大股東深鐵在給萬(wàn)科“輸血”的同時(shí)，也在逐步改變?nèi)f科的骨架和基因。

　　7月中旬的深圳，萬(wàn)科總部會(huì)議室里，一場(chǎng)決定這家地產(chǎn)巨頭命運(yùn)的組織變革正在悄然推進(jìn)。

　　據(jù)多個(gè)信源確認(rèn)，萬(wàn)科將全面取消所有區(qū)域公司，將原有的“集團(tuán)-區(qū)域-城市”三級(jí)管控體系徹底轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹瘓F(tuán)-片區(qū)”兩級(jí)管控架構(gòu)。

　　這一調(diào)整涉及北京、華東、華中、南方、西南五大區(qū)域公司及多個(gè)直管公司，核心權(quán)限如采購(gòu)權(quán)收歸集團(tuán)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部從上海遷回深圳。

　　幾乎與此同時(shí)，深鐵系高管辛杰接任萬(wàn)科董事會(huì)主席已滿(mǎn)半年，十余名深圳國(guó)資背景干部進(jìn)駐核心崗位，標(biāo)志著這家曾經(jīng)的“宇宙房企”徹底進(jìn)入“深鐵時(shí)代”。

　　這場(chǎng)變革不僅是萬(wàn)科內(nèi)部的管理重構(gòu)，更是國(guó)資深度介入房企治理的標(biāo)志性事件，折射出房地產(chǎn)行業(yè)從市場(chǎng)化擴(kuò)張向國(guó)資主導(dǎo)收縮的歷史性轉(zhuǎn)折。

　　深鐵改寫(xiě)萬(wàn)科“基因”

　　2017年“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”后，深鐵以663億元受讓華潤(rùn)、恒大合計(jì)29.38%股權(quán)成為萬(wàn)科第一大股東，開(kāi)啟了國(guó)資與職業(yè)經(jīng)理人共治的時(shí)代。

　　深鐵對(duì)萬(wàn)科的控制不僅停留在股權(quán)層面，更通過(guò)人事調(diào)整實(shí)現(xiàn)深度滲透。2025年初的萬(wàn)科董事會(huì)改組，已經(jīng)為今天的變革埋下伏筆。

　　2025年1月，郁亮辭去董事會(huì)主席職務(wù)，祝九勝、朱旭等核心高管同步離職，深鐵系高管全面接管戰(zhàn)略決策權(quán)，萬(wàn)科正式進(jìn)入“大股東治理”階段。

　　在這場(chǎng)變革中，深鐵集團(tuán)董事長(zhǎng)辛杰兼任萬(wàn)科董事會(huì)主席，深鐵置業(yè)副總經(jīng)理王智余調(diào)任北京區(qū)域，深鐵系財(cái)務(wù)專(zhuān)家肖靜華出任財(cái)務(wù)資金管理部總經(jīng)理，法務(wù)、紀(jì)檢等關(guān)鍵崗位均由深圳國(guó)資背景干部接任。

　　這種“空降式”人事調(diào)整并非簡(jiǎn)單的崗位替換，而是系統(tǒng)性地將深鐵的管理邏輯植入萬(wàn)科。而深鐵的戰(zhàn)略意志清晰可見(jiàn)：與招商、保利等央企保持同步，推行“強(qiáng)總部”戰(zhàn)略。

　　開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的持續(xù)收縮也倒逼管理架構(gòu)精簡(jiǎn)。萬(wàn)科銷(xiāo)售額從2020年超7000億元的巔峰，跌落至2023年的約3700億元，2025年上半年銷(xiāo)售額只有691.1億元。

　　戰(zhàn)線(xiàn)全面收縮至十幾個(gè)核心城市后，區(qū)域公司的存在價(jià)值被深度質(zhì)疑?！爱?dāng)交付項(xiàng)目斷流時(shí)，組織瘦身只是時(shí)間問(wèn)題。”一位資深從業(yè)者如此感嘆。

　　行業(yè)寒冬中，虹橋“開(kāi)發(fā)商一條街”盛況不再，多家房企撤銷(xiāo)雙總部設(shè)置，區(qū)域合并已成行業(yè)常態(tài)。萬(wàn)科此次調(diào)整，是地產(chǎn)寒冬下的生存法則，也是國(guó)資主導(dǎo)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)身。

　　區(qū)域公司走向終結(jié)

　　此次組織地震的核心在于管理層級(jí)壓縮。現(xiàn)行的三級(jí)管控體系將退出歷史舞臺(tái)，取而代之的是更緊湊的“集團(tuán)-片區(qū)”2.5級(jí)模式。

　　伴隨架構(gòu)重組，采購(gòu)等核心職能將收歸集團(tuán)統(tǒng)一管理。片區(qū)總公司僅保留與項(xiàng)目直接相關(guān)的業(yè)務(wù)職能，后臺(tái)保障類(lèi)職能被大幅精簡(jiǎn)。

　　這種集約化管理模式，標(biāo)志著萬(wàn)科從“放權(quán)搞活”向“集權(quán)提效”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)身。

　　更深層的變動(dòng)發(fā)生在權(quán)力中樞。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部將從上海回遷深圳總部，形成決策中心的物理統(tǒng)一。那些不愿隨遷的上海員工，則面臨著職業(yè)生涯的重新抉擇。

　　同時(shí)進(jìn)行的還有財(cái)務(wù)體系的整合。萬(wàn)科的表外資產(chǎn)將逐步并表管理，進(jìn)一步強(qiáng)化集團(tuán)管控能力。

　　此次調(diào)整并非倉(cāng)促之舉，而是萬(wàn)科持續(xù)三年組織優(yōu)化的終章。萬(wàn)科的這次變革始于2024年3月。當(dāng)時(shí)，南方區(qū)域率先動(dòng)刀，將原有12個(gè)公司合并為8個(gè)。

　　一個(gè)月月后，萬(wàn)科上海區(qū)域?qū)?5個(gè)城市公司重組為8個(gè)地區(qū)公司，北京區(qū)域則重組為7個(gè)地區(qū)公司。

　　到了2024年10月，萬(wàn)科完成區(qū)域公司“七變五”重組，東北、西北區(qū)域降級(jí)為總公司，并首次成立開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部直管上海、廣佛公司。

　　三次調(diào)整層層遞進(jìn)，區(qū)域平臺(tái)職能被逐步掏空。到2024年10月時(shí)，區(qū)域本部已基本退化為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部的“前方指揮部”。

　　這些鋪墊為今日的徹底變革埋下伏筆：當(dāng)區(qū)域公司早已名存實(shí)亡，撤銷(xiāo)便成為水到渠成的選擇。

　　陣痛還將繼續(xù)？

　　組織變革的陣痛中，萬(wàn)科區(qū)域高管正在批量流失。

　　6月，華中區(qū)域BG合伙人王博群揮別效力16年的萬(wàn)科。緊接著，原上海萬(wàn)科事業(yè)部總經(jīng)理于佳興被曝離職加盟華潤(rùn)置地。這些老將的離去，象征著萬(wàn)科區(qū)域兵團(tuán)時(shí)代的終結(jié)。

　　在人員安排上，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部仍由張海整體負(fù)責(zé)，孫嘉繼續(xù)擔(dān)任商業(yè)事業(yè)部負(fù)責(zé)人。廣佛公司總經(jīng)理曹江巍接替盧冰負(fù)責(zé)北京區(qū)域，而盧冰則調(diào)任新組建的辦公事業(yè)部負(fù)責(zé)人。

　　此次調(diào)整還涉及業(yè)務(wù)架構(gòu)的優(yōu)化。萬(wàn)科開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部將組建辦公事業(yè)部，聚焦辦公類(lèi)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)提效，同時(shí)深化商業(yè)事業(yè)部組織建設(shè)。事業(yè)部本部未來(lái)將聚焦三大核心產(chǎn)品線(xiàn)：大型購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)以及歷史文化街區(qū)。

　　行業(yè)邏輯已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變：過(guò)去地產(chǎn)擴(kuò)張期，設(shè)立區(qū)域平臺(tái)是為了在投資、營(yíng)銷(xiāo)等方面放權(quán)，激勵(lì)各區(qū)域“跑得快”。如今市場(chǎng)進(jìn)入縮量期，區(qū)域平臺(tái)反而導(dǎo)致“亂管”和權(quán)責(zé)不對(duì)等。

　　當(dāng)萬(wàn)科五大區(qū)域公司的銘牌被撤下，當(dāng)深鐵系高管的決策主導(dǎo)萬(wàn)科的每一步，這場(chǎng)變革不僅是一家企業(yè)的自我革新，更是房地產(chǎn)行業(yè)范式轉(zhuǎn)換的里程碑。

　　深鐵通過(guò)股權(quán)、人事和戰(zhàn)略的三重控制，將萬(wàn)科從“市場(chǎng)化標(biāo)桿”重塑為“國(guó)資樣本”，而裁撤區(qū)域公司則是這場(chǎng)重塑的關(guān)鍵落子。

　　未來(lái)，萬(wàn)科能否在國(guó)資主導(dǎo)下實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型重生，依然面臨考驗(yàn)。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)從“高杠桿擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”，深鐵與萬(wàn)科的故事或許正預(yù)示著一個(gè)新時(shí)代的來(lái)臨。

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