界面新聞記者 | 王妤涵

進入下半年，深圳的土拍市場終于火了起來。

7月14日下午，位于深圳前海桂灣片區的T201-0232宗地迎來拍賣，該地塊土地面積只有8287.15平方米，規劃建筑面積25600平方米，容積率3.1，起拍價為11.58億元。

作為前海片區近五年來首宗公開出讓的純商品住宅用地，地塊未拍先火。界面新聞獲悉，本次土拍共吸引了中鐵、保利、中建壹品、華發、綠城、金茂、越秀、建發、中海、招商、華潤、天健+深業聯合體等12家房企報名，競爭十分激烈。

最終在158輪競價后，由招商蛇口旗下深圳市招榕置業競得，溢價率高達86.1%，折合樓面價84180元/平方米。

這一結果不僅刷新了深圳土拍市場的樓面價紀錄，更創下了自2024年深圳取消15%溢價上限后的新高。

“此次T201-0232地塊的高溢價成交，不僅刷新了深圳宅地樓面價紀錄，更折射出市場對前海核心地段價值的深度認可，高溢價成交反映出頭部房企對深圳核心地段的戰略布局”，中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅對界面新聞表示。

前海稀缺迷你宅地

這場創紀錄的競拍背后，是地塊不可復制的稀缺基因。

從地理位置上來看，T201-0232地塊位于前海合作區南山街道桂灣片區樞紐一街北側，緊鄰地鐵1、5、11號線三線樞紐前海灣站。

區位優勢是其核心競爭力，地塊所在的桂灣片區作為前海三灣中成熟度最高的區域，作為深圳“城市新中心”的核心板塊，已形成鮮明的產業標簽，集聚騰訊、華潤、招商等總部基地。

地塊周圍的配套也較為醇熟，附近有雙界河公園、前海石公園、前海公園等，周邊有前海山姆會員旗艦店、華潤萬象前海商業體、卓越INTOWN購物中心等商業配套。

且片區的居住氛圍也比較濃厚，地塊在深業云海灣的西側，旁邊還有天健悅灣府和天健悅桂府。

T201-0232地塊現狀 圖片來源：深圳公共資源交易中心

從出讓條件來看，與前海過往地塊 “雙限”（限售價、限戶型）不同，T201-0232 宗地采用“價高者得規則，且無70/90戶型限制、無配建保障房要求，更明確未來商品房售價不限。

這種“零束縛”的出讓條件，為開發商預留了靈活定價空間，也成為地塊高溢價的關鍵推手。

更為重要的是，在前海這樣寸土寸金的區域，T201-0232這塊8287.15平方米的“迷你”宅地卻有建筑限高80米的指標，這也將使其成為前海片區近年罕見的低密住宅用地.預計將開發為小高層的低密改善型社區，與周邊高層住宅形成差異化競爭。

此外，地塊采用 “交地即交證”模式，要求1年內開工、4年內竣工，這種“快周轉”導向的條件設計，恰好契合當前房企 “確定性業績導向”的拿地邏輯。

價格方面，參考深圳樂有家向界面新聞提供的數據，項目周邊目前在售的二手房單價在7萬/㎡-11萬/㎡左右。天健悅灣府，上半年市場成交量3套，成交均價106194元/㎡；金泓凱旋城，上半年市場成交量11套，成交均價74978元/㎡。

據樂有家方面預測，若按照樓面價來計算，根據一線城市房企的平均利潤率測算，將來該地塊保本價約在12萬/㎡以上，若要盈利則要賣13-14萬/㎡，預計新項目入市時間在2026年的一季度。

“小而美”地塊成房企新寵

此次出讓地塊占地面積僅8287.15平方米，建筑面積25600平方米，被業內稱為“迷你”宅地，其高溢價成交并非孤例，而是當前房地產行業轉向的一個縮影。

房企正日益青睞小型化、低總價、快周轉的地塊，這樣的地塊可以讓其快速開發、快速銷售、快速回款，可以減少市場波動對業績的影響，更具有確定性，也體現了房企從規模擴張向“精耕細作”的轉變。

“當下地塊供應的趨勢是向核心區傾斜，控制增量的同時優化供應”，深圳中原研究中心高級研究員鄒少偉在接受界面新聞采訪時表示。

鄒少偉指出，“可以看到，近兩年各大城市優質地塊供應越來越多。而這些核心區域開發相對成熟，存量可開發地塊多為小面積，未來這種趨勢也會越來越明顯”。

中指研究院統計數據顯示，今年上半年，全國300城住宅用地推出規劃建筑面積同比下降19.4%，成交面積同比下降5.5%，但出讓金同比增長27.5%，溢價率提升至10.2%。

300城住宅用地月度和季度平均溢價率走勢 圖片來源：中指研究院

觀察上半年幾個一線城市和強二線城市的土拍市場，“小而美”地塊拍出高溢價已成為一種新形勢。

“從過往經驗看，大城模式對市場的擠壓效應過于明顯，且因去化周期長、開發商資金壓力大，而愈發不受開發商青睞。當前行業整體進入去庫存周期，房企更傾向入手位于城市核心區域、配套臻于完善，總價可控、開發風險低的‘小而美’地塊”，樂有家研究中心在接受界面新聞采訪時指出。

另外，從房企需求看，“小而美”地塊確實有幾率成為推地主流，但也不能一概而論，隨著市場環境變化，當城市核心區土地供應不足的時候，仍需要外圍區域提供大量土地滿足人居需求。比如在深圳市場，當前寶安區的沙井片區、龍華區觀瀾片區仍有大體量樓盤推出，且都取得了不錯的銷售成績。

供應放量加速

2025年上半年深圳土拍市場整體呈現核心區域高熱、非核心區域平淡的分化特征，且土地供應節奏相對其他核心城市較慢。

據界面新聞統計，上半年深圳僅成功出讓3宗宅地，分別位于龍崗區龍城街道、龍華區民治街道、和光明區光明街道，合計成交金額62.71億元。

從拿地房企來看，央國企依然為拿地主力，占比達到89%，民企參與度整體有限。

上半年深圳宅地成交詳情 界面新聞整理制圖

不過，在進入下半年后，深圳的土地供應速度有了顯著提升，其中也包含一些“商改住”地塊。

7月7日，位于龍華梅林關的A802-0309地塊競拍，地塊容積率2.8，是此前通過商業辦公用地調整而來的居住用地，臨近深圳北站商圈，交通、商業配套較為成熟，起拍總價16.84億元。

在競拍當日吸引了6家房企競價，經過108輪角逐后，由中海地產競得，成交總價23.7億元，溢價率40.74%。

接下來，深圳還有3宗宅地將在8月初前陸續出讓，分別是位于龍華區民治街道的A815-0036、大浪街道的A815-0037，以及位于寶安區新橋街道的A319-1225，合計起拍價45.5億元。

“深圳作為一線城市，一直是全國開發商熱衷加碼的資產標的選擇之一，此次前海T201-0232地塊以86.1%高溢價成交，說明開發商對深圳核心地段的地塊仍保持敏感嗅覺。下半年深圳的土地市場一定還是會亮點頻出，一方面‘商改住’用地頻出，另一方面新的住宅規范下，更符合‘好房子’標準的低密度宅地供應會變多，依舊會吸引頭部開發商的關注”，樂有家研究中心對界面新聞表示。