從一家賣場(chǎng)34萬元的欠租案，到整個(gè)集團(tuán)15.9至19.2億元的預(yù)虧，從投資性房地產(chǎn)估值下調(diào)，到償債壓力的累積，美凱龍面臨的本質(zhì)問題是傳統(tǒng)家居銷售模式與新時(shí)代新消費(fèi)需求的碰撞。在產(chǎn)業(yè)洗牌加速的當(dāng)下，唯有主動(dòng)變革、重構(gòu)核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能在“生存戰(zhàn)”中突圍。

2025年7月15日，紅星美凱龍家居集團(tuán)股份有限公司（601828.SH，以下簡(jiǎn)稱“美凱龍”）公告了2025年半年度業(yè)績(jī)，公司今年上半年歸母凈利潤(rùn)預(yù)虧15.9至19.2億元，扣非凈利潤(rùn)預(yù)虧5.1至6.2億元。

圖片來源：美凱龍公告

謹(jǐn)防欠租糾紛的“破窗效應(yīng)”

就在幾天前，合肥廬陽區(qū)人民法院的一紙開庭公告，也恰似美凱龍近年經(jīng)營狀況的微觀縮影。美凱龍全資子公司合肥紅星美凱龍世博家居廣場(chǎng)有限公司，因商戶王景拖欠租金、管理費(fèi)、聯(lián)合營銷金及空調(diào)費(fèi)共計(jì)34.01萬元，正式提起訴訟。因被告下落不明，法院已啟動(dòng)公告送達(dá)程序，擬于9月3日缺席審理。

這并非合肥紅星美凱龍首次因欠租對(duì)簿公堂。比如天眼查數(shù)據(jù)顯示，該子公司曾起訴商戶袁某，后者拖欠租金、物業(yè)費(fèi)等合計(jì)28.03萬元。盡管法院最終判決袁某需支付25.64萬元，但執(zhí)行階段僅到位8.2萬元，剩余17.44萬元因袁某無可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)已中止執(zhí)行。

數(shù)據(jù)來源：天眼查

兩起案件涉案金額均未超過50萬元，卻暴露出美凱龍?jiān)谏虘粜庞霉芾砩系膬纱笸袋c(diǎn)。其一，訴訟成本與回收收益失衡——企業(yè)需承擔(dān)數(shù)萬元律師費(fèi)、訴訟費(fèi)及時(shí)間成本，但面對(duì)普遍失聯(lián)的商戶，債權(quán)實(shí)際回收率較低；其二，“破窗效應(yīng)”正在顯現(xiàn)——個(gè)別商戶的違約行為若未及時(shí)遏制，可能引發(fā)更多商戶效仿，進(jìn)一步?jīng)_擊商場(chǎng)運(yùn)營穩(wěn)定性。

從財(cái)務(wù)視角看，此類小額欠租案件的累積效應(yīng)不容小覷。企業(yè)不僅需計(jì)提壞賬準(zhǔn)備，更可能因出租率下滑被迫下調(diào)租金水平。近年來，為扶持中小商戶，美凱龍已實(shí)施多輪租金減免政策。然而出租率方面，美凱龍自營商場(chǎng)和委管商場(chǎng)2024年的平均出租率分別為83.0%和82.5%，均較2023年有所下滑，因此其租金收入端面臨“量?jī)r(jià)齊跌”的雙重壓力。

從“造血功能”到“資產(chǎn)泡沫”連鎖反應(yīng)

收租的壓力不僅直接影響現(xiàn)金流量表，還可能觸發(fā)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值重估，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的估值高度依賴穩(wěn)定的租金現(xiàn)金流，一旦租金期望水平下行，資產(chǎn)價(jià)值將面臨系統(tǒng)性下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。

商戶欠租對(duì)美凱龍的影響，或已系統(tǒng)性地蔓延至整個(gè)公司的運(yùn)作。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年以來公司的經(jīng)營性凈現(xiàn)金流顯著走低，從53.81億元下降至只有2.16億元，凈利潤(rùn)的現(xiàn)金含量更是從2022年的694.43%變?yōu)?7.25%。

數(shù)據(jù)來源：同花順iFind

盈利能力的系統(tǒng)性弱化則更為明顯。近四年數(shù)據(jù)顯示，美凱龍營業(yè)收入從2021年的155.13億元持續(xù)下滑，2024年僅為78.21億元，較峰值縮水45.06%。盡管銷售毛利率維持在60%左右（主要依賴商場(chǎng)租賃的高毛利特性），但歸母凈利潤(rùn)卻陷入泥潭：2023年凈虧損22.16億元，同比暴跌496.42%；2024年虧損進(jìn)一步擴(kuò)大至29.83億元，虧損額又較上年擴(kuò)大34.61%。

數(shù)據(jù)來源：同花順iFind

投資性房地產(chǎn)的價(jià)值下調(diào)，或正成為壓垮業(yè)績(jī)的“最后一根稻草”。截至2024年底，公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值為910.42億元，占資產(chǎn)總額的78.32%，堪稱最核心中的核心資產(chǎn)。但2025年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，受出租率和租金水平雙降影響，公司預(yù)計(jì)投資性物業(yè)估值將下調(diào)逾18億元，占同期預(yù)虧金額（15.9至19.2億元）的比例竟高達(dá)94%至113%。若這一趨勢(shì)無法遏止，后續(xù)其剩余的投資性房地產(chǎn)估值或?qū)⒚媾R更高的“泡沫破裂”風(fēng)險(xiǎn)。

資產(chǎn)價(jià)值縮水的背后，美凱龍還存在明顯的償債壓力。截至2025年一季度末，公司短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)高達(dá)80.76億元，而短期償債能力指標(biāo)已連續(xù)四年惡化。流動(dòng)比率從2016年的0.65降至2024年的0.31（安全閾值通常為1.0以上）；速動(dòng)比率從0.60同步降至0.22。更危險(xiǎn)的是現(xiàn)金比率——這一反映企業(yè)短期償債能力的“終極指標(biāo)”，從2017年的0.47持續(xù)下滑至2023年的歷史最低點(diǎn)0.12，2024年雖微升至0.14，但仍意味著公司的償債能力脆弱，信用問題正在不斷累積。

數(shù)據(jù)來源：同花順iFind

34萬元欠租訴訟的背后，映射出的是美凱龍必須直面的經(jīng)營邏輯重構(gòu)。要化解眼前的局面，美凱龍更宜從長(zhǎng)計(jì)議，可以考慮從開源上拓展輕資產(chǎn)模式，降低自持壓力；從節(jié)流上優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，加速低效資產(chǎn)處置；從轉(zhuǎn)型上擁抱新零售，提升場(chǎng)景價(jià)值。

從一家賣場(chǎng)34萬元的欠租案，到整個(gè)集團(tuán)15.9至19.2億元的預(yù)虧，從投資性房地產(chǎn)估值下調(diào)，到償債壓力的累積，美凱龍面臨的本質(zhì)問題是傳統(tǒng)家居銷售模式與新時(shí)代新消費(fèi)需求的碰撞。在產(chǎn)業(yè)洗牌加速的當(dāng)下，唯有主動(dòng)變革、重構(gòu)核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能在“生存戰(zhàn)”中突圍。否則，下一個(gè)被“擠爆”的，或許除了是某些商戶的欠租，還有公司更多的投資性房地產(chǎn)的“泡沫”，乃至公司的估值。

作者 | 魏思

編輯 | 吳雪

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