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限價商品房作為保障性住房，其交易流程和風險防范有特殊要求。北京順義一起案件中，購房者林悅經歷 “購房資格未通過 - 調解退款 - 資格恢復重簽合同 - 貸款遇阻 - 房屋查封” 的波折后，法院最終判決解除合同并要求開發商配合辦理解除網簽備案手續。這起案件揭示了限價房交易中開發商履約能力不足的風險，為保障房購房者維權提供了重要指引。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：林悅，限價商品房購房者

被告：庚置業公司，限價房開發商

涉案房屋：順義區一號房屋（限價商品房）

（二）爭議焦點

庚置業公司未履行退款義務后重簽合同，是否構成新的履約承諾？

房屋及土地被多家法院查封，是否導致合同 “事實上不能履行”？

林悅能否以 “合同目的無法實現” 主張解除合同并要求解網簽？

（三）事件經過

2017 年 4 月，林悅通過西城區住建委組織的搖號選房程序，選定庚置業公司開發的順義區一號房屋（限價房），簽訂《認購選房協議》，約定總房款 78.6115 萬元，當日支付首付款 23.6105 萬元及產權代辦費 1200 元。同年 10 月，庚置業公司以 “購房資格未通過審批” 為由要求退房，承諾退還首付款但未兌現。

2018 年 6 月，林悅起訴庚置業公司，經法院調解達成協議：庚置業公司于 2018 年 7 月 31 日前退還首付款 23.6105 元并承擔訴訟費 2430 元。因庚置業公司未履行，林悅申請強制執行，但法院查明其無財產可供執行（名下保障房無法變現），于 2018 年 12 月裁定終結本次執行程序，并將其列入失信名單。

2019 年 5 月，庚置業公司突然通知林悅資格通過，雙方重新簽訂《北京市商品房預售合同（限價商品住房）》。林悅辦理貸款時，因庚置業公司提供的賬戶非住建委監管賬戶、預售許可證過期，兩次貸款申請均被駁回。此后，林悅兩次起訴要求繼續履行合同，均因房屋已被多家法院查封撤訴，最終訴至法院要求解除合同并解網簽。

二、案件分析

（一）合同效力與履約障礙的認定

法院支持解除合同的核心依據如下：

合同的合法性基礎：林悅通過正規搖號程序取得購房資格，與庚置業公司簽訂的認購協議及重簽的預售合同均系雙方真實意思表示，不違反保障性住房政策，合法有效。

履約不能的客觀事實：涉案房屋及所在土地被順義區法院、朝陽區法院、三中院等多家法院查封，查封期限至 2024 年 12 月，且開發商無財產可供執行，房屋交付及過戶 “法律上、事實上均不能履行”。根據《民法典》第五百八十條，此類情形下債權人有權請求終止合同權利義務關系。

合同目的落空的不可逆轉：林悅購買限價房的目的是獲得住房所有權，但房屋被查封導致過戶無可能，且開發商已被列入失信名單，履約能力完全喪失，繼續維持合同關系無實際意義。

（二）限價房交易的特殊風險點

本案暴露的限價房交易風險值得警惕：

資格審批的不確定性：限價房資格需經住建部門層層審核，開發商無權單方認定資格通過與否。本案中開發商先稱 “資格未過” 后又稱 “通過”，反映其對政策流程把控混亂，增加購房者風險。

監管賬戶的硬性要求：保障房購房款需存入政府監管賬戶，開發商提供非監管賬戶導致貸款被拒，違反《北京市限價商品住房管理辦法》規定，屬違規操作。

查封對產權的影響：限價房因開發商債務問題被查封的，購房者雖已簽約仍無法對抗司法查封。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》，保障性住房購房者需滿足 “已合法占有、支付全款、非因買受人原因未過戶” 等條件才能排除執行，本案林悅未占有房屋，難以主張權利。

（三）多次訴訟的必要性與局限性

林悅的維權過程體現了民事訴訟的現實考量：

調解協議的執行困境：首次訴訟達成的退款調解協議因開發商無財產而無法履行，說明調解需以對方履約能力為前提，否則易成 “空判”。

撤訴后的權利救濟：林悅兩次起訴繼續履行合同后撤訴，并非放棄權利，而是在房屋查封無法過戶的客觀情況下，選擇更務實的解除合同訴求，符合 “訴訟經濟” 原則。

解除合同的法律后果：合同解除后，林悅可依據判決要求解網簽，避免因合同未解除影響后續購房資格（部分地區保障房資格僅限一次），同時可另案主張返還房款及賠償損失。

三、裁判結果

法院判決：

解除原告林悅與被告庚置業公司就坐落于順義區一號房屋簽訂的《北京市商品房預售合同（限價商品住房）》，庚置業公司協助林悅辦理前述合同的解除網簽備案手續，于本判決生效之日起七日內執行。

四、案件啟示

（一）限價房交易的事前風險防范

核實開發商資質與項目狀態：通過住建部門查詢開發商是否具備保障房開發資質，項目是否存在抵押、查封等權利瑕疵，避免選擇涉訴多、信用差的開發商。

嚴守資金監管要求：支付房款前確認開發商提供的賬戶為政府監管賬戶，要求出具監管賬戶證明，避免將款項轉入非監管賬戶導致資金風險。

留存資格審批文件：妥善保管搖號結果、選房確認單、資格審核通過證明等文件，對開發商關于 “資格未過” 的口頭通知，需要求出具住建部門書面意見，防止開發商單方違約。

（二）履約過程中的證據固定

完整記錄溝通過程：對開發商的承諾、通知（如資格問題、退款承諾、賬戶信息等），通過書面函件、短信、微信等可追溯方式確認，留存聊天記錄、郵件往來等證據。

及時固定違約事實：發現貸款被拒、房屋查封等問題后，立即向銀行、不動產登記中心調取書面材料（如拒貸理由、查封裁定），證明開發商違約或合同履行障礙。

跟蹤房屋權利狀態：簽約后定期通過不動產登記中心查詢房屋查封、抵押情況，發現異常及時采取法律措施，避免錯過異議期。

（三）維權路徑的選擇策略

優先協商但不依賴調解：對開發商提出的退款、重簽等方案，需明確履約時間和違約責任，必要時申請法院出具調解書并同步申請財產保全，防止調解后無財產可執行。

適時變更訴訟請求：當繼續履行合同已無可能（如房屋查封、開發商失信），應及時從 “要求履行” 轉為 “要求解除合同 + 賠償損失”，避免訴訟資源浪費。

聯動行政監管渠道：對開發商違規使用非監管賬戶、預售證過期銷售等行為，向住建部門、市場監管部門投訴，通過行政手段施壓，輔助民事訴訟維權。

（四）保障房購房者的特殊注意事項

了解政策限制：限價房通常有 “5 年內不得上市交易” 等限制，簽約前需明確相關政策，避免因誤解政策導致合同目的不符。

關注家庭資格變化：保障房資格與家庭收入、住房情況掛鉤，簽約至過戶期間需保持資格條件穩定，避免因自身情況變化失去購房資格。

群體維權的優勢：若多名購房者遭遇同類問題，可聯合維權，共同委托律師申請財產保全、提起集體訴訟，增強維權力度和議價能力。

本案中，法院基于 “房屋查封致合同無法履行” 的客觀事實支持解除合同，既維護了購房者的合法權益，也體現了對合同履行可能性的務實判斷。限價房購房者應充分認識保障房交易的特殊性，強化風險意識，在簽約前嚴格審核、履約中密切跟蹤、維權時精準發力；開發商則需恪守保障房開發的政策要求和合同義務，否則不僅面臨合同解除的后果，還需承擔退款、賠償等法律責任。唯有雙方共同規范行為，才能保障保障性住房市場的健康運行。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）