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限價商品房作為保障性住房，其交易受到嚴格政策限制。北京一起案件中，賣家在房屋具備辦證條件后，以 “限價房不得轉讓” 為由主張合同無效，買家已入住 12 年并投入裝修，法院最終判決合同無效但賣家需賠償 90 萬信賴損失。這起案件為限價房交易敲響了警鐘。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告 / 反訴被告：周強，限價商品房原買受人

被告 / 反訴原告：吳濤、陳雪，房屋實際購買人

關鍵公司：甲地產公司，限價商品房開發商

（二）爭議焦點

限價商品房在限制交易期內簽訂的買賣合同是否有效？

合同被認定無效后，購房款、各項費用及損失如何分擔？

賣家以 “不知房屋性質” 為由主張無過錯，能否得到法院支持？

（三）事件經過

2011 年 10 月，周強與甲地產公司簽訂《北京市商品房預售合同（限價商品住房）》，以 41.4 萬元購買一號房屋（大興區），合同明確約定 “購房不滿 5 年不得轉讓”。同日，周強與吳濤、陳雪簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將該房屋以 48.4 萬元轉售，約定周強取得產權證后 10 日內過戶。

吳濤、陳雪當日支付全款，代繳面積補差款、公共維修基金等費用共計 1.5 萬余元，2012 年 1 月收房后裝修入住至今。2023 年，一號房屋具備辦證條件，周強得知房屋為限價房后起訴，主張合同無效并要求騰房。吳濤、陳雪反訴要求返還房款、賠償裝修損失及房價上漲的信賴利益損失 157 萬元。

二、案件分析

（一）限價房買賣合同無效的法定依據

根據《民法典》及保障性住房政策，限價商品房具有社會保障屬性，旨在解決中低收入家庭住房問題，其交易需遵守 “取得產權證 5 年內不得轉讓” 的強制性規定。本案中，周強在簽訂預售合同當日即轉售房屋，未滿足交易年限要求，且吳濤、陳雪并非保障對象，雙方簽訂的買賣合同違反公共政策和法律強制性規定，故法院認定合同無效。

（二）合同無效后的責任劃分

合同無效后，應遵循 “返還財產、過錯賠償” 原則。法院認定雙方均有過錯：

周強負主要責任：其簽訂的預售合同明確標注 “限價商品住房” 及禁售條款，作為完全民事行為能力人理應知曉，卻在購房當日轉售牟利，對合同無效存在重大過錯。

吳濤、陳雪負次要責任：作為購房人，未核實房屋性質及交易限制，在禁售期內購買房屋，對風險預估不足。

（三）損失賠償的計算標準

直接費用返還：吳濤、陳雪已支付的購房款 48.4 萬元、面積補差款 1075 元、公共維修基金 1.39 萬元等，周強無異議，應予全額返還。

裝修損失：考慮房屋已裝修使用 12 年，法院酌情支持 2 萬元。

信賴利益損失：房屋現價 205 萬元與原購價差額顯著，結合雙方過錯、居住年限等因素，法院酌情判定周強賠償 90 萬元，平衡了買方的合理期待與賣方的過錯責任。

三、裁判結果

法院判決：

周強與吳濤、陳雪簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；

吳濤、陳雪于判決生效后 30 日內騰退一號房屋；

周強返還購房款 48.4 萬元及各項費用 1.5 萬余元；

周強賠償吳濤、陳雪信賴利益損失 90 萬元、裝修損失 2 萬元；

駁回雙方其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）限價房交易需嚴守政策紅線

限價房、經濟適用房等保障性住房，其交易受年限、資格等嚴格限制，禁止在禁售期內轉讓或變相交易。買賣雙方切勿抱有僥幸心理，試圖通過 “先占后轉”“無證交易” 等方式規避政策，否則合同可能被認定無效，面臨騰房風險。

（二）簽約前務必核實房屋性質

購房人應要求賣方出示房屋產權證明，明確房屋性質是否為限價房、經濟適用房等保障性住房，核實是否滿足交易年限。本案中買方未核實房屋性質，自身需承擔次要責任，提醒購房者 “事前核查” 的重要性。

（三）合同無效不免除過錯賠償責任

賣方以 “不知房屋性質” 為由抗辯難以成立，簽訂合同時應仔細閱讀條款，尤其是標注 “限價房”“禁售期” 等關鍵內容。即使合同無效，過錯方仍需賠償對方合理損失，包括直接費用、裝修折舊及房價上漲的信賴利益損失。

（四）保障性住房投資需謹慎

限價房交易風險高，買方切勿因價格優勢忽視政策限制。對于賣方而言，隨意轉售保障性住房可能面臨退還房款、高額賠償的雙重損失，得不償失。建議交易前咨詢專業律師，明確權利義務及風險，避免陷入長期糾紛。

保障性住房承載著社會保障功能，其交易秩序需要買賣雙方共同維護。遵守政策規定、恪守合同誠信，才能切實維護自身合法權益。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）