作者 |布語

一個很不尋常的信號出現了：

各地法院，居然開始支持爛尾樓的“斷供”操作。

具體來說，就是支持爛尾樓業主解除合同，不用還房貸了，把償還貸款的責任轉給開發商。

最近，最高人民法院案例庫更是入庫了一個參考案例，就江蘇省鹽城市一宗“爛尾樓”糾紛案展開，最終判決結果是，支持購房者訴求：

解除

貸款合同

開發商

這里面最罕見的是，以往各地出于“保交樓”和防風險的考慮，往往并不支持解除合同。但最高法出手定調后，依照《人民法院案例庫建設運行工作規程》，各級人民法院審理案件時，應當檢索人民法院案例庫，并參考入庫類似案例作出裁判。

換言之，最高法案例庫屬于“標準答案”，以后各級地方法院遇到類似的爛尾樓糾紛案例，也應該這么判。

天下苦爛尾樓久矣。據相關機構測算，全國爛尾樓數量預估在200萬套以上，因為無法收樓而陷入“錢房兩空”的家庭，數不勝數。

為什么最高法表態，明確支持購房者解除合同、退房“解套”，對樓市而言意味著什么？

一場巨大連鎖反應，才剛剛開始。

風向真的變了，國家正在以前所未有的姿態，站臺支持爛尾樓的購房者“解套”。

先來看被最高法選入案例庫的鹽城市“爛尾樓”糾紛案例：

2021年12月，陸某在鹽城A公司購買房產，并簽署《商品房買賣合同》。房屋總價超過118萬，陸某支付了首付款約43萬。剩余的75萬向當地B銀行貸款按揭，并簽署《個人購房借款/擔保合同》，A公司作為擔保人。

之后陸某就開始了還月供的日子。截至2024年3月26日，陸某已還款超過19萬元，但A公司到期一直未交房，逾期超過4個月，最后向陸某承認“無法交付房屋”。陸某將A公司和B銀行告上法庭。

陸某的訴求總共有五點：

1.解除與A公司簽署的相關“房屋認購合同”以及與B銀行簽署的“貸款合同”；

2.A公司承擔剩余的銀行貸款及利息；

3.A公司返還購房首付的43萬余元及利息；

4.A公司向陸某支付已經還給銀行的19萬余元及利息；

5.A公司支付違約金11800余元。

最終，法院宣判同意陸某上述所有訴求。

判決出來之后，相當于哪怕業主選擇“斷供”，也不影響征信了，因為還款責任已經轉移到開發商身上。

智谷趨勢梳理發現，今年以來，全國陸續有媒體報道爛尾樓業主起訴開發商要求退款斷供，并最終勝訴的案例：

2025年6月，珠海市民張某因開發商原因無法如期收樓，珠海市香洲區法院判決

購房及貸款合同解除

江蘇連云港今年6月發布判例，開發商逾期未交房，不僅需返還購房者首付和已償還的貸款、利息，連后續

剩余貸款本息

珠海市泰禾中央廣場如今成了爛尾樓（圖源：中國新聞周刊）

在這場爛尾樓的漫長博弈中，深受困擾的購房者們終于等來了“解套”的機會。

事實上，幫助業主們維權的法律條文，早就寫好了，為何之前很少看到類似的判決結果？

主要的阻力并非來自開發商，而是銀行。

遼寧瑞暢律師事務所劉振乾律師在接受《財經》雜志采訪時曾作出解釋：

根據《民法典》相關規定，

當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。

購房人出于居住、投資等需求購房，而“爛尾樓”顯然無法實現購房人的目的，購房人可以據此解除合同。

在很多案例中，購房者并非全款買房，而是先向開發商支付了首付，而后又向銀行貸款一筆錢作為尾款。

本質上，爛尾樓糾紛中存在兩組法律關系：

購房人與開發商之間：商品房銷售合同關系

購房人與銀行之間：金融借款合同關系

而爛尾樓之所以“爛尾”，多半是因為開發商資金鏈斷裂，甚至早已經破產了。把后續的還款責任轉移到開發商身上，那么剩余的貸款就很難收回來，相當于銀行添了一筆“壞賬”。

所以，以往出于保護銀行的考慮，法院對這類判決很謹慎，要么不立案，要么不支持解除合同，繼續等待交樓。

這一次被收錄進最高法案例庫的鹽城案例中，當事的貸款銀行也很不服氣，以“銀行是無過錯方，不應承擔超過合同約定的風險責任”為由提出上訴，要求業主繼續還款。

但這一次，鹽城法院卻駁回了銀行的請求。

而且，法院還在二審判決書中直接地回懟了開發商和銀行的“霸王條款”：

在購房人對合同解除并無過錯且未能實際取得房屋，而

出賣人既未交付房屋，又長期占有貸款本金的情況下，仍要求購房人對剩余貸款承擔返還責任，權利義務明顯失衡

法院的這一司法解釋，也比較符合公眾樸素認知中對于“公平”的理解：

房子都沒給我，憑啥要我還貸？

不過，更為深層次的考量可能是：

當前爛尾樓帶來的社會頑疾，到了必須解決的時候了。

根據《2023年全國爛尾樓研究報告》顯示，2023年上半年，全國樓盤爛尾率約為3.85%。有媒體照此測算，全國的爛尾樓面積大約是2.31億平米。

按照每套房子100平方米計算，就是231萬套爛尾樓。中國深受爛尾樓困擾的家庭，數量在百萬級別。

要知道，很多中國家庭買房往往是“掏空六個錢包”，傾盡所有，結果被告知延期、爛尾，甚至無限期停工長草，其中的痛苦、失望可想而知。

大多數背上高杠桿的爛尾樓業主，都面臨一個兩難的選擇：

繼續還款，等于把錢投入一個無底洞；停止還貸，就要面臨失信風險。

最好的結果，也只是忍痛放棄首付和房子，及時止損。而經濟條件更差的家庭，甚至只能被迫住進爛尾樓，過去幾年有不少媒體報道過這樣的案例：

云南昆明“別樣幸福城”爛尾已超過十年，有不少業主住進了沒有任何裝修的房子里（圖源：澎湃新聞）

遼寧大連“君臨天下”樓盤，爛尾八年，延期六年，數十戶業主走投無路，在零下十幾二十度的冬天，搬進沒水，沒電，沒暖氣的爛尾樓；

云南昆明“奧宸地產”一期，主體完工后不了了之，開發公司直接宣布破產，業主被迫給副市長打電話；

陜西西安“西江月”項目，爛尾十年無人接盤，業主漂泊在外無家可歸...

時代的一粒沙，落在個人頭上就是一座山。如果這樣的悲劇一再上演，誰還敢拿真金白銀去買房？

當前，國家正以更大力度推動房地產市場止跌回穩，在司法上堅定站在身為弱勢群體一方，對于提振購房者的信心，意義深遠。

這不只是為了“去庫存”，更是關乎社會公平正義的大事。

中國樓市，正面臨一個漫長艱難的調整期。

5月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%。四大一線城市中除上海上漲外，一手房價格均轉入下降軌道；而二手房市場的跌幅，比上個月還擴大了0.5個百分點。

而摩根士丹利的最新研報則顯示，30家重點房企6月銷售額同比大跌32%，上半年累計跌幅達23%；前100大開發商銷售額同比下降26%，雖然環比漲了15%，但遠低于往年6月平均增幅（通常為30%左右）。

種種跡象表明，樓市的底部摩擦運動，還在繼續。止跌回穩，依舊任重道遠。

而比起量價上的調整，更為深刻的改變是：房地產正在褪去原本的金融和投機屬性，恢復到原本的居住功能。

在過去，支撐房地產高速發展主要依賴“高負債、高周轉”模式，開發商蓋房子的錢，絕大多數不是開發商自己的，而是從銀行借的。在樓市一路看漲的大背景下，地產商通過預售樓盤提前回籠資金，維持高速擴張。

但這種“過熱”的代價則是，一旦政策環境發生變化、樓盤銷售回款受到沖擊，不少房企的資金鏈驟然斷裂，在建的項目紛紛停工。

最終還是普通人，承受了后果。

如今不僅樓市“擊鼓傳花”的資本游戲玩不下去了，連預售制本身，也快被掃入歷史的垃圾堆里。

去年12月的住建會議明確將“大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售”列為2025年度重點任務。據不完全統計，自2022年以來，全國已經有超過30個省市發布了推進現房銷售試點的相關文件。

國家的意圖很明確：

一方面通過保交樓、存量房收儲來完成房地產的去庫存和去風險；另一方面，通過現房銷售制改革、“好房子”建設等，推動房地產進入更為健康的歷史周期。

這注定是一個漫長的過程。

人們需要清醒地認識到：一紙房產證從來不是財富增值的承諾，不要讓自己成為時代轉型的代價。

當下，貿易保護主義的陰霾籠罩全球，地緣沖突此起彼伏，通縮壓力如影隨形，普通人如何在這場風暴中守護錢袋子？

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參考資料：

1.財經 “爛尾樓糾紛”入選最高法案例庫，業主維權更有底氣了

2.遠方觀察局 罕見信號，法院開始支持爛尾樓“斷供”？

3.澎湃新聞 深度調查！他們住在爛尾樓

4.風聞社區 5000人“流離失所”，鄭州爛尾樓王上熱搜：他們的堅強和心酸，你想象不到...

5.帥真財經 中國爛尾樓之痛：10年超1萬起，約百萬受害者被遺忘