來源 | 念念律師

問題：被執行人名下唯一住房，法院除了拍賣，有沒有其它可替代的執行措施？是否必須拍賣？

回答：具備一定條件，法院可不必拍賣。

拍賣被執行人名下唯一住房時，應當根據比例原則，依次審查拍賣的適當性、必要性及衡量性。

可用以下“三步法”對拍賣行為予以規范審查。

其一，拍賣涉案房屋難以實現執行到位的執行目的，不符合適當性原則；

其二，可選擇其他替代執行措施而減少對權益的侵害的，不符合必要性原則；

其三，拍賣涉案房屋對被執行人及案外人權益的損害后果，與拍賣可達目的之間不成比例的，不符合衡量性原則。

若有一點不符合，則不宜對被執行人名下唯一住房予以拍賣，保障被執行人基本生存與居住權益。

以上裁判觀點來自最高院入庫案例，編號2023-17-5-201-001，詳情如下：

基本案情

2013年4月10日，案外人朱某花與被執行人覃某共同以辦理銀行按揭方式購買位于柳州市柳江區某室房屋一套，房屋面積98.23平方米，總購買金額為489081元，購買時首付為總價款的30.07%，總房款的69.93%即342000元辦理銀行按揭貸款。

該房屋為案外人朱某花與被執行人覃某的唯一不動產。

涉案房屋在不動產登記簿上登記的權利人為覃某、朱某花。案外人朱某花與被執行人覃某育有三名子女，其中兩名未成年子女就近就讀于附近學校。

2021年12月29日，廣西壯族自治區柳州市柳南區人民法院以銷售偽劣產品罪，判處覃某有期徒刑一年，并處罰金6萬元。因覃某未能支付罰金，柳南法院刑事審判庭移送強制執行。

法院在執行被執行人覃某罰金一案中，裁定查封涉案801室房屋，并作出（2022）桂0204執445號執行裁定書，裁定對涉案801室房屋進行拍賣。

上述房屋為被執行人覃某和案外人朱某花作為夫妻共有的唯一居住房產，案外人朱某花認為，法院的強制執行行為嚴重侵害了案外人及其所撫養的三個未成年子女的基本生存與居住權益，不服法院對其共有房產的決定，并提出異議。

請求法院不予執行（2022)桂 0204 執 445 號執行裁定書，解除對柳州市柳江區某室的查封和拍賣行為。

柳南法院于2022年7月8日作出（2022）桂0204執異37號執行裁定書，裁定：駁回案外人朱某花的異議請求。

廣西壯族自治區柳州市中級人民法院于2022年9月13日作出（2022）桂02執復60號執行裁定書，裁定：中止（2022）桂 0204 執 445 號執行裁定對柳州市柳江區某室房產的拍賣。

裁判理由

法院生效裁判認為，根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第四條規定：“對被執行人及其扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。

一、關于拍賣的適當性，拍賣涉案房屋并不能達成執行目的。

鑒于該涉案房屋系復議申請人生活必需的唯一住所、房屋面積小、實際出資價值低和銀行按揭等實際情況；

如拍賣處置，支付銀行按揭和復議申請人50%的相應份額后，再作出保障被執行人及所扶養家屬維持生活的安置方案，所剩無幾，可能無法執行完畢6萬元的罰金。

二、關于拍賣的必要性，拍賣涉案房屋并非是對被執行人造成最小侵害的方式。

現被執行人覃某已刑滿釋放，可中止拍賣行為，由被執行人提供執行擔保或做出其它履行方案。

三、關于拍賣的衡量性，拍賣涉案房屋所造成的損害與執行目的間不成比例。

復議申請人主張涉案房屋是其與被執行人在婚姻存續期間購買的，屬于夫妻二人平均共有的唯一生活住房，二人無其它房產；

涉案房屋日常居住人為被執行人、申請人及其3個未成年子女，其中兩個未成年子女就近入讀于當地學校，是一家5口人生活必需的唯一住所。

涉案房屋套內面積為98.23平方米，總房款的 69.93%需銀行按揭，涉案房屋是保障復議申請人和被執行人及其共同扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品，拍賣涉案房屋將損害復議申請人及家人的基本權利。

綜上，復議申請人對執行標的涉案房屋解除查封、拍賣的理由部分成立。