2025年7月21日，成都出臺《關于促進房地產市場平穩健康發展若干措施》，以17條政策組合拳直擊當前樓市痛點。這份被業內稱為“新政17條”的文件，既延續了中央“穩中求進”的基調，又以“直補首付”“分批取消限售”等創新舉措，為全國二線城市樓市調控提供了新范本。

一、政策亮點：從“堵”到“疏”的調控智慧

1. 分批取消限售：激活存量市場的“漸進式改革”
新政明確，自政策發布之日起，2024年10月14日前購買的新房取消限售；2026年1月1日起，同時間段購買的二手房取消轉讓限制。這一“分批松綁”策略頗具深意：

• 避免投機回潮：對“三倍熔斷盤”“人才住房”等特殊房源仍維持限售，防止短期炒作；
• 釋放改善需求：成都二手房掛牌量已突破20萬套，取消限售將加速“賣一買一”的置換鏈條運轉。

2. 直補購房首付：金融創新的“破冰之舉”
政策首次提出“鼓勵各區（市）縣推廣直補購房首付”，相較此前“消費券補貼”模式，直補首付更直接降低購房門檻。以總價200萬元房屋為例，若補貼10%首付即20萬元，相當于為購房者提供“零息杠桿”。

3. 公積金政策“三箭齊發”

• 額度計算公式優化：貸款額度與繳存余額掛鉤，按25倍計算；
• 二套房首付降至20%：此前成都二套房公積金首付比例為30%，此次下調直接減輕改善型群體壓力；
• 靈活就業群體覆蓋：繳存時長由12個月縮短至6個月，且無存儲時間限制即可提取。

二、深層邏輯：構建房地產發展新模式

1. 城市更新與房票安置的“雙輪驅動”
新政提出“加大房票安置力度”，在集體土地征收中推行房票或收購商品房安置。這一舉措暗合“去庫存”與“控成本”的雙重目標。

2. 教育資源掛鉤購房的“需求撬動”
政策允許憑網簽備案合同申請入學，打破“需房產證才能落戶”的傳統限制。此舉精準瞄準“學區房剛需”，縮短交易周期。

3. 土地市場與商業運營的“動態平衡”
針對商業用房空置率高企問題，成都建立“商業樓宇空置率與新增商服用地掛鉤機制”。數據顯示，2025年上半年成都甲級寫字樓空置率達28.3%，通過控制土地供應倒逼存量商辦項目提升運營質量。

三、市場影響：短期波動與長期利好并存

1. 二手房市場或迎“掛牌潮”
限售政策分批取消后，預計2026年初將出現二手房集中掛牌。但需注意，成都目前執行“限售房滿2年免增值稅”政策，若未同步調整稅費，可能抑制部分業主換房意愿。

2. 新房市場“馬太效應”加劇
2025年上半年成都千萬級豪宅成交829套，占新房總成交1.5%，金融城、麓湖等板塊“日光盤”頻現。新政中“優化土地供應三色管理”等措施，將進一步引導房企聚焦高端改善市場。

3. 公積金政策惠及“新市民”
成都靈活就業人員超300萬，此次公積金參制年齡放寬至法定退休年齡、貸款門檻降至6個月，預計每年新增公積金貸款用戶。

四、專家視角：政策精準度背后的“成都經驗”

中指研究院成都公司總經理黃雪指出：“新政17條”體現三大特點：

• 響應中央精神：落實“構建房地產發展新模式”要求；
• 因地制宜創新：如直補首付、房票安置等舉措具有全國示范意義；
• 兼顧公平與效率：分批取消限售既激活市場，又避免投機資本沖擊。

上海易居研究院副院長嚴躍進則認為，成都政策折射出二線城市調控新趨勢：從“行政手段主導”轉向“市場機制調節”，通過金融創新、城市更新等組合拳實現“軟著陸”。

五、結語：樓市調控的“成都樣本”啟示

在“止跌回穩”成為樓市主基調的2025年，成都新政17條以“精準施策”替代“大水漫灌”，既回應了民生關切，又為市場注入信心。其創新之處在于：

• 政策工具箱的精細化：從直補首付到房票安置，形成“需求端+供給端”的閉環；
• 城市發展邏輯的轉變：通過教育資源配套、軌道交通規劃等，將房地產調控與城市能級提升深度綁定。

這場始于成都的樓市變革，或許正預示著中國房地產行業將迎來“政策市”向“市場市”轉型的關鍵一步。