觀點(diǎn)網(wǎng) 萬(wàn)科企業(yè)組織架構(gòu)的調(diào)整動(dòng)作還在繼續(xù)。

7月20日，據(jù)媒體報(bào)道，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“萬(wàn)科”）將進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整。

此次調(diào)整的重點(diǎn)在于區(qū)域公司層面，計(jì)劃取消區(qū)域公司，由總部直接管理城市公司，并將上海開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部（地產(chǎn)總部）遷回深圳。調(diào)整后，萬(wàn)科的管控模式將從原先的3級(jí)管控轉(zhuǎn)變?yōu)?.5級(jí)管控。

據(jù)悉，此次調(diào)整意味著萬(wàn)科將從區(qū)域公司管理模式轉(zhuǎn)向總公司模式，部分職能如采購(gòu)將被集團(tuán)收回。

目前，萬(wàn)科的組織架構(gòu)主要包括5大區(qū)域公司（北京、華東、華中、南方和西南），2個(gè)總部直管的公司（廣佛、上海）以及2個(gè)總公司（東北、西北）。

據(jù)接近萬(wàn)科方面的人士向觀點(diǎn)新媒體介紹，關(guān)于此次調(diào)整，萬(wàn)科公司后續(xù)應(yīng)該會(huì)有更加明確的官方消息公布。

深鐵行動(dòng)

此前7月3日公告顯示，萬(wàn)科向深鐵集團(tuán)申請(qǐng)不超過62.49億元借款，年內(nèi)該公司已經(jīng)六次向大股東借款，涉及總金額達(dá)到211.01億元。

2017年深鐵成為萬(wàn)科第一大股東后，便開始不斷地在給萬(wàn)科“輸血”，同時(shí)也在改變著萬(wàn)科的架構(gòu)。

根據(jù)萬(wàn)科2024年業(yè)績(jī)顯示，2024年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入為3431.76億元，同比下降26.32%；歸母凈利潤(rùn)虧損約494.78億元，而上年同期為盈利121.63億元；扣非凈利潤(rùn)虧損453.94億元，上年同期盈利97.94億元；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為38億元，同比下降2.87%。

由此來看，萬(wàn)科在2024年的表現(xiàn)不盡人意。為了有效化解風(fēng)險(xiǎn)，作出了一系列改變，最直接的就是管理人員經(jīng)歷了一次大換血。

今年1月27日，萬(wàn)科公告宣布，董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝、董秘朱旭辭職。取而代之的是辛杰獲任為萬(wàn)科第二十屆董事會(huì)主席，郁亮、李鋒、華翠、李剛為執(zhí)行副總裁，田鈞為董事會(huì)秘書。

國(guó)資班底的全面接管，被市場(chǎng)稱作萬(wàn)科正式進(jìn)入“深鐵時(shí)代”，意味著萬(wàn)科正在全面重構(gòu)。

這次的組織架構(gòu)，也被認(rèn)為是深鐵按照自身戰(zhàn)略意圖對(duì)萬(wàn)科進(jìn)行深度重構(gòu)的重要舉措。

根據(jù)萬(wàn)科2025年中期業(yè)績(jī)預(yù)告，今年上半年完成了4.5萬(wàn)套房的交付，實(shí)現(xiàn)銷售金額691.1億元，與去年同期的1273.3億元合同銷售金額相比，近乎腰斬；預(yù)計(jì)上半年歸屬于上市公司股東的凈虧損達(dá)100億至120億元，同比去年98.52億元的虧損進(jìn)一步擴(kuò)大。

這是萬(wàn)科連續(xù)第二年中期業(yè)績(jī)出現(xiàn)大額虧損。

此外，自2014年宣布瘦身以來，該公司便暫緩了土地納儲(chǔ)的節(jié)奏。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，去年全年，該公司累計(jì)新增13個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)容建筑面積137萬(wàn)平方米。報(bào)告期末，萬(wàn)科規(guī)劃中項(xiàng)目總計(jì)容建筑面積約3118.4萬(wàn)平方米，較前些年大幅減少。

在開發(fā)業(yè)務(wù)和戰(zhàn)線的雙重收縮下，區(qū)域公司似乎沒有什么存在的必要了，精簡(jiǎn)管理架構(gòu)勢(shì)在必行。

減負(fù)之路

其實(shí)自去年開始，萬(wàn)科已多次進(jìn)行區(qū)域調(diào)整，為此次區(qū)域公司取消做了充足的鋪墊。

去年3月初，萬(wàn)科南方區(qū)域宣布調(diào)整組織架構(gòu)，將原有的12個(gè)公司變?yōu)?個(gè)，即深圳公司、廣佛公司、萬(wàn)溪公司、東莞公司、珠西公司、福建公司、海南公司和廣西公司。

隨后，上海區(qū)域組織架構(gòu)也開始調(diào)整，原15個(gè)城市公司重組為8個(gè)地區(qū)公司。重組后的8個(gè)公司分別為杭州地區(qū)公司、寧波地區(qū)公司、南京地區(qū)公司、合肥地區(qū)公司、無錫地區(qū)公司、徐州地區(qū)公司、上海公司以及蘇州公司。

再之后，北京地區(qū)也開始了調(diào)整之路，去年4月萬(wàn)科北京區(qū)域開始了城市合并，重組為7個(gè)地區(qū)公司。

去年10月，萬(wàn)科組織架構(gòu)再次調(diào)整，將華東區(qū)域、南方區(qū)域、北京區(qū)域、西南區(qū)域、華中區(qū)域本部定位為開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部派駐的“前方指揮部”，只設(shè)置與項(xiàng)目直接相關(guān)的業(yè)務(wù)職能，不再設(shè)置后臺(tái)保障類職能。

此外，還有將東北區(qū)域和西北區(qū)域調(diào)整為總公司，總公司只設(shè)置一套管理職能，對(duì)片區(qū)內(nèi)各城市項(xiàng)目進(jìn)行集約管理；上海公司、廣佛公司，則調(diào)整為開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部直接管理。

萬(wàn)科的調(diào)整行為并非個(gè)例，自2021年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)便步入下行周期，隨著銷售規(guī)模見頂、融資持續(xù)收緊，主流房企陸續(xù)開始對(duì)管理層級(jí)進(jìn)行瘦身，從原先向各個(gè)城市進(jìn)行擴(kuò)張轉(zhuǎn)向深耕細(xì)作重點(diǎn)城市。

通過對(duì)下放權(quán)力的收回，從而加強(qiáng)對(duì)已有資源的盤活，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行集中管理，減少部門冗雜帶來的運(yùn)營(yíng)成本，打通組織管理渠道，提高運(yùn)營(yíng)效率。

去年2月，中交地產(chǎn)撤銷了旗下所有7個(gè)華中、華東、西南、西北、華南、華北以及津雄區(qū)域公司，與此同時(shí)還將原先的16個(gè)城市公司重組為9個(gè)，并由集團(tuán)總部直管。

今年3月，中國(guó)金茂也撤銷了原有的華東、華北、華南、華中、西南五大區(qū)域公司，20個(gè)城市公司則重組整合為14個(gè)。

前不久的6月25日，招商蛇口同樣宣布裁撤全部區(qū)域公司，由公司總部直接管理下屬城市公司。

此外，華潤(rùn)、綠城、保利等頭部房企也都對(duì)區(qū)域公司進(jìn)行了收縮合并。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，過去的房地產(chǎn)主要處于一種盲目擴(kuò)張狀態(tài)，因此不斷增加區(qū)域公司并將權(quán)利下放，對(duì)公司搶占市場(chǎng)、擴(kuò)大規(guī)模十分有效。進(jìn)入調(diào)整期之后，行業(yè)開始回歸產(chǎn)品本身，更看重質(zhì)量而非規(guī)模，在銷售疲軟的情況下，規(guī)模越大反而越容易拖累公司現(xiàn)金流。

債務(wù)方面，根據(jù)萬(wàn)科最新財(cái)報(bào)，截至第一季末，持有的貨幣資金為755億元，有息負(fù)債合計(jì)3658.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了73.5%，其中43.8%的負(fù)債將在今年內(nèi)到期。

好消息是萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華在2025年股東大會(huì)上介紹，今年截至目前已順利完成165億元公開債務(wù)償還，年內(nèi)已無境外公開債，且未來兩年內(nèi)都將沒有到期的境外債務(wù)需要償還。

董事會(huì)主席辛杰在股東大會(huì)上也表示，目前萬(wàn)科改革化險(xiǎn)的工作正在穩(wěn)步地推進(jìn)，已到期的公開債均已完成兌付，風(fēng)險(xiǎn)正在逐步地消化，但徹底化解仍需以時(shí)間換空間。

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