「西安房哥」本地購房服務平臺，深耕十年，接地氣，說人話！

小助手：18189215076，買房，裝修，投稿聯系，微信同號。

問答434期

問：全款500萬買軟西大面積，10年后能跑贏通脹嗎？

答：很多人抱著保值的目的買房，會陷入誤區，所謂抗通脹，不算貨幣貶值的情況，是希望500萬買，500萬賣，這是理想預期，但實際都會大打折扣。

目前的二手房，軟西天地源、中鐵建、蘇寧、中海、招商等，這些陸續交房的小區，因為投資客立場，房東急用錢，四代住宅沖擊等原因， 全線破發。

幾乎都在降價賣，尤其是大面積，需求本就少，單價壓到了最低，所以買房，尤其是買大房子，保值已經不太現實，流通就是很大問題。

至于全款本身，只是少了貸款的利息成本，看似總成本少了，實際資金的利用效率也變低了，500萬現金放在眼前和500萬房子放在眼前，誰更受歡迎，答案不言而喻。

實際上，最抗通脹的方式，依舊是存錢，尤其是通縮的大背景下，現金為王，通脹時，才是資產為王，銀行存款利率再低，也能保住本金，但500萬買的房，如今400萬能賣掉已不容易，五年時間，全款也虧100萬。

問：人在經開運動公園住，買房到港務上學，生活不便，沒有歸屬感？

答：不是港務不好，也不是經開太好，只是兩個區域所處的發展階段不同，如果是06年買經開，張家堡轉盤周邊，還是空地一片，同樣不會有歸屬感，現在的港務就像當年的經開一樣，處在發展初期。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差。

（一對一私聊房哥答疑）

人住港務，有好的城市形象，有家長認可的學校，有更新，品質更高的房子，唯獨缺商業，缺人氣，這是因為港務早期本就投資客居多。

除學區房外，周邊入住率還未上來，且不少小區還未交房，蓋房很快，人氣的養成都是以十年為單位的。

再看鳳城八路運動公園周邊，城北最現代，最繁華的區域，交通，商業，學校，公園一應俱全，但唯獨開發太早，房子太老，沒有空地，即便是白樺林間，林居這樣的品質小區，也難敵房齡困境。

有的時候，生活換換環境挺好，繁華的地方呆幾年，清靜的地方待幾年，兩邊都有房，也是最好的狀態，港務當下吸引你的是環境和學校，而歸屬感，需要自己養成，當自住大于投資時，人氣就沉淀了。

問：曲江金地世家風華的洋房還會降嗎，澆滅我買房的欲望？

答：二手房這輪降價里，跌的最多的也有曲江的二手房，典型的中海凱旋門，金輝世界城，萬科城市之光，金地南湖藝境，大華曲江公園世家等等。

屬于，眼瞅著單價從20000+，18000+，16000+，15000+不斷下跌，昨天有套招商依云曲江的126㎡三室，掛牌價185萬，房東168萬愿意賣，單價只有13000+。

撿漏曲江二手房：

對于二手房東，肯定無法接受，畢竟21年前后買的時候，普遍在23000+的單價，但對于一手房東，當年5500+買入，沒有趕上最高點賣，現在也不看好房價了，即便13000+賣，也是穩賺不賠。

世家風華的洋房比較特殊，曲江二期高層多，洋房少，導致金地，天地源，大華幾個有洋房的小區，價格很硬。

比如世家風華，現在二手房均價32907元/㎡，非頂底平層的，單價28350 元/㎡，總價也在485萬，小區確實低密度，旁邊有公園，商業，交通齊全，但這么高價格，還得貸款，背著負債，來買這個洋房，值不值？

貝殼上，小區掛牌價格確實高，但成交很少，屬于曲高和寡的存在，手握近500萬預算，西安九成的新房都能選，且早買晚享受，晚買有折扣，不必吊在一棵樹上。

不是千萬富豪，對漲跌隨意的主，沒必要貸款硬上，為難自己！

問：房哥，買保利未央璞悅還是等團結村的綠城，保億？

答：作為未央的五大片區，徐家灣的位置優勢還是在的，三環內大面積空地，周邊生活配套齊全，地鐵10號線貫穿，又引入了高新一中初中部的名校+（ 團結實驗學校 ），龍湖未央天街，紅旗鐵路公園也開業了。

但由于地處城北，周邊未央，浐灞，港務強敵環伺，新房不斷，區域自身熱度又有限，新房的銷量很一般，保利未央璞悅和綠城桂語未央算是少有的大品牌新房案例。

愛知中學簽約落地后，對保利的銷量帶動是明顯的，保利本身，園林，大門，會所也出彩，有了學校更好賣。

上個月，綠城和保億先后在團結村拿地，從位置看，西側緊鄰紅旗鐵路公園，南側有10號線團結村站，北側有龍湖天街和團結實驗學校，算是區域內更核心的位置。

樓面價不高，綠城46畝，容積率約2.5，樓面地價6781元/㎡，保億45畝，容積率2.5，樓面地價6924 元/㎡，參考周邊15000-17000 元/㎡的新房售價，綠城和保億也是做剛改，要走量，面積和戶型不會太大。

徐家灣片區的買家主要是周邊地緣，城北自住的，手里預算有限，對價格很敏感，本著早買晚享受，晚買有折扣的原則，又是非熱門板塊，可以等等。

問：經開一小的學區，哪個房子性價比高？

答：作為城北的頭部小學，經開一小的學區范圍西至草灘六路，東至草灘二路，北至河堤路，南至尚耕苑路，區域很大，但不少是食品園區和空地，可選的商品房并不多。

包括綠城桂語蘭庭，和悅華府，東晉桃源， 金泰經開花城， 白樺林天成，云起時六個，最后兩個還沒有交房，經開也沒有未交房落戶就上學的政策，今年買學區房，就排除了。

剩下的四個，品質最高的是綠城，2021年剛交房，高層+洋房，小區環境，物業水平，位置是最占優勢的，價格也最高，高層均價15000+左右。

其次是和悅華府，勉強交房了，但合能暴雷后，兌現很一般，賣點是洋房多，戶型更好。

接著是經開花城，剛需小區，但好歹是金泰的牌子，中規中矩的高層，最后是東晉桃源，小開發商產品，物業，綠化很湊合，能住，價格最便宜。

經開一小為西安小學管理，分兩個校區，西校區就是綠城配套的教育用地，本部在綠城東門，已開學15年，老牌公辦，目送接送，旁邊經開一中，也是初中+高中，都是目前城北區域的頭部學校。

問：為什么西安各個區都有名校，航天一個都沒有？

答：在很長的時間里，開發區的名校都是比較克制的，基本是自成體系，比如經開，曲江，航天，這里面有資源問題，更有錢的考量，在沒有大規模的住宅開發前，開發區辦名校動力有限。

比如經開，最早期引入交大附中，西安中學扶持，即后來自己的經開一校，一小，一中自成名校，幫扶新建校區；

比如曲江，最早引入師大附中，后來曲江一小，一中出名后，又幫扶新建學校，曲江一校也是近些年才引入的鐵一中。

而航天自成體系，航天一小，一中，交大附中菁英學校，此前是民辦，買融創攬月府有學位，摘牌后未轉公，不劃學區，是區域內的頭部名校。

在港務區鐵一中，高新一中引入，帶動周邊住宅開發后，其他區才陸續跟上，比如西咸，經開，曲江。

航天目前沒有太多住宅用地，且學校數量夠，對名校的執迷，可能只有家長本身，中考學籍和主城區不通的限制還在，過度追求名校的，也不會首選航天。

問：中南春風南岸，180萬買127㎡，高新上班偏剛需？

答：高新剛需外溢的幾個地方，西灃路，西部大道，大寨路，科技西路，基本都在雁塔，房價便宜，且地處高新外圍，通勤可控，生活便利，而中南地處長安，在上述區域里，距離高新是最遠的，位置并不占優勢。

14100元/㎡的二手價格，相比業主16290 元/㎡的購入價格，還未降出性價比，作為自住需求，中南精裝交房，次新小區，能看，總價比旁邊的金地中央公園，融創西安宸院更低，單價又比隔壁的中糧大悅未來城便宜。

學校本身，長安學籍和主城區中考不互通的問題還存在，長安四小，二初的定位更多是有學上，都是新建普通公辦，別抱太高預期，小學接送300米還算方便，初中在1500米外。

問：去陜建翠園錦繡看房，感覺人很少，敢不敢買？

答：陜建是大國企不假，那是作為施工方的角色，作為開發商，陜建是新手，拿地，賣房勢頭很猛，交付小區數量有限。

目前交付最好的是西部大道的雁南朗境，而 翠園錦繡作為陜建早期的住宅項目，主要是趕上好時候，即2018年房價上漲，新房房荒時期。

雖然地處航天腹地，當年 10817元/㎡的均價，吸引很多人來看，那個時期，開發商不重要，房價上漲很重要，大家不是沖著陜建來買的。

同期的小區還有旁邊的康橋悅蓉園，大華錦繡前城，萬科公園大道，綠城春和印月。

對于一手業主而言，當年買的比較便宜，現在賣，虧的很少，但對于買家而言，周邊二手選擇那么多，為啥要看陜建。

房齡最新，品質最高的綠城春和印月，現在二手房15000+，萬科公園大道也是15000+，要便宜，還有附近的富力城，航天城小區，單價11000+。

而翠園錦繡二手賣14000+，品牌，戶型，小區環境差距很大，買的理由是什么？

【樓盤點評】

| | | | |

| | | | | | | | |

【裝修報告】

● 戶型解析： | | | | | | |

● 實景/設計案例： | | | | | 悅 | | | |

【城市觀察】

● 熱門商業： |

聲明：未經許可，禁止轉載

作者：Kikyo

房哥1對1咨詢通道