東莞這些年消失的地方：南城鴻福路口曼哈頓商業，也就是以前海雅百貨的那個地方，地鐵1號線沒挖之前可真是熱鬧，特別是2014年之前，出入此商場的更是美女如云，自從有了國貿，很多人也慢慢忘記這里了。

先說一個笑話，這里馬上要迎來第15次拍賣了，其價格從 6.6 億降至 1.32 億，有網友調侃：還好當初沒有拍下來，兩年半的時間，賺了5個億，理論上是這樣的，但總感覺哪里不對勁，或許很多人也不差那5億，而是差那1.32億，或者差0.32億吧。

海雅百貨的產權歸屬存在歷史遺留問題，此次拍賣標的包括綜藝廣場 101-501 商鋪、負一層商鋪、113 個地下車位及 114 個人防車位使用權，涉及多方權益主體，早在 2014 年，該物業就因開發商廣信公司與海雅百貨的租金糾紛引發法律訴訟，業主因連續 7 個月未收到返租租金集體維權，這種錯綜復雜的三角債務關系（開發商 - 運營商 - 小業主）導致資產處置難度極大。

更關鍵的是，該物業存在隱性債務風險，2023 年首拍時起拍價 6.6 億，實際評估價可能更高，但隨著多次流拍，評估機構不斷下調估值，反映出資產清算過程中發現的債務黑洞可能遠超預期，例如，深圳龍華某商鋪 8 年前 504 萬買入，法拍僅 77 萬成交8，商業地產價值縮水的共性問題在東莞同樣存在。

海雅百貨的興衰折射出東莞商業格局的深刻變革：

1. 商圈迭代效應：南城近年通過引入盒馬鮮生、奈爾寶家庭中心等首店品牌7，打造海德?匯一城等新興商圈，鴻福路傳統商圈的客流被嚴重分流。2024 年南城社消零總額達 384.92 億元，同比增長 5.9%，但增長動力主要來自新業態而非傳統百貨。
2. 消費模式轉型：海雅百貨 2010 年的繁榮建立在 "一站式購物" 模式上，但電商沖擊下，2022 年閉店前已出現連續多年虧損5。當前消費者更傾向體驗式消費，如 BIGGER 藝術書展、潮流嘉年華等活動，傳統百貨的功能替代性增強。
3. 物業形態過時：該物業建于 2008 年，硬件設施老化（如空調漏水、電梯故障），與南城近年新建的智能化商業綜合體形成鮮明對比。根據10，2022 年東莞甲級寫字樓空置率達 54.8%，商業地產整體過剩，加劇了老舊物業的去化難度。

網友調侃的 "沒買賺 5 億" 存在認知偏差：

1. 價格錨定陷阱6.6 億的起拍價并非市場公允價，而是基于歷史交易或抵押估值，隨著資產清算深入，評估機構逐步下調至 1.32 億，反映的是市場真實價值的回歸，而非單純降價。
2. 隱性成本高企法拍房需買受人承擔增值稅（約 5%）、土地增值稅（最高 60%）、契稅（3%）等稅費12。以 1.32 億成交價計算，稅費總額可能超過 4000 萬。此外，該物業存在物業費、水電費等歷史欠費，潛在成本難以預估。
3. 改造投入巨大：海雅百貨建筑結構為傳統百貨布局，若轉型為現代商業體，需投入數千萬進行動線優化、智能化改造。參考深圳同類項目，改造成本通常占成交價的 15%-20%。

商業地產的新邏輯：從 "地段為王" 到 "運營制勝"

當前 1.32 億的起拍價是否具備投資價值，需從三個維度評估：

1. 區位價值再審視：項目位于鴻福路核心地段，周邊地鐵 2 號線、莞太路等交通網絡密集，但需注意南城商業重心已向東莞大道沿線偏移。
2. 業態重構可能性：若改為社區商業、長租公寓或產業配套，可能規避傳統百貨競爭。例如，將部分樓層改造為共享辦公空間，契合南城數字經濟產業帶的發展需求。
3. 政策風險把控：該物業涉及人防車位使用權轉讓，需確認是否符合《人民防空法》相關規定，避免后續法律糾紛。

結語：法拍困局背后的城市轉型陣痛

海雅百貨的法拍歷程，本質上是東莞從 "世界工廠" 向 "消費中心" 轉型的縮影，對于老莞人而言，這棟建筑承載的不僅是商業記憶，更是一座城市在產業升級浪潮中必然經歷的蛻變陣痛。

各位房東們久等了，各類難賣的商業資產有了新的變現渠道，競拍的方式去賣房，讓房子不再難賣，如果放盤超過半年都沒有消息的，或許該認真審視一下了。