在租賃實(shí)踐中，

承租人常因改善居住環(huán)境

或生產(chǎn)經(jīng)營需要對房屋進(jìn)行裝修。

當(dāng)租賃合同終止，

特別是因提前解除合同時(shí)，

裝修物的處置往往容易引發(fā)糾紛。

對于此類糾紛，

法律如何規(guī)定？

我們又該如何預(yù)防？

基本案情

廣西某房開公司名下有一套二層商鋪。2018年4月，大新縣某食品商貿(mào)公司承租該商鋪用于經(jīng)營超市。租賃期間，商貿(mào)公司為裝修商鋪，購置了兩臺連接一二層的扶梯、一臺貨梯，并安裝了空調(diào)、變壓器及發(fā)電機(jī)等設(shè)備。后因經(jīng)營不善，商貿(mào)公司開始拖欠租金。2024年5月11日，房開公司向商貿(mào)公司發(fā)出催告函，要求其三日內(nèi)付清欠租，否則租賃合同自動(dòng)解除，商鋪收回。商貿(mào)公司當(dāng)日簽收該函，但未履行付款義務(wù)。2024年6月3日，商貿(mào)公司停止?fàn)I業(yè)并關(guān)閉超市，但未按約定交還商鋪。經(jīng)房開公司多次催告無果，遂將商貿(mào)公司及其股東李某訴至大新縣人民法院。

房開公司認(rèn)為，商貿(mào)公司在收到租金催繳函后，未在指定期限內(nèi)支付拖欠的租金、電費(fèi)及違約金，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，其有權(quán)解除合同。根據(jù)約定，租賃合同已于2024年5月14日自動(dòng)解除。

關(guān)于合同解除后的財(cái)產(chǎn)處置問題，原租賃合同明確約定：租賃期滿后，商貿(mào)公司投入建設(shè)的設(shè)備設(shè)施及物件，除可移動(dòng)的部分歸商貿(mào)公司所有可以搬走外，商貿(mào)公司不得拆除所有投入的裝修工程、機(jī)電設(shè)備（比如電梯、扶梯、空調(diào)等）及設(shè)施，應(yīng)無償移交給房開公司歸某房開公司所有。據(jù)此，商貿(mào)公司交付商鋪的同時(shí)，應(yīng)無償交付電梯等相應(yīng)設(shè)備。

商貿(mào)公司和李某共同辯稱，合同約定將電梯等設(shè)備無償移交給房開公司，是考慮到十五年的租賃期滿后，相關(guān)設(shè)備已經(jīng)接近報(bào)廢狀態(tài)，此時(shí)設(shè)備折舊率非常高且使用價(jià)值低?，F(xiàn)相關(guān)設(shè)備僅投入使用五年，若房開公司需要繼續(xù)使用該設(shè)備，應(yīng)按照設(shè)備的市場價(jià)值支付相應(yīng)費(fèi)用。

法院審理

大新縣人民法院審理后認(rèn)為，商貿(mào)公司已逾期繳納租金達(dá)45天以上，合同約定的解除條件已經(jīng)成就，房開公司有權(quán)單方面解除合同，房開公司發(fā)送的函已到達(dá)商貿(mào)公司，故確認(rèn)雙方之間的租賃合同解除。

關(guān)于案涉電梯等設(shè)備的歸屬及補(bǔ)償費(fèi)用的問題。

法院認(rèn)為，根據(jù)合同約定，租賃期滿后設(shè)備才歸房開公司所有?，F(xiàn)租賃期限未屆滿，雖導(dǎo)致租賃合同解除的責(zé)任在商貿(mào)公司，但房開公司主張電梯等設(shè)備無償歸其所有，不符合合同約定及公平原則?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第九條第二項(xiàng)規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償。本案中，案涉的電梯等設(shè)備附合于建筑物，拆走使用價(jià)值不大，房開公司主張歸其所有，視為同意利用，故房開公司應(yīng)適當(dāng)補(bǔ)償。綜合電梯等相關(guān)設(shè)備的使用年限及違約責(zé)任歸屬、后期維護(hù)成本等因素，判決房開公司按照財(cái)產(chǎn)價(jià)值的15%支付補(bǔ)償費(fèi)用。

判決后，商貿(mào)公司認(rèn)為補(bǔ)償比例過低，應(yīng)提高至40%，遂上訴至崇左市中級人民法院。

崇左市中院審理后認(rèn)為，一審法院在審理期間釋明各方可啟動(dòng)司法評估，但各方均不愿意提起評估，一審法院綜合考量商貿(mào)公司投入的設(shè)備屬于附合建筑的物件，拆除價(jià)值不大，還可能造成更大的浪費(fèi)。同時(shí)考慮到設(shè)備越往后，需要維護(hù)、維修的成本費(fèi)用越高。據(jù)此，一審法院綜合違約程度、設(shè)備使用年限、維修維護(hù)成本等因素，酌情認(rèn)定設(shè)施設(shè)備補(bǔ)償比例為15%是恰當(dāng)?shù)模藤Q(mào)公司上訴要求補(bǔ)償比例變更為40%的理由不成立。

崇左市中院作出“駁回上訴、維持原判”的終審判決。

案后釋法

裝修行為屬于民法理論中的添附行為。對于合同解除后裝修物的處理，主要考慮如下幾種因素：

1.當(dāng)事人是否有約定。當(dāng)事人就退租時(shí)裝修物如何處理有約定的，按約定辦理。

2.裝修行為是否屬于合法添附。出租人未同意裝修的，裝修行為不屬于合法添附行為，承租人的裝修殘值損失應(yīng)由其自行負(fù)擔(dān)。

3.裝修物對出租人是否有益。出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償。若裝修物涉及公共用途的，如水、電、消防、排污、照明設(shè)施等，即使出租人不同意利用，但按照充分發(fā)揮物的效用原則，可認(rèn)定對出租人有益。在商業(yè)租賃領(lǐng)域，若裝修物系經(jīng)營用途所必須的，出租人收回房屋后用于相同經(jīng)營目的，可認(rèn)定對出租人有益。但裝飾性的裝修物除外。

4.當(dāng)事人是否有過錯(cuò)。因出租人原因解除合同的，出租人應(yīng)賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失。因承租人原因解除合同的，可依其違約過錯(cuò)程度酌情扣減出租人的補(bǔ)償比例。因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。

建 議

為避免退租時(shí)發(fā)生爭議，承租人在裝修前應(yīng)取得出租人的同意，并對裝修物的處理進(jìn)行協(xié)商約定。

轉(zhuǎn)自：山東高法