——訪廣開首席產業研究院院長、中國首席經濟學家論壇理事長連平

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■中國經濟時報記者 周雪松

前不久國務院常務會議強調，“更大力度推動房地產市場止跌回穩”，近日召開的中央城市工作會議也強調，“高質量開展城市更新”“加快構建房地產發展新模式”。廣開首席產業研究院院長、中國首席經濟學家論壇理事長連平在接受中國經濟時報記者采訪時表示，年初以來，全國商品房銷售及房價跌幅明顯收窄，部分地區房地產市場發生了積極的變化。為推動下半年房地產市場止跌走穩，宏觀政策和產業政策應加大力度推進并增強針對性，須在供需兩端加大政策刺激力度。

部分地區房地產市場發生積極變化

中國經濟時報：從上半年房地產市場表現來看，您認為有哪些值得關注的特點？對房企業績波動較大怎么看？市場是否會進一步呈現以價換量特征？

連平：年初以來，全國商品房銷售及房價跌幅明顯收窄，部分地區房地產市場發生了積極的變化。截至6月底，商品房銷售面積累計同比下跌3.5%，跌幅較2024年底收窄9.4個百分點；新房價格月均環比下跌0.2%，二手房價格月均環比下跌0.4%，均較2024年月均水平跌幅收窄0.3個百分點。自2024年三季度末政策“組合拳”出臺后，房地產市場總體跌勢放緩，一線和部分重點二線城市去庫存有所加快，住宅銷售保持兩位數增長。去年“白名單”信貸規模達到5萬億元，今年政策繼續推進，為房企風險管控起到了積極的作用。

根據公開信息，上半年全國房企業績存在分化。與去年同期相比，部分央企、國有的房地產開發商銷售回暖，部分營收同比增長超過三成，主因是這部分房企的商品房資產主要聚焦在一線和重點二線城市，上半年整體銷量情況不錯。相較之下，由于大部分民營和中小房企存量房產主要是三、四線，低能級地區資產，房地產市場需求不濟，導致其營收下降較為明顯，同時還面臨存量土地資產減值等財務壓力。因此，房地產開發商經營狀況差異度較大。

目前，房地產市場仍處于中長期調整階段，房地產開發商資產負債率普遍處于偏高水平，大部分開發商年化銷售能力持續下降，一半上市房企現金短債比不到1，經營性現金流減少導致現金流壓力仍處于高水平。下半年房企償債壓力仍然較大。預計未來一個階段，經營困難的房企仍將采取“以價換量”“降價促銷”等方式吸引購房者，促進銷售回款。

下半年可能是樓市走穩的關鍵階段

中國經濟時報：當前樓市恢復基礎尚不牢固，主要是什么原因？中央城市工作會議提出“高質量開展城市更新”“加快構建房地產發展新模式”對促進樓市企穩有何意義？

連平：從中長期視角來看，當前我國房地產市場正處于結構調整階段，房地產市場供需結構發生了很大的變化，居民部門購買力與預期收入遠不及過去“地產黃金時代”。城鎮化發展正從過往全面快速發展的階段逐步轉向更為聚焦于城市群、都市圈的發展階段，曾經經歷過“井噴”行情的大部分三、四線城市，因長期積累的購房需求已基本釋放，難以成為拉動住房市場的主要“生力軍”。

近年來，城鎮居民收入增速放緩至5%左右，金融及銀行理財產品收益率逼近2%左右的水平，購房者對房價的預期以看平和下跌為主，居民部門綜合收入增長預期弱化對買房的信心產生負面影響。而受制于資金供給問題，房企經營能力面臨巨大考驗，購房者對于房企樓盤建造質量以及樓宇交付的擔憂情緒仍然存在，購房者的買房行為相較于過去而言更為理性和謹慎。

短期來看，施工面積的下降將繼續拖累建安工程建設進程及相關投資。房企市場化新開工項目建設總體將保持收縮格局，占到房地產投資六成以上的建安工程投資可能在2025年仍然面臨不小的下行壓力。下半年很可能是本輪房地產深度調整轉向逐步走穩的關鍵階段。

鑒于本輪調整已近四年之久，且政策支持力度空前，但庫存卻依然居高難下，實難作出短期市場即可走出止跌企穩的判斷。不過，從中央城市工作會議來看，提出了七大任務，其中，包括“高質量開展城市更新”和“加快構建房地產發展新模式”等內容，這將助力房地產市場止跌回穩。

應該看到，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，雖然房地產供求關系發生了重大變化，但改善性住房需求和城市更新需求仍然巨大，樓市具有平穩健康發展的基礎和條件。

政策應加大力度推進并增強針對性

中國經濟時報：展望下半年，樓市走勢如何，對穩樓市有哪些建議？

連平：展望下半年，如果沒有更多增量政策出臺的話，基于人口周期及二季度房地產市場表現來看，房地產市場將延續收縮格局。去庫存仍是商品房市場的主線，短期來看，房地產市場全面止跌回穩難度較大。

預計宏觀住房政策仍將保持支持態度，房貸市場利率可能適度走低，各地購房門檻總體趨于市場化操作，壁壘減少，幫助剛性和改善性住房需求釋放。預計全年商品房銷售面積同比下降5%左右，新房和二手房價格同比下跌2%—4%。

因此，當前應盡快落實中央城市工作會議精神，加快出臺相關配套政策，提振市場信心，激活樓市需求。

為推動下半年房地產市場止跌走穩，宏觀政策和產業政策應加大力度推進并增強針對性。在需求端，建議進一步采取措施推動需求釋放。進一步適度下調房貸利率，優化個人住房財稅優惠政策。下半年在推動LPR下行的同時，降低住房公積金貸款中長期利率25個基點。由于大城市住房需求體量大，改善性住房購房需求相對更為強勁，建議大城市所在的商業銀行可以適當減少二套房貸款加點利率幅度20個基點左右。建議進一步降低契稅。適度減免保障性租賃住房的稅費。印花稅和個人所得稅在140平方米以上的住宅稅率方面仍有進一步調降的空間。

在供給端，建議出臺針對性更強的政策支持房企，以促進房地產緩跌走穩。下半年應加快“白名單”信貸安排步伐，以改善房企流動性狀況。建議資本市場全年安排千億元以上規模的公募REITs，滿足相關項目的融資需求，更好地盤活存量資產。為更好地應對房企風險，建議增加非銀融資渠道，做好不良資產處置計劃的準備工作，引入不良資產管理公司、地方國資等其他機構，加大力度緩釋房企現金流和債務壓力，降低其流動性風險和債務違約風險。建議增加一線和重點二線城市住宅用地供給，滿足當地住房市場和房企需求。

總 監 制丨王列軍車海剛

監 制丨陳 波 王 彧 楊玉洋

主 編丨毛晶慧 編 輯丨陳姝含