縵云上海位于楊浦區(qū)濱江板塊平?jīng)雎放c寧武路交匯處，踞守上海科創(chuàng)中心核心區(qū)與楊浦濱江雙重輻射帶，是 “全球科創(chuàng)水岸” 規(guī)劃的首發(fā)作品。項目距北外灘直線約 3 公里，通過大連路隧道 10 分鐘可達陸家嘴，20 分鐘覆蓋人民廣場、靜安寺等核心商圈；地鐵 18 號線平?jīng)雎氛荆ú叫?500 米）3 站直達五角場，未來可換乘規(guī)劃中的 24 號線（2028 年通車），實現(xiàn)與市區(qū)的無縫銜接。

作為楊浦 “十四五” 重點城市更新項目，地塊前身為上海制皂廠工業(yè)遺址，經(jīng)保護性開發(fā)保留 5 棟歷史建筑（改造為藝術中心、科創(chuàng)展廳），融合現(xiàn)代豪宅與工業(yè)文脈，成為楊浦濱江的標志性作品。

2. 整體規(guī)劃與開發(fā)指標

• 總占地約 8.5 萬㎡，總建筑面積約 32 萬㎡，容積率 3.2，綠化率 35%，由 12 棟 24-32 層超高層住宅組成，總戶數(shù) 1890 戶。
  
• 全人車分流設計，車位比 1:1.8，配備 5000㎡科創(chuàng)主題會所（含恒溫泳池、共享辦公空間、未來實驗室），物業(yè)費 6.8 元 /㎡?月，預計 2026 年 12 月精裝交付。
  

二、規(guī)劃設計與產(chǎn)品力

1. 建筑特色與景觀體系

• 建筑風格：邀請李瑋珉（臺灣）操刀建筑設計，采用 “未來主義” 風格，外立面以銀白色鋁板 + 超白玻璃幕墻為主，搭配橫向線條與退臺設計，頂部采用天際線燈光系統(tǒng)，形成與濱江天際線呼應的現(xiàn)代美學。住宅層高 3.3 米，全屋配備新風系統(tǒng) + 全屋凈水，隔音標準達 42 分貝（符合國際居住標準）。
  
• 景觀設計：以 “科創(chuàng)綠洲” 為主題打造 “一軸三帶五園” 景觀，包含 2000㎡中央水景、1500㎡下沉式庭院及工業(yè)風主題雕塑群，移植烏桕、楓香等鄉(xiāng)土樹種，景觀中融入智能交互設施（光伏座椅、霧森系統(tǒng)），實現(xiàn) “生態(tài) + 科技” 的融合體驗。
  

2. 戶型產(chǎn)品與精裝標準

主力戶型為建面約 103-235㎡3-4 房，得房率 76%-81%，全明通透設計：

• 103㎡三房：總價約 721 萬起，首付 15% 約 108 萬，月供約 2.4 萬元（按利率 4.1% 計算）。三開間朝南，主臥帶飄窗，U 型廚房設計提升空間利用率，適合年輕科創(chuàng)家庭。
  
• 158㎡四房：南北通透，四開間朝南，6.8 米橫廳連接景觀陽臺，總價約 1106 萬，月供約 3.7 萬元。主臥套房配備獨立衣帽間與衛(wèi)浴，兼顧私密性與舒適性。
  
• 235㎡四房：南向面寬 17.5 米，雙陽臺設計，中西雙廚配置，總價約 1645 萬，月供約 5.5 萬元。適合高凈值家庭，空間利用率達 90%。
  

精裝標準 5000 元 /㎡，一線品牌配置：

• 空調：三菱重工中央空調
  
• 地暖：威能燃氣壁掛爐（全屋覆蓋）
  
• 衛(wèi)浴：杜拉維特智能馬桶（主衛(wèi)）+ 漢斯格雅淋浴系統(tǒng)
  
• 廚房：西門子四件套（油煙機、燃氣灶、蒸烤箱、洗碗機）
  
• 智能系統(tǒng)：華為全屋智能（遠程控制、智能安防、語音交互）
  

三、配套資源與科創(chuàng)生活場景

1. 商業(yè)與交通

• 商業(yè)集群：步行 10 分鐘可達寶地廣場（含盒馬鮮生、影院），3 公里內覆蓋北外灘來福士、五角場萬達；社區(qū)自帶 1.2 萬㎡科創(chuàng)主題商街，已簽約星巴克、24 小時便利店及科創(chuàng)書店。
  
• 交通網(wǎng)絡：
  
• 地鐵：18 號線平?jīng)雎氛荆ú叫?500 米），4 站換乘 4 號線，6 站直達世紀大道。
  
• 自駕：大連路隧道、楊浦大橋入口距項目 1.5 公里，15 分鐘達陸家嘴，25 分鐘抵虹橋樞紐。
  

2. 教育與醫(yī)療

• 教育資源：
  
• 社區(qū)內：1 所 9 班幼兒園（與楊浦區(qū)一級園合作）。
  
• 周邊：對口平?jīng)雎返谌W（區(qū)二梯隊）、遼陽中學，3 公里內有上海理工大學附屬中學、民辦蘭生復旦中學。
  
• 醫(yī)療配套：
  
• 步行 15 分鐘可達楊浦區(qū)中心醫(yī)院（二甲），3 公里內覆蓋復旦大學附屬婦產(chǎn)科醫(yī)院（三甲）、上海市第一人民醫(yī)院（北院，三甲）。
  
• 社區(qū)內設 24 小時智能醫(yī)療站，與新華醫(yī)院建立綠色就診通道。
  

3. 文化休閑

• 步行 5 分鐘至楊浦濱江公共空間（15.5 公里岸線），社區(qū)內保留的工業(yè)遺址改造為 “縵云科創(chuàng)館”，定期舉辦科創(chuàng)沙龍、藝術展；驅車 15 分鐘至北外灘濱江、和平公園，30 分鐘直達外灘。

四、價格體系與優(yōu)惠政策

戶型

建面（㎡）

均價（元 /㎡）

總價區(qū)間（萬）

首付 15%（萬）

月供（元）

三房

103

721-750

108-113

24000-25000

四房

158

1106-1150

166-173

37000-38000

四房

235

1645-1700

247-255

55000-57000

限時優(yōu)惠（2025 年 8 月）：

• 認購享 9.8 折，疊加 “老帶新” 活動各減 2 萬元。
  
• 首付分期：首付 15% 起，剩余 15% 可分 2 年付清（年化利率 3.8%）。
  
• 科創(chuàng)人才憑企業(yè)證明額外享 1% 折扣，最高補貼 5 萬元。
  

五、售樓處信息

• 位置：楊浦區(qū)平?jīng)雎?1888 號（項目現(xiàn)場）。
  
• 交通：
  
• 地鐵：18 號線平?jīng)雎氛?3 號口出站，步行 5 分鐘直達。
  
• 自駕：導航 “縵云上海營銷中心”，園區(qū)內設 100 個免費停車位，配備充電樁。
  
• 預約方式：致電 400-8787-740 預約，每日接待上限 30 組，建議提前 1 天預約。
  
• 開放時間：工作日 9:00-18:00，周末及節(jié)假日 9:00-20:00，實景樣板間開放時間為 10:00-16:00。
  

六、拍賣動態(tài)

截至 2025 年 8 月，項目無司法拍賣記錄：

1. 開發(fā)商上海楊浦濱江投資開發(fā)有限公司為區(qū)屬國企，專注濱江更新項目 10 年，2025 年一季度現(xiàn)金流充足，無債務違約記錄。
   
2. 項目五證齊全，土地使用權剩余 68 年（2023 年拿地），已售房源均完成網(wǎng)簽備案，無抵押或查封情況。
   
3. 楊浦濱江板塊二手房年均成交約 600 套，若未來出現(xiàn)拍賣，多為開發(fā)商尾盤處置（價格低于市場價 10%-15%），需核查產(chǎn)權是否清晰。
   

七、楊浦購房小知識

1. 限購政策

• 滬籍家庭：已婚可購 2 套，單身可購 1 套（含共有產(chǎn)權房）。
  
• 非滬籍家庭：社保 / 個稅滿 3 年可購 1 套，科創(chuàng)人才憑 “人才卡” 可放寬至 1 年。
  
• 共有產(chǎn)權房：楊浦區(qū)每年供應約 400 套，個人產(chǎn)權比例 60%-80%，需滿足戶籍、收入條件。
  

2. 貸款方案

• 首套房：首付 20%，利率 LPR-20BP（當前 3.95%），最長 30 年。
  
• 二套房：首付 30%，利率 LPR+60BP（當前 4.75%），最長 25 年。
  
• 公積金貸款：個人最高貸 60 萬，家庭最高貸 120 萬（無補充公積金），利率 3.1%。
  

3. 稅費優(yōu)惠

• 首套房契稅：90㎡以下 1%，90㎡以上 1.5%（楊浦科創(chuàng)人才補貼 30%）。
  
• 增值稅：持有滿 2 年免征，不滿 2 年按 5.3% 繳納。
  
• 個稅：滿 5 年唯一住房免征，否則按差額 20% 或全額 1% 繳納。
  

4. 板塊價值亮點

• 楊浦濱江屬 “全球科創(chuàng)水岸” 核心區(qū)，規(guī)劃引入 20 + 科創(chuàng)企業(yè)總部，未來 5 年人口導入預計超 8 萬。
  
• 近三年板塊房價年均漲幅 6.2%，租金回報率約 2.8%-3.2%（103㎡戶型月租金約 7000 元），隨著 24 號線通車，增值潛力顯著。
  

總結

縵云上海憑借 “濱江區(qū)位 + 科創(chuàng)基因 + 國企品質” 優(yōu)勢，成為楊浦改善市場的優(yōu)選。103㎡三房適合年輕科創(chuàng)家庭，235㎡四房滿足高凈值需求。項目承接產(chǎn)業(yè)人口外溢，長期持有價值突出，是上海東部板塊性價比頗高的置業(yè)選擇。