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日常生活中，礙于情面為他人提供房產擔保的情況并不少見，但這種 “好心” 可能暗藏巨大風險。北京東城一起案件中，夫妻二人用唯一住房為親戚公司做擔保，最終房屋被拍賣，雖簽訂還款協議卻難以追回損失。法院判決債務人賠償 567 萬余元，但擔保人僅承擔一般保證責任，這背后的法律邏輯值得警惕。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：李偉、劉芳，夫妻關系，房產原所有權人

被告 1：王浩，北京乙商貿有限公司法定代表人

被告 2：張莉，王浩前妻

被告 3：趙敏，王浩母親，擔保人

關鍵公司：乙商貿公司（王浩全資持股）、A擔保公司、B物業公司

（二）爭議焦點

李偉夫婦因擔保產生的損失金額如何確定？

王浩、張莉簽訂的《還款協議》是否有效？能否要求按協議賠償？

趙敏作為擔保人，應承擔連帶責任還是一般保證責任？

抵債房屋因查封無法過戶，債權人能否直接主張現金賠償？

（三）事件經過

李偉與劉芳是夫妻，名下有一套東城區一號房屋（夫妻共同財產）。王浩系趙敏之子，與李偉夫婦為親戚關系。2022 年 10 月，王浩以乙商貿公司名義向銀行借款，由A擔保公司提供擔保，李偉夫婦應王浩請求，用一號房屋為A擔保公司提供抵押反擔保，辦理了公證及抵押登記。后因乙商貿公司無力還款，A擔保公司履行擔保責任后申請強制執行，2024 年 6 月一號房屋被司法拍賣，成交價 409 萬元。

房屋拍賣后，李偉夫婦與王浩、張莉簽訂《還款協議》，約定王浩、張莉賠償全部損失（按京東詢價 567.5 萬元確定），并用通州區二號房屋抵債，趙敏作為擔保人簽字。但二號房屋因多起案件被查封無法過戶，三被告均未履行還款義務，李偉夫婦遂起訴要求賠償 567.5 萬元并由趙敏承擔連帶責任。

二、案件分析

（一）《還款協議》的效力認定

根據《民法典》第五百零九條，依法成立的合同對當事人具有法律約束力。本案中，《還款協議》是在一號房屋被拍賣后，雙方就損失賠償達成的書面約定，明確了損失范圍、計算依據和抵債方式，內容不違反法律強制性規定，應認定為有效。王浩、張莉作為完全民事行為能力人，簽字捺印即應受協議約束，承擔賠償責任。

（二）損失金額的確定依據

協議約定損失金額按東城區法院委托的京東大數據詢價報告確定，該報告顯示一號房屋價值 567.5019 萬元，雖低于其他平臺詢價結果，但系雙方自愿約定，且屬于三次詢價中的最低值，法院據此認定損失金額為 567.5019 萬元。需注意的是，房屋拍賣成交價 409 萬元與評估價的差額，屬于債權人實際損失的一部分，有權要求債務人賠償。

（三）擔保責任的類型劃分

趙敏在《還款協議》擔保人處簽字，承諾 “對以上全部債務承擔擔保義務”，但未明確保證方式。根據《民法典》第六百八十六條，當事人對保證方式沒有約定或約定不明確的，按照一般保證承擔保證責任。一般保證與連帶責任保證的核心區別在于：一般保證人享有先訴抗辯權，即債權人需先起訴債務人，經強制執行仍不能履行債務后，才能要求一般保證人承擔責任；而連帶責任保證中，債權人可直接要求保證人承擔責任。本案中趙敏未明確保證方式，故法院認定其承擔一般保證責任。

（四）抵債房屋無法履行的處理規則

《還款協議》約定以通州區二號房屋抵債，但該房屋因被查封無法過戶，屬于 “法律上或事實上不能履行” 的情形。根據《民法典》第五百八十條，債權人可以要求債務人以其他方式履行債務。因此，李偉夫婦主張王浩、張莉直接支付現金賠償，符合法律規定，法院予以支持。

三、裁判結果

法院判決：

王浩、張莉于判決生效后 7 日內向李偉、劉芳賠償損失 5675019 元；

趙敏對上述債務承擔一般保證責任（即在對王浩、張莉財產依法強制執行后仍不能履行的部分承擔賠償責任）；

趙敏承擔保證責任后，有權向王浩、張莉追償；

駁回李偉、劉芳的其他訴訟請求（包括要求趙敏承擔連帶責任的主張）。

四、案件啟示

（一）房產擔保需警惕 “親情綁架”

以房產為他人提供擔保前，務必評估債務人的還款能力，明確擔保責任范圍和風險。本案中李偉夫婦因親戚關系用唯一住房擔保，最終房屋被拍賣，雖有還款協議仍面臨執行難，提醒公眾切勿因情面忽視擔保風險。

（二）書面協議需明確關鍵條款

簽訂還款協議、擔保合同時，應明確以下內容：

損失計算標準（如評估機構、詢價平臺）；

債務履行期限和方式；

擔保方式（明確 “連帶責任保證” 或 “一般保證”）；

違約責任和爭議解決方式。

（三）一般保證與連帶責任保證的區別要分清

連帶責任保證：需在合同中明確約定 “保證人承擔連帶責任保證”，債權人可直接起訴保證人；

一般保證：未約定或約定不明時適用，保證人享有先訴抗辯權，債權人需先窮盡對債務人的執行手段。

（四）抵債資產需提前核查權利狀態

以房產抵債時，應提前查詢房屋權屬、查封、抵押情況，避免因房屋被查封、設有抵押等導致無法過戶。本案中二號房屋因多案查封無法抵債，導致債權人維權成本增加，教訓深刻。

擔保行為涉及復雜法律風險，尤其是房產等重大財產擔保，建議事前咨詢專業律師，審查合同條款，評估潛在風險。一旦發生糾紛，應及時固定證據（如協議、溝通記錄、評估報告等），通過法律途徑理性維權，最大程度降低損失。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）