文/樂居財經 嚴明會

物企以資抵債有了新劇情——退貨。

7月16日，遠洋服務（06677.HK）與遠洋集團（03377.HK）刊發公告，宣布雙方訂立了一份框架協議。據此，前者向后者退回位于中國華東區域的2684個停車位，總建筑面積合計約為42,174平方米。

近一兩年物企宣布退貨并不是稀奇的劇本，不過有意思的是，遠洋服務此番交易中的車位資產，來源于兩年前遠洋集團向其抵償應收款交易的一部分。

兩年前，也是7月份，遠洋服務以6.26個小目標收購遠洋集團相關資產，其中包括4961個停車位與168項商用物業，對應代價分別為4.74億元、1.52億元，交易以遠洋集團欠遠洋服務的應收賬款結算。

根據公告，最新交易涉及的2684個停車位便是來源于此，此前的交易價約為3.23億元，按照最新協議將予以原數退回，但遠洋服務仍未能拿到真金白銀。公告顯示，3.23億元將由遠洋服務作為貸款人向遠洋集團借款人提供的長期貸款結算，遠洋集團為擔保人。

值得注意的是，根據確認的有擔保貸款應收款的現值與交易車位資產賬面（2.46億元）之間的差額，減去交易成本后計算，遠洋服務初步估計將在此筆交易中確認約1.8億元的虧損。

年利率2.00%

地產陷入流動性及資金籌措困境，加劇物業應收款變成壞賬的風險。在此背景下，應收款變貸款在物業與地產之間早有先例。

2022年7月，金科服務是將金科股份的未償還應收款項轉換為借款，涉及金額15億，在約定8.6%年利率的同時，還以價值超22億的商鋪及車位等作了抵押。只是后來的劇情并不美好，金科集團未能按時履行約定還款責任，金科服務不得不向法院申請司法強制執行。

遠洋服務與遠洋集團之間的交易將往何處走？

根據公告，遠洋服務與遠洋集團之間形成的貸款期限，為自有擔保貸款動用日期起120個月。而利息每半年支付一次，悉數以現金支付及到期后支付，年利率為2.00%。

這算得上十分“親情價”了。資料顯示，目前國有大行及股份制銀行企業貸款年利率普遍在2.6%-3.95%區間，抵押貸款可低至2.6%，信用貸款多在3%-4%區間。

雙方約定，本金償還將在貸款動用后的第48個月。而對于前48個月應付的任何利息，遠洋集團借款人將有權將貸款本金各部分的有關利息，遞延至本金有關部分的相應攤銷支付日期支付，并不會產生任何利息。

其中，動用日期后第25個月至第36個月的利息期，應至少支付有擔保貸款未償還本金0.25%的利息；動用日期后第37個月至第 48個月的利息期，應至少支付有擔保貸款未償還本金1.5%的利息。

選擇背后

無論是兩年前接受資產銷債應收款，還是如今退回部分資產、退款變貸款，看起來都是遠洋服務無奈的選擇。

接受停車位、商業物業之后，2023年末，遠洋服務賬上的存貨從上一年同期的2.50億元飆增至6.51億元。而截至2024年12月31日，遠洋服務的存貨仍高達6.14億元。在一定程度上，這或也可以說明其停車位等資產的去化節奏其實很慢。

而變現力度似乎也并不理想。根據遠洋服務公告，2023年、2024年兩個年度，此番退回的2684個停車位就沒有產生任何凈溢利。

房地產市場持續低迷，遠洋集團銷售額進一步下滑，在融資方面仍面臨重重困難。兩年前抵償債務給了遠洋服務的停車位資產，如今披露陷入法律糾紛中。

“由于在開發項目公司層面的相關遠洋關連人士(作為目標資產注冊擁有人)涉及訴訟、糾紛或未償還債務，目標資產面臨或可能面臨被凍結及╱或強制執行的措施?！边h洋服務在公告中表示，此番交易中的停車位資產正面臨被凍結及持續的訴訟風險，而這也可能進一步導致資產減值風險。

目前，遠洋集團可動用的現金資源已預留作中國“保交樓”及“保運營”政策下關鍵業務運營之用。撤銷原資產轉讓，并以有擔保貸款結算該對價，似乎的確是個較優的選擇。

未擺脫的關聯方

據悉，在上市前遠洋服務就為遠洋集團貸款發行過一筆資產支持證券，年利率高達8.04%，總金額為31.53億元，2027年到期，這使得遠洋服務成為資產負債率較高的物企。

上市后，遠洋服務也多番通過收購關聯方資產“反哺”。如5億收購的紅星物業100%股權，7736萬收購的位于北京、深圳的辦公樓，以及5400萬收購的遠洋機電設備技術發展有限公司等。

樂居財經《物業K線》注意到，今年3月27日，遠洋集團相關境外債務重組生效，而其持有遠洋服務的605,600,000股股份已被訂立押記。抵押股份占遠洋服務已發行股本的51.15%，而遠洋集團共持有遠洋服務已發行股本的63.82%。

聚焦遠洋服務，其過去的2024年實現總營收約為28.40億元，同比下降9%。期內錄得毛利約5.17億元，同比減少13.46%，整體毛利率約為毛利率18.21%，而上一年同期約為19.08%；凈利潤2859萬元，同比減少28.53%。

“2025年我們對第三方拓展定位為規模增長的主要來源，預期實現1個億的合同額指標。”3月底的業績發布會上，遠洋服務管理層立下目標，將加大對第三方市場的增拓力度。

地產危機爆發后，物企獨立意識愈發凸顯。

就遠洋服務而言，其2024年新增合約面積640萬平方米中，就有81%來自第三方，但外拓的規模效應尚未完全體現到財務數據中。

“通過主動清退現金流不佳的低效項目，（全年）一共撤場了接近1870萬平方米”。

截至2024年末，遠洋服務合約面積為1.22億平方米，在管面積9252.5萬平方米，較上年同期分別下降10%、8%。其中，來自關聯方的合約面積占比48%、來自關聯方的在管面積占比為55%，較上年同期均有所拔高。

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