒有持續(xù)的錢包撐腰，再低的利率也撬不動購買力。