人口和房地產密切相關，盡管日本東京圈有著全球矚目的人口密度，但在東京圈之外，日本的房屋空置率也越來越高，城市的虹吸效應，在一個高度老齡化和少子化的國家，體現的淋漓盡致。

從農業國到工業國，需要最原始的資本積累。

而歷史上，但凡想要快速走完這個積累過程的國家，都繞不開這幾個辦法。第一就是海外殖民，諸如早期的英美等等，通過海外貿易殖民的方式，來掠奪財富，從而達到工業化的快速積累。

自二戰后，這些英美殖民地紛紛獨立崛起，至此以后，農業國要想發展成工業國家，更好的辦法就是靠房地產起家。

最值錢的，在今天仍然還是土地，只不過和過去農業社會不同的是，土地不是拿來種糧食的，而是拿來蓋樓的。

當年的日本也是類似的情況。

二戰后日本百廢待興，在美國的援助之下，日本快速實現了幾十年的經濟騰飛，這其中除了美國的幫助，日本房地產的興起，也為日本經濟注入了一劑強心針。

而日本房地產的故事，還要從泡沫破滅之后說起。

日本房地產泡沫破滅之后，日本又迎來了人口老齡化和少子化，這進一步加劇了宏觀經濟增長壓力，而日本總人口的減少，也為日本房屋空置，提供了近乎絕佳的土壤。

目前日本全國空置房屋數量已經高達900萬棟，和2010年的數據相比，15年的時間里翻了一倍；預計到2038年，日本每3棟房屋中就有1棟空置，到2040年，日本無人認領和被放棄的土地面積將接近北海道本島的面積。

而北海道則占日本總面積的22%左右。

人口減少帶來的連鎖反應，已經不可避免地對日本本土造成了嚴重的沖擊。

在房屋空置上，日本的特點也呈現了馬太效應，即人少的地方房屋空置越嚴重。在農村和城市，形成了非常顯著的差異。

在日本農村地區，和歌山縣、德島縣等地的房屋空置率已經高達21.2%，日本山梨縣、高知縣、長野縣等地的房屋空置率也在20%以上。

而在大城市，這又是另一幅景象。日本東京等核心城市商業地產空置率較低，如梅田與中央區甲級寫字樓空置率僅3.2-4.1%。

城市對人口的虹吸效應還在加大，而更多日本中小城市甚至是農村，則面臨著無人居住的局面。

從歷史變化來看，人口還不是絕對的因素，真正決定日本房屋空置率加快的，其實是泡沫。

1990年，日本房屋空置率只有5%左右，此時日本經濟還沒有破滅，房屋空置率基本正常；但僅僅三年之后，1993年，日本房屋空置率已經升至9.8%。

20年之后，也就是2023年，這一數字已經升至13.8%。

這一趨勢顯示，日本房屋空置問題在過去三十年間不斷惡化，增速在近年還有所加快。

早期，日本房屋空置率因為家庭債務負擔而大量上升；到了近年，日本房屋空置率則因為人口問題，而出現大幅上升。

隨著人口趨勢的不可逆轉，日本房屋空置率隨著時間的推移，還在加快。

2023年，日本總和生育率降至1.2的歷史最低點，死亡率也開始超過出生率；到了2024年，日本65歲以上人口占比已達29.1%。

人口減少，也導致人口家庭結構出現了史詩級變化，其中最顯著的變化，就是單位家庭人口開始減少。

日本家庭人口規模，從1980年的3.4人降至2025年的2.1人，傳統“一戶建”需求銳減，也對日本房屋空置造成毀滅性打擊。

在這個過程中，日本東京圈的人口虹吸效應還在加強。年輕人持續向東京、大阪等大城市集中，進一步導致農村和小城市人口流失。

日本的經驗告訴我們，當總人口開始史無前例的減少時，最終時代的未來一定不在小城市和農村，而是在大城市，大者越大，強者越強的馬太效應開始進一步顯現。

除了人口因素和地產破滅之外，日本的經濟體系也是導致日本房屋空置的另一大原因。

首先就是遺產稅負擔，日本遺產稅最高稅率達55%，基礎免征額僅3000萬日元，這對日本中產來說，旗下的房產極易觸發重稅，導致一些人不得不拋棄房屋。

除此之外，日本房產的持有成本也相對較高。固定資產稅、物業費等年度支出可達房價的3%，而租金回報率則不足1%，形成“資產收益倒掛”。

說到這里，我很難不佩服杰克馬；記得早年間杰克馬在內部員工會議上就曾說，多年前我勸阿里的員工都去買房，但今天我要勸你們都去租房，因為租房市場不景氣的話，房地產市場也不會景氣。

日本的例子告訴我們，當租金回報率不高，房屋持有成本卻比租金還高的時候，只會刺激更多人賣房，而不是持有房，這對房地產市場的健康發展，并沒有好處。

今天的日本房地產市場就是這樣。看起來東京圈的房價還是那么迷人，但在東京圈之外，日本的房地產幾乎已經算是徹底崩盤。

而日本的特殊之處還在于，房子無人繼承。在日本有約17%的空置房因稅費過高無人繼承，這導致日本每年需投入1.2萬億日元來維護這些“僵尸房產”。

日本房地產市場，目前具有三大特性。

第一就是資產價值的崩塌。日本東京核心區房價較1991年峰值暴跌70%，但持有成本剛性存在；而在日本其他地區，房價較1991年峰值算起來下跌更慘，幾乎已經沒有持有的必要性。

第二就是供需失衡。日本人口減少導致整體住房需求下降，日本許多老年人去世后留下的房屋也無人接手，當人口開始減少的時候，供大于求已經成為日本房地產不爭的事實。

最后就是區域發展不均。日本大城市吸引力持續增強，但農村和小城市房產價值不斷貶值，形成冰火兩重天。

按照野村證券的估算，到2038年日本的房屋空置率可能達到31.5%，這意味著差不多每3套房屋，就會有一套是空置房。

日本經驗表明，房屋空置問題一旦形成便難以逆轉，這對面臨類似人口挑戰的國家具有重要警示意義。未來可能的解決方案包括制度變革、區域振興、創新利用和國際合作等多管齊下的策略。如何平衡房地產市場發展與人口結構變化，也必然將成為許多國家未來的重大政策挑戰。

end.