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購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商的 “無(wú)憂(yōu)退房” 承諾，究竟有效嗎？北京通州一起商品房預(yù)售合同糾紛給出了明確答案。購(gòu)房者因開(kāi)發(fā)商承諾 “簽約后 6 個(gè)月內(nèi)無(wú)理由退房” 而購(gòu)房，提出退房時(shí)卻遭開(kāi)發(fā)商以 “未付清全款” 為由拒絕，法院最終認(rèn)定口頭承諾有效，開(kāi)發(fā)商需退還房款并賠償部分律師費(fèi)。這起案件揭示了商品房銷(xiāo)售中 “承諾與協(xié)議沖突” 的處理規(guī)則，為購(gòu)房者維權(quán)提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：陳磊、王敏，夫妻關(guān)系，購(gòu)房者

被告：甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司），商品房出賣(mài)人

關(guān)鍵人物：劉洋，甲公司銷(xiāo)售人員

涉案房屋：通州區(qū)四號(hào)房屋（預(yù)售商品房）

（二）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

甲公司銷(xiāo)售人員劉洋作出的 “6 個(gè)月無(wú)理由退房” 承諾是否構(gòu)成合同內(nèi)容？

書(shū)面《協(xié)議書(shū)》中 “付清全部房款方可退房” 的條款是否有效？

原告主張的律師費(fèi)能否依據(jù)格式合同的公平原則要求被告承擔(dān)？

（三）事件經(jīng)過(guò)

2023 年 6 月 9 日，陳磊夫婦接到甲公司銷(xiāo)售人員劉洋的微信通知：“本月新增認(rèn)購(gòu)且簽約的單位，客戶(hù)簽約后 6 個(gè)月內(nèi)享有無(wú)理由退房權(quán)益。” 劉洋在微信、電話(huà)及售樓處多次重申該承諾，陳磊夫婦因此決定購(gòu)買(mǎi)通州區(qū)四號(hào)房屋。

6 月 10 日，雙方簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》及《北京市商品房預(yù)售合同》，約定總房款 374.1214 萬(wàn)元，陳磊當(dāng)日支付首付款 75.1214 萬(wàn)元。同日簽訂的《協(xié)議書(shū)》（附件）載明：“購(gòu)房者享有無(wú)理由解除權(quán)的前提是已付清全部樓款” 等六項(xiàng)條件。此外，陳磊通過(guò) APP 購(gòu)買(mǎi) 5 萬(wàn)元陳皮后，享受了購(gòu)房款 97 折優(yōu)惠。

2023 年 9 月，因甲公司項(xiàng)目負(fù)面消息頻出、施工進(jìn)度緩慢，陳磊于 9 月 7 日通過(guò)微信向劉洋提出退房，劉洋起初同意并要求準(zhǔn)備資料。但當(dāng)日下午，甲公司突然反悔，以 “未付清剩余房款” 為由拒絕退房，要求補(bǔ)足 112.5 萬(wàn)元或辦完貸款后才能申請(qǐng)退房。協(xié)商無(wú)果后，陳磊夫婦訴至法院，要求退還房款及利息，并賠償律師費(fèi)。

二、案件分析

（一）“6 個(gè)月無(wú)理由退房” 承諾的效力認(rèn)定

法院認(rèn)定劉洋的口頭承諾構(gòu)成合同內(nèi)容，主要基于以下理由：

承諾的具體性與重大影響：劉洋在銷(xiāo)售過(guò)程中明確作出 “簽約后 6 個(gè)月內(nèi)無(wú)理由退房” 的意思表示，該承諾具體明確，直接影響陳磊夫婦是否決定購(gòu)房，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，構(gòu)成 “對(duì)合同訂立有重大影響的要約”，即使未載入書(shū)面合同，亦應(yīng)視為合同內(nèi)容。

職務(wù)行為的效力：劉洋作為甲公司銷(xiāo)售人員，其在銷(xiāo)售過(guò)程中作出的承諾屬于職務(wù)行為，法律后果應(yīng)由甲公司承擔(dān)。陳磊夫婦有理由相信其代表公司作出的承諾真實(shí)有效。

履行行為的佐證：陳磊 9 月 7 日提出退房后，劉洋當(dāng)即回復(fù) “資料準(zhǔn)備下發(fā)我，我今天跟領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)趕緊給你們辦退”，表明甲公司起初認(rèn)可退房條件，進(jìn)一步印證了 “無(wú)理由退房” 承諾的真實(shí)性。

（二）書(shū)面協(xié)議與口頭承諾的沖突處理

甲公司以《協(xié)議書(shū)》中 “付清全部房款方可退房” 的條款抗辯，法院未予采納，理由如下：

格式條款的不公平性：《協(xié)議書(shū)》要求購(gòu)房者 “付清全款” 才享有無(wú)理由解除權(quán)，實(shí)質(zhì)上限制了購(gòu)房者的主要權(quán)利。而劉洋在銷(xiāo)售時(shí)未提示該限制條件，且明確表示 “這個(gè)協(xié)議你可以當(dāng)它不存在”，未履行提示和說(shuō)明義務(wù)，違反公平原則。

承諾與協(xié)議的內(nèi)容沖突：口頭承諾的 “6 個(gè)月無(wú)理由退房” 與書(shū)面協(xié)議的 “付清全款方可退房” 存在明顯沖突，考慮到購(gòu)房者基于口頭承諾作出購(gòu)房決定，且開(kāi)發(fā)商作為格式條款提供方，法院優(yōu)先采信對(duì)購(gòu)房者有利的解釋。

解除通知的有效性：陳磊于 9 月 7 日通過(guò)微信提出退房，9 月 28 日向甲公司備案郵箱發(fā)送《通知函》，符合《民法典》第五百六十五條 “解除合同應(yīng)通知對(duì)方” 的規(guī)定，法院認(rèn)定合同于 9 月 28 日解除。

（三）律師費(fèi)的處理規(guī)則

律師費(fèi)部分支持：預(yù)售合同補(bǔ)充協(xié)議僅約定購(gòu)房者違約時(shí)需承擔(dān)開(kāi)發(fā)商律師費(fèi)，未約定開(kāi)發(fā)商違約時(shí)的律師費(fèi)承擔(dān)，屬于權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的格式條款。法院依據(jù)公平原則，結(jié)合律師費(fèi)的合理性，酌情支持 1.65 萬(wàn)元（原主張 3.3 萬(wàn)元的 50%）。

（四）合同解除后的法律后果

根據(jù)《民法典》第五百六十六條，合同解除后，已經(jīng)履行的部分應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。本案中：

甲公司需退還陳磊已支付的 75.1214 萬(wàn)元購(gòu)房款；

因甲公司逾期退款造成資金占用損失，需自解除通知送達(dá)后 30 日（即 2023 年 10 月 29 日）起按 LPR 支付利息；

未履行的付款義務(wù)終止履行，陳磊無(wú)需補(bǔ)足剩余房款。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

甲公司于判決生效后 7 日內(nèi)退還陳磊、王敏購(gòu)房款 751214 元及資金占用損失（以 751214 元為基數(shù)，自 2023 年 10 月 29 日起按一年期 LPR 計(jì)算至實(shí)際付清之日）；

甲公司于判決生效后 7 日內(nèi)支付陳磊、王敏律師費(fèi) 16500 元；

四、案件啟示

（一）購(gòu)房時(shí)務(wù)必固定 “口頭承諾” 證據(jù)

留存書(shū)面記錄：要求銷(xiāo)售人員將承諾內(nèi)容寫(xiě)入合同附件或補(bǔ)充協(xié)議，避免僅依賴(lài)口頭約定。

保存溝通憑證：對(duì)微信聊天記錄、通話(huà)錄音、售樓處宣傳材料等進(jìn)行錄屏、截圖并備份，注明時(shí)間、參與人等信息。

注意承諾主體：確認(rèn)作出承諾的人員有權(quán)代表開(kāi)發(fā)商，必要時(shí)要求公司加蓋公章確認(rèn)。

（二）審慎對(duì)待格式條款，強(qiáng)化證據(jù)意識(shí)

重點(diǎn)審查解除條款：仔細(xì)閱讀合同中關(guān)于退房條件、違約責(zé)任的約定，對(duì) “付清全款方可退房” 等限制性條款提出修改要求。

拒絕不公平條款：對(duì)明顯加重購(gòu)房者責(zé)任、排除主要權(quán)利的格式條款（如 “無(wú)論何種原因退房均不退定金”），可主張無(wú)效。

履行通知義務(wù)：行使解除權(quán)時(shí)務(wù)必以書(shū)面形式（郵寄、郵箱等可追溯方式）通知對(duì)方，并保留送達(dá)憑證。

（三）合理主張維權(quán)成本

律師費(fèi)的支持范圍：合同未約定時(shí)，法院可能根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度、費(fèi)用合理性酌情支持部分律師費(fèi)，需提交委托代理協(xié)議、發(fā)票等憑證。

利息損失的計(jì)算：資金占用利息一般自款項(xiàng)支付之日或合同解除后合理期限起算，需明確起算時(shí)間及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售承諾不應(yīng)成為 “空頭支票”，購(gòu)房者在輕信口頭承諾的同時(shí)，更應(yīng)通過(guò)書(shū)面形式固化權(quán)利。遇到開(kāi)發(fā)商出爾反爾的情況，要及時(shí)收集證據(jù)，通過(guò)法律途徑主張權(quán)利。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，誠(chéng)信履行承諾既是維護(hù)品牌聲譽(yù)的需要，也是避免法律風(fēng)險(xiǎn)的底線(xiàn)。唯有規(guī)范銷(xiāo)售行為，才能構(gòu)建健康的房地產(chǎn)交易環(huán)境。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）