最近出爐的《2025年二季度北京住宅指數(shù)報(bào)告》，給咱們北京的樓市畫了張清晰的“體溫圖”。二季度市場(chǎng)最大的特點(diǎn)就是買賣雙方都在調(diào)整，具體咋回事？一起來劃重點(diǎn)！

一、市場(chǎng)溫度：冷熱不均

價(jià)格兩重天：新房子價(jià)格嘛，還算穩(wěn)當(dāng)，比上季度微微漲了0.3%，基本原地踏步。但二手房業(yè)主們似乎更著急出手，掛牌價(jià)平均降了1.2%，出現(xiàn)了“新房穩(wěn)、二手調(diào)”的分化局面。

成交有點(diǎn)冷：整個(gè)商品住宅的成交面積，跟去年這時(shí)候比，掉了18%，確實(shí)沒那么熱了。不過，核心城區(qū)90平米以下的小戶型成了香餑餑，賣得特別快，庫存消化時(shí)間縮短到了9個(gè)月，基本不愁賣。

庫存壓力在哪？房子庫存大頭（67%）都堆在五環(huán)外了。而且，那些144平米以上的大戶型，現(xiàn)在賣起來是真費(fèi)勁，庫存消化周期都超過24個(gè)月了，壓力山大。

二、買房的人在想啥？

誰是主力軍？報(bào)告點(diǎn)明了，工作5年內(nèi)剛拿到北京戶口的新北京人，貢獻(xiàn)了43%的成交量！絕對(duì)是購房主力。他們挑房子眼光很集中，地鐵沿線+好學(xué)區(qū)是硬指標(biāo)。

錢袋子緊了點(diǎn)：大家買房的首付比例中位數(shù)降到了35%，說明湊首付壓力不小。同時(shí)，組合貸款（公積金+商貸）用的人越來越多，占比61%，創(chuàng)了新高，能省點(diǎn)是點(diǎn)。

下手更猶豫了：現(xiàn)在買套房，平均得看7.2次房子，比上個(gè)季度多看了快2次。明顯能感覺到，買家觀望情緒變濃了，看準(zhǔn)了才敢出手。

三、開發(fā)商在怎么變？

地價(jià)降了，要求多了：開發(fā)商買住宅用地的樓面價(jià)，比去年便宜了12%。不過，政府拍地時(shí)附加的配建要求多了，特別是保障房配建比例，提高到了25%

戶型玩起“變形金剛”：為了吸引越來越挑剔的買家，68%的新樓盤都搞起了“可變戶型”設(shè)計(jì)。說白了，就是讓房子空間能靈活調(diào)整，適應(yīng)大家多變的需求。

定價(jià)新花樣：現(xiàn)在流行一種叫“基礎(chǔ)價(jià)+選裝包”的定價(jià)法。把精裝修的標(biāo)準(zhǔn)拆出來單獨(dú)算錢，這樣名義上的房?jī)r(jià)看著就低了，先吸引你進(jìn)門再說。

四、 政策效果咋樣？

共有產(chǎn)權(quán)房火了：因?yàn)樯曩彈l件放寬了，這類房子的成交量蹭蹭往上漲，比上個(gè)季度多了37%，吸引力大增。“職住平衡”起作用了：政府鼓勵(lì)在哪兒工作在哪兒買房的政策（職住平衡），讓昌平、大興這些新城的房子更好賣了，成交占比提升到了29%

“以舊換新”挺給力：試點(diǎn)推行的二手房“以舊換新”政策，效果超出預(yù)期，成功換房的比例高達(dá)82%，看來這條路走通了。

五、下半年會(huì)咋走？

報(bào)告預(yù)計(jì)，三季度北京樓市的主旋律還是“以價(jià)換量”，具體可能有這幾個(gè)動(dòng)向：

1. 小戶型會(huì)更多：開發(fā)商看準(zhǔn)了小戶型好賣，肯定會(huì)加快推出這類房子的速度。
2. 二手房降價(jià)會(huì)緩一緩：二手房掛牌價(jià)的跌幅可能會(huì)收窄，預(yù)計(jì)跌幅控制在0.5%以內(nèi)，不會(huì)像之前那么猛跌了。
3. 學(xué)區(qū)房又要“熱”一下：快到入學(xué)季了，為了孩子上學(xué)搶學(xué)區(qū)房的需求，估計(jì)又會(huì)集中爆發(fā)一波，出現(xiàn)短時(shí)間的成交高峰。