2025年7月21日，成都出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》，以17條政策組合拳直擊當(dāng)前樓市痛點(diǎn)。這份被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“新政17條”的文件，既延續(xù)了中央“穩(wěn)中求進(jìn)”的基調(diào)，又以“直補(bǔ)首付”“分批取消限售”等創(chuàng)新舉措，為全國(guó)二線城市樓市調(diào)控提供了新范本。

一、政策亮點(diǎn)：從“堵”到“疏”的調(diào)控智慧

1. 分批取消限售：激活存量市場(chǎng)的“漸進(jìn)式改革”
新政明確，自政策發(fā)布之日起，2024年10月14日前購(gòu)買(mǎi)的新房取消限售；2026年1月1日起，同時(shí)間段購(gòu)買(mǎi)的二手房取消轉(zhuǎn)讓限制。這一“分批松綁”策略頗具深意：

• 避免投機(jī)回潮：對(duì)“三倍熔斷盤(pán)”“人才住房”等特殊房源仍維持限售，防止短期炒作；
• 釋放改善需求：成都二手房掛牌量已突破20萬(wàn)套，取消限售將加速“賣(mài)一買(mǎi)一”的置換鏈條運(yùn)轉(zhuǎn)。

2. 直補(bǔ)購(gòu)房首付：金融創(chuàng)新的“破冰之舉”
政策首次提出“鼓勵(lì)各區(qū)（市）縣推廣直補(bǔ)購(gòu)房首付”，相較此前“消費(fèi)券補(bǔ)貼”模式，直補(bǔ)首付更直接降低購(gòu)房門(mén)檻。以總價(jià)200萬(wàn)元房屋為例，若補(bǔ)貼10%首付即20萬(wàn)元，相當(dāng)于為購(gòu)房者提供“零息杠桿”。

3. 公積金政策“三箭齊發(fā)”

• 額度計(jì)算公式優(yōu)化：貸款額度與繳存余額掛鉤，按25倍計(jì)算；
• 二套房首付降至20%：此前成都二套房公積金首付比例為30%，此次下調(diào)直接減輕改善型群體壓力；
• 靈活就業(yè)群體覆蓋：繳存時(shí)長(zhǎng)由12個(gè)月縮短至6個(gè)月，且無(wú)存儲(chǔ)時(shí)間限制即可提取。

二、深層邏輯：構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

1. 城市更新與房票安置的“雙輪驅(qū)動(dòng)”
新政提出“加大房票安置力度”，在集體土地征收中推行房票或收購(gòu)商品房安置。這一舉措暗合“去庫(kù)存”與“控成本”的雙重目標(biāo)。

2. 教育資源掛鉤購(gòu)房的“需求撬動(dòng)”
政策允許憑網(wǎng)簽備案合同申請(qǐng)入學(xué)，打破“需房產(chǎn)證才能落戶(hù)”的傳統(tǒng)限制。此舉精準(zhǔn)瞄準(zhǔn)“學(xué)區(qū)房剛需”，縮短交易周期。

3. 土地市場(chǎng)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)的“動(dòng)態(tài)平衡”
針對(duì)商業(yè)用房空置率高企問(wèn)題，成都建立“商業(yè)樓宇空置率與新增商服用地掛鉤機(jī)制”。數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年成都甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率達(dá)28.3%，通過(guò)控制土地供應(yīng)倒逼存量商辦項(xiàng)目提升運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。

三、市場(chǎng)影響：短期波動(dòng)與長(zhǎng)期利好并存

1. 二手房市場(chǎng)或迎“掛牌潮”
限售政策分批取消后，預(yù)計(jì)2026年初將出現(xiàn)二手房集中掛牌。但需注意，成都目前執(zhí)行“限售房滿(mǎn)2年免增值稅”政策，若未同步調(diào)整稅費(fèi)，可能抑制部分業(yè)主換房意愿。

2. 新房市場(chǎng)“馬太效應(yīng)”加劇
2025年上半年成都千萬(wàn)級(jí)豪宅成交829套，占新房總成交1.5%，金融城、麓湖等板塊“日光盤(pán)”頻現(xiàn)。新政中“優(yōu)化土地供應(yīng)三色管理”等措施，將進(jìn)一步引導(dǎo)房企聚焦高端改善市場(chǎng)。

3. 公積金政策惠及“新市民”
成都靈活就業(yè)人員超300萬(wàn)，此次公積金參制年齡放寬至法定退休年齡、貸款門(mén)檻降至6個(gè)月，預(yù)計(jì)每年新增公積金貸款用戶(hù)。

四、專(zhuān)家視角：政策精準(zhǔn)度背后的“成都經(jīng)驗(yàn)”

中指研究院成都公司總經(jīng)理黃雪指出：“新政17條”體現(xiàn)三大特點(diǎn)：

• 響應(yīng)中央精神：落實(shí)“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”要求；
• 因地制宜創(chuàng)新：如直補(bǔ)首付、房票安置等舉措具有全國(guó)示范意義；
• 兼顧公平與效率：分批取消限售既激活市場(chǎng)，又避免投機(jī)資本沖擊。

上海易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，成都政策折射出二線城市調(diào)控新趨勢(shì)：從“行政手段主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)”，通過(guò)金融創(chuàng)新、城市更新等組合拳實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。

五、結(jié)語(yǔ)：樓市調(diào)控的“成都樣本”啟示

在“止跌回穩(wěn)”成為樓市主基調(diào)的2025年，成都新政17條以“精準(zhǔn)施策”替代“大水漫灌”，既回應(yīng)了民生關(guān)切，又為市場(chǎng)注入信心。其創(chuàng)新之處在于：

• 政策工具箱的精細(xì)化：從直補(bǔ)首付到房票安置，形成“需求端+供給端”的閉環(huán)；
• 城市發(fā)展邏輯的轉(zhuǎn)變：通過(guò)教育資源配套、軌道交通規(guī)劃等，將房地產(chǎn)調(diào)控與城市能級(jí)提升深度綁定。

這場(chǎng)始于成都的樓市變革，或許正預(yù)示著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)“政策市”向“市場(chǎng)市”轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一步。