韓國(guó)“另類投資”又添一筆

凌晨一點(diǎn)的首爾弘大，街頭仍排著買炸雞的隊(duì)伍，而酒店門口的“Mercure Ambassador”招牌剛被悄悄貼上“已易主”的小紙條——高盛把這座四星酒店收入囊中；相隔不到一周，黑石又?jǐn)M定拿下?lián)碛?80家門店、3000名員工的韓國(guó)沙龍連鎖Juno Hair。

韓國(guó)怎么忽然成了華爾街的“寵兒”？先看“錢”。“韓國(guó)折價(jià)”正在被政府強(qiáng)推的“企業(yè)價(jià)值提升計(jì)劃”快速熨平——2024年上市公司分紅+回購(gòu)合計(jì)已超60萬(wàn)億韓元，外資一季度凈流入創(chuàng)紀(jì)錄；再看“地”，弘大、明洞等核心地段酒店、商場(chǎng)的Cap Rate仍比2019年低100個(gè)基點(diǎn)，出租率卻已回到九成，華爾街看到的是“現(xiàn)金流已修復(fù)，價(jià)格還在打折”的罕見(jiàn)窗口。

一邊是超低估值的“韓國(guó)折價(jià)”正被本土改革與美聯(lián)儲(chǔ)降息預(yù)期同步修復(fù)，一邊是韓流文化與消費(fèi)復(fù)蘇在全球市場(chǎng)持續(xù)出圈，華爾街嗅到的不僅是現(xiàn)金流，更是大把的優(yōu)質(zhì)投資機(jī)會(huì)。

買下一個(gè)“流量入口”

高盛，收購(gòu)了首爾一家四星級(jí)的酒店。

近日，高盛集團(tuán)收購(gòu)了首爾四星級(jí)酒店Mercure Ambassador，意在加強(qiáng)其在韓國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)另類投資業(yè)務(wù)布局。此次收購(gòu)包括首爾西北部弘大區(qū)域的270間客房及一處綜合零售物業(yè)。知情人士透露，高盛為該資產(chǎn)支付了2620億韓元(約合1.9億美元)，高盛代表拒絕對(duì)交易價(jià)格置評(píng)。

高盛另類投資亞太區(qū)房地產(chǎn)負(fù)責(zé)人Nikhil Reddy表示：“韓國(guó)是我們房地產(chǎn)投資平臺(tái)在亞太地區(qū)的戰(zhàn)略重點(diǎn)市場(chǎng)之一。這處物業(yè)所在位置人流密集，具有釋放長(zhǎng)期價(jià)值的巨大潛力。”

高盛這次收購(gòu)的目的，或許并非單純?yōu)榱藫碛幸患宜男羌?jí)酒店，而是將其視為一把兼具戰(zhàn)略卡位與現(xiàn)金流工具的多功能鑰匙。

弘大作為首爾夜經(jīng)濟(jì)、潮流文化和國(guó)際游客密度最高的區(qū)域之一，稀缺地段自帶流量，恰好補(bǔ)全了高盛在亞太房地產(chǎn)平臺(tái)把韓國(guó)列為重點(diǎn)國(guó)家所必需的錨點(diǎn)；酒店加底層零售的復(fù)合結(jié)構(gòu)能在高利率環(huán)境中提供穩(wěn)定可觀的租金和運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流，可能超過(guò)傳統(tǒng)債券或股票倉(cāng)位；270間客房與配套裙樓同時(shí)具備改造升級(jí)、品牌溢價(jià)以及未來(lái)可能的REITs或私募基金退出的資本化通路也非常樂(lè)觀。

一句話，高盛買下的不只是酒店，而是位于首爾流量入口、可長(zhǎng)期收租又可隨時(shí)資本化的金融工具。

而且，這次收購(gòu)是高盛在韓國(guó)市場(chǎng)的又一布局。

據(jù)報(bào)道，此前，該集團(tuán)曾投資改造Scarlet大廈——這座六層高的零售辦公綜合體總建筑面積達(dá)6032平方米(64928平方英尺)，現(xiàn)已轉(zhuǎn)型為高入駐率的零售地產(chǎn)項(xiàng)目。作為高盛資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的重要組成部分，其另類投資平臺(tái)資金配置涵蓋私募股權(quán)、私募信貸、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、對(duì)沖基金及可持續(xù)投資等多個(gè)領(lǐng)域。截至3月底，高盛集團(tuán)全球監(jiān)管資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)約3.2萬(wàn)億美元。

高盛之所以在2025年密集加碼韓國(guó)，原因可以歸結(jié)為“錢、地、勢(shì)”三重共振。

第一，錢——美聯(lián)儲(chǔ)寬松預(yù)期疊加韓國(guó)本土改革紅利。高盛在最新報(bào)告中把韓國(guó)KOSPI目標(biāo)位從3100點(diǎn)一口氣提到3500點(diǎn)，核心理由是韓國(guó)對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)降息高度敏感，全球資金正回流新興市場(chǎng)；同時(shí)，新政府推行的公司治理改革開(kāi)始落地，“韓國(guó)折價(jià)”有望收窄，股債雙升帶來(lái)充裕流動(dòng)性。

第二，地——核心城市稀缺資產(chǎn)正處于折價(jià)窗口。此次據(jù)傳1.9億美元拿下弘大區(qū)Mercure Ambassador酒店及零售物業(yè)，是高盛在韓國(guó)不動(dòng)產(chǎn)另類投資的又一落子：人流密集、出租率穩(wěn)健，且疫情后估值尚未完全修復(fù)，具備“現(xiàn)金流+升值”雙輪驅(qū)動(dòng)的典型特征。

第三，勢(shì)——高盛把韓國(guó)視為亞太房地產(chǎn)平臺(tái)的“戰(zhàn)略樞紐”。管理層直言“韓國(guó)是我們房地產(chǎn)投資平臺(tái)具有戰(zhàn)略意義的重要市場(chǎng)”。

一句話來(lái)說(shuō)，韓國(guó)既有政策東風(fēng)，又有折價(jià)核心資產(chǎn)，還能嫁接高盛擅長(zhǎng)的資產(chǎn)證券化出口，于是華爾街最精明的錢選擇在這里下重注。

不斷加碼的另類投資

“另類投資”在這幾年成了一個(gè)新的熱詞。

如果傳統(tǒng)股票和債券是投資界的“白米飯”，那么另類投資就是米其林餐廳里的隱藏菜單：量少、價(jià)高、做法刁鉆，卻常讓老饕魂?duì)繅?mèng)縈。

所謂“另類”，并無(wú)官方定義，業(yè)內(nèi)約定俗成指一切不公開(kāi)交易、流動(dòng)性低、估值不透明、但有機(jī)會(huì)帶來(lái)超額收益的資產(chǎn)池，它可以是黑石手里的一棟倫敦寫字樓，也可以是一只跟蹤文藝復(fù)興大獎(jiǎng)?wù)碌牧炕瘜?duì)沖基金，甚至是蘇富比夜場(chǎng)里那只被神秘電話買家以1.4億美元拍下的巴斯奎特涂鴉。

另類投資的起源要追溯到1970年代的美國(guó)，當(dāng)時(shí)通脹高達(dá)兩位數(shù)，股債雙殺，大型養(yǎng)老金開(kāi)始把目光投向私募股權(quán)和房地產(chǎn)，耶魯大學(xué)1973年首設(shè)PE組合，拉開(kāi)了機(jī)構(gòu)資金“出海覓食”的序幕；隨后1980年代的儲(chǔ)貸危機(jī)催生了第一批“禿鷲基金”，低價(jià)吞并破產(chǎn)銀行的不良資產(chǎn)；1990年代對(duì)沖基金群雄并起，高杠桿多空策略在匯市和股市掀起腥風(fēng)血雨；2000年后，大宗商品、量化策略、基礎(chǔ)設(shè)施、藝術(shù)品、加密資產(chǎn)乃至碳信用額度陸續(xù)被裝進(jìn)“另類”這只乾坤袋，規(guī)模從1975年的不足500億美元膨脹至2023年的14萬(wàn)億美元，相當(dāng)于全球GDP的14%，成為貝萊德、GIC、挪威主權(quán)基金必須配置的核心戰(zhàn)場(chǎng)。

把“另類投資”想成“開(kāi)小灶”就好懂了——大眾投資方法是把錢放銀行理財(cái)、買股票基金，那是食堂大鍋飯；另類投資就是拉著幾個(gè)懂行的朋友，湊一大鍋私房菜，找個(gè)厲害大廚，把別人不要的“食材”重新做成大餐，再高價(jià)賣出。

第一步“湊鍋”：大廚（基金經(jīng)理）先跟有錢人說(shuō)“我有個(gè)菜譜，之前做過(guò)一桌，兩年翻了倍”，于是大家把錢打進(jìn)一個(gè)專用賬戶，約定鎖幾年，大廚每年收2%辛苦費(fèi)，賺了再分20%。

第二步“買菜”：錢到位后，大廚去“菜市場(chǎng)”挑別人急賣的“怪食材”——爛尾樓、老廠房、快破產(chǎn)的小店、還沒(méi)上市的科技公司，甚至一幅畫(huà)、一桶紅酒、一塊比特幣礦場(chǎng)，總之都是大鍋飯菜單里沒(méi)有的。

第三步“做菜”：大廚帶著裝修隊(duì)、咨詢公司、律師一起動(dòng)手——給樓刷漆招租、給工廠加自動(dòng)化、給小店換連鎖品牌、給科技公司拉訂單、給藝術(shù)品辦展覽，目的只有一個(gè)：把原本不值錢的東西變得搶手。

第四步“開(kāi)席”：菜做好了，大廚找下家接盤——可以整桌賣給土豪，也可以把菜分成小份做成“拼盤”上市，甚至直接租給連鎖酒店收租金。鍋里的錢先還大家本錢，再按之前說(shuō)好的比例分紅，大廚拿完提成，繼續(xù)張羅下一桌。

總而言之，另類投資就是“找高手+湊份子+買冷門+做改造+高價(jià)賣”，賺的是“別人看不到、做不到、等不起”的錢。

另類投資的最大風(fēng)險(xiǎn)在于你買的不只是資產(chǎn)，而是“看不見(jiàn)、賣不掉、算不清”的三重不確定性：由于對(duì)沖基金、私募股權(quán)、藝術(shù)品、加密資產(chǎn)等通常不在公開(kāi)市場(chǎng)交易，信息披露遠(yuǎn)低于股票債券，投資者只能依賴GP或第三方報(bào)告，估值模型往往黑箱化，一旦管理人違規(guī)或策略失靈，損失可能在季報(bào)發(fā)布前就已無(wú)法挽回；同時(shí)，這類資產(chǎn)普遍設(shè)有3—10年的鎖定期，沒(méi)有活躍二級(jí)市場(chǎng)，市場(chǎng)恐慌或現(xiàn)金流緊張時(shí)只能折價(jià)轉(zhuǎn)讓或干等清算，形成“急用錢時(shí)最不值錢”的流動(dòng)性鎖喉；再加上房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、收藏品等缺乏統(tǒng)一報(bào)價(jià)，現(xiàn)金流折現(xiàn)或可比交易的主觀空間大，疊加2—5倍杠桿，當(dāng)利率上行、經(jīng)濟(jì)下行或政策突變，資產(chǎn)價(jià)格與融資成本雙向擠壓，凈值可瞬間腰斬；此外，管理人策略漂移、關(guān)鍵人物離職、監(jiān)管牌照取消、稅收突變、跨境匯率波動(dòng)、盡調(diào)瑕疵導(dǎo)致的資金挪用等暗礁也常被忽視。

由此可見(jiàn)，另類投資的高收益，正是對(duì)“信息成本+流動(dòng)性折價(jià)+杠桿波動(dòng)”這三重風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)的補(bǔ)償。

韓國(guó)成了“新寵兒”

就在高盛收購(gòu)Mercure Ambassador消息傳來(lái)的幾天前，另一家韓國(guó)公司也被華爾街盯上了。

據(jù)報(bào)道，全球知名投資公司、美國(guó)私募股權(quán)公司黑石集團(tuán)擬以5.9億美元(約合人民幣42.33億元)，收購(gòu)韓國(guó)最大的高級(jí)沙龍連鎖店Juno Hair，報(bào)道顯示，該交易正處于談判當(dāng)中。

據(jù)官網(wǎng)顯示，Juno Hair創(chuàng)立于1982年，產(chǎn)品組合包括婚紗美容旗艦店Avenue Juno、內(nèi)部培訓(xùn)機(jī)構(gòu)Juno Academy和專有護(hù)發(fā)系列Tria Milia，現(xiàn)已發(fā)展成為韓國(guó)個(gè)人護(hù)理市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，擁有180多家沙龍和3,000多名員工。

據(jù)韓國(guó)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)顯示，此次收購(gòu)將包括Juno Hair Group的全部業(yè)務(wù)。從估值層面來(lái)看，Juno Hair估值與Vidal Sassoon(以20倍EBITDA被收購(gòu)，估值約合人民幣72億元)等全球沙龍品牌相當(dāng)。

華爾街最近集體“飛韓國(guó)”并非偶然，而是一連串宏觀、行業(yè)與資產(chǎn)價(jià)格共振的結(jié)果。

首先，韓國(guó)本土改革正在兌現(xiàn)“制度紅利”——2024年2月韓國(guó)政府效仿日本推出“企業(yè)價(jià)值提升計(jì)劃”，通過(guò)稅收激勵(lì)、放寬回購(gòu)、打造“韓國(guó)價(jià)值上升指數(shù)”及配套ETF，引導(dǎo)上市公司提高分紅與回購(gòu)。2024年KOSPI成分股整體股息支付額已增至44萬(wàn)億韓元（+12%），回購(gòu)規(guī)模翻倍至18.7萬(wàn)億韓元。160家公司披露價(jià)值提升方案，雖仍處自愿階段，但已吸引外資回流，一季度總市值增近100萬(wàn)億韓元，外資流入創(chuàng)紀(jì)錄。

行業(yè)層面，半導(dǎo)體（三星電子、SK海力士）依舊是盈利支柱，AI高帶寬存儲(chǔ)需求帶來(lái)盈利彈性；軍工、消費(fèi)、金融等板塊的估值修復(fù)空間更大。

其次，韓國(guó)資產(chǎn)這幾年出現(xiàn)罕見(jiàn)的估值窗口：寫字樓、酒店、零售、服務(wù)連鎖普遍以低于2019年的Cap Rate成交，而消費(fèi)端卻早已回到甚至超越疫情前水平，形成“現(xiàn)金流恢復(fù)+估值修復(fù)”的剪刀差。

除此之外，韓國(guó)創(chuàng)業(yè)者開(kāi)始主動(dòng)擁抱國(guó)際資本——從Mercure Ambassador酒店到Juno Hair，賣方多由第一代創(chuàng)始人控股，他們既希望通過(guò)股權(quán)變現(xiàn)完成家族傳承，又需要美元基金的品牌背書(shū)和全球網(wǎng)絡(luò)把韓式美業(yè)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)輸出到更多的國(guó)家和市場(chǎng)。

而從韓國(guó)創(chuàng)業(yè)者的角度來(lái)看，主動(dòng)擁抱國(guó)際資本，既不是情懷驅(qū)動(dòng)，也不是盲目跟風(fēng)，而是“缺錢、缺市、缺時(shí)間”三重現(xiàn)實(shí)“逼”出來(lái)的最優(yōu)解。

首先，國(guó)內(nèi)資金池正在“結(jié)構(gòu)性缺水”：雖然韓國(guó)政府把“全球基金”一口氣擴(kuò)到10萬(wàn)億韓元，但早期科技項(xiàng)目燒錢速度更快，半導(dǎo)體、量子、AI、綠色CCUS等賽道動(dòng)輒需要百億級(jí)韓元才能跨過(guò)原型驗(yàn)證。面對(duì)缺口，創(chuàng)業(yè)者只能把目光投向美元、歐元、人民幣基金——硅谷VC、沙特PIF、新加坡GIC的彈藥更充足，估值邏輯也更敢給未來(lái)買單。

另外，“本土市場(chǎng)太小”成為天花板。創(chuàng)業(yè)者要復(fù)制韓式美妝、K-content或K-beauty的成功，必須借國(guó)際資本的網(wǎng)絡(luò)把門店、供應(yīng)鏈和內(nèi)容一次性鋪到越南、印尼、中東。黑石洽購(gòu)Juno Hair時(shí)，或許后者的創(chuàng)始人最看重的并不只是現(xiàn)金，更是黑石在全球零售地產(chǎn)的渠道——把沙龍開(kāi)到迪拜購(gòu)物中心、沙特利雅得大道，這才是估值溢價(jià)的核心。

一邊是想要借著資本完成市場(chǎng)擴(kuò)張的企業(yè)，一邊是看中項(xiàng)目“性價(jià)比”的老錢，韓國(guó)再次成為華爾街的“寵兒”后，另類投資的熱度仍在持續(xù)。