你有發現嗎？最近新開盤的樓盤好像都不怎么蓋超高層了？沒錯，高層住宅真的要退出歷史舞臺了。新的住宅項目規范明確規定，以后住宅最高只能蓋26層80米，這意味著那些動不動就五六十層的摩天住宅樓將成為歷史。

為什么國家要在這個時候給高層住宅踩剎車？這背后有什么深層次的考量？那些已經住在高層里的人又該怎么辦？

政策其實早就在醞釀

說起80米限高，其實這不是什么突然襲擊。早在2018年，住房城鄉建設部發布的《城市居住區規劃設計標準》就提出了19-26層高層住宅建筑高度控制在80米以內的要求。但當時這個規定更像是個"建議"，執行起來相當寬松。

結果就是很多城市根本沒當回事，該蓋多高還蓋多高。武漢就是個典型例子，滿城都是60層、150米以上的高樓大廈，看起來確實很壯觀，但問題也隨之而來。為什么當時沒有嚴格執行呢？原因很簡單，那時候城鎮化還在高速推進期，大量人口涌入城市，住房需求旺盛，地方政府也需要通過高容積率的土地出讓來籌集資金修建基礎設施。

2018年到2021年是很多城市賣地、修地鐵的最后高峰期，特別是一些二三線城市，錯過這波機會可能就再也沒有修地鐵的機會了。在這種背景下，限制建筑高度顯然不太現實。而且當時很多城中村改造項目已經啟動，開發商的資金都投進去了，如果突然把60層改成26層，賬就算不過來了，沒有一家開發商扛得住這種變化。

高層住宅的"中年危機"

現在回過頭看，高層住宅確實面臨著越來越多的問題。最直觀的就是電梯問題，電梯的設計壽命一般是15-25年，但很多小區的電梯用了10年就開始頻繁出故障。更換電梯的費用動輒幾十萬甚至上百萬，業主們很難統一意見，經常為了這事吵得不可開交。

比如住30層的業主經常需要爬樓梯回家，爬到懷疑人生。這種情況在全國各地的高層住宅小區都不少見，隨著這些小區房齡的增長，問題只會越來越嚴重。

消防安全也是個大問題。國內消防云梯一般只能到24層，超過這個高度的樓層一旦發生火災，救援難度極大。而且高層建筑火災蔓延速度快，煙霧容易在樓道內聚集，逃生難度很大。雖然現在的高層建筑都有比較完善的消防設施，但畢竟防火總比救火要安全得多。

建筑維護成本也是個無底洞。高層建筑對地基要求嚴格，外墻、管道、結構等維護成本遠超多層建筑。現在這些高層住宅還比較新，問題不明顯，但20-30年后這些維護費用會成為業主們的沉重負擔。

開發商的集體轉向

嗅覺最敏銳的開發商其實早就察覺到了變化。2024年全國土地拍賣市場出現了一個很有意思的現象：深圳、南京拍出的地塊中，低容積率地塊占比突破了78%，杭州、成都等地也超過了70%。這個數據很說明問題，開發商們用腳投票，不再熱衷于高容積率的地塊。

現在的開發商不僅不碰高容積率地塊，甚至希望政府能把他們手頭囤積的這類地塊回購回去。拿到錢后，他們轉頭就去搶那些能蓋低密度住宅的地塊，目標很明確：改善盤、豪宅盤。因為現在市場上只有這類房子才好賣，高層住宅的市場接受度在下降。

這種變化其實反映了購房者需求的變化。以前大家買房主要考慮的是有沒有房子住，現在更多考慮的是住得舒不舒服。低密度住宅顯然在居住體驗上要好很多，采光、通風、噪音控制都比高層住宅要好。

地方政府的進一步加碼

國家層面的政策落地后，各地方政府還在進一步加碼。江蘇省從今年1月1日起就嚴格執行"各地一般不得新建100米以上的住宅建筑，城區常住人口100萬以下城市嚴格限制新建80米以上住宅建筑"的規定。

這個規定還有個很關鍵的條款：相關部門在審批80米以上住宅建筑時，必須征求同級消防救援機構意見，確保與當地消防救援能力相匹配。這等于是給高層住宅設置了一道更嚴格的審核關卡。

其他省份估計也會跟進類似的政策。畢竟現在很多城市都面臨人口流出的問題，連北京上海都出現了人口凈流出，三四線城市的情況更不用說。在這種背景下，繼續大量建設高層住宅顯然是不合理的。

城市發展理念的轉變

這次限制高層住宅建設，其實反映了整個城市發展理念的轉變。以前我們追求的是速度和規模，城市越大越好，樓越高越好。現在更多考慮的是質量和可持續性，追求宜居和人性化。

這種轉變是必然的。隨著城鎮化進入下半場，增量市場萎縮，存量市場成為主戰場。在這種情況下，單純追求建筑高度和密度已經沒有意義，更重要的是提高居住品質和城市功能。

根據住建部的數據，截至2023年底，全國城鎮住宅建筑中，高層住宅占比約為35%，涉及約4000萬套住房。

這個存量規模很大,不可能一夜之間消失。但可以預見的是，未來高層住宅在整個住宅市場中的占比會逐步下降，低密度住宅會成為主流。這就是時代的變遷，一代房子有一代的使命,一代人有一代人的選擇。高層住宅曾經是城市化快速發展期的產物,現在到了該退場的時候了。