一、為什么單邊代理難推廣？
1.“一手托兩家”的老問題
過去，中介一手拉房東，一手拉買家，表面上兩邊討好，實(shí)際常因利益沖突“兩邊挨罵”。比如：
市場(chǎng)好時(shí)：中介偏向賣家，幫著抬高房?jī)r(jià)，買家只能咬牙掏錢；
市場(chǎng)差時(shí)：中介又倒向買家，壓低房?jī)r(jià)坑賣家。
這種“雙面人”角色，讓買賣雙方都覺得被算計(jì)。
2.傭金分配的“暗箱”
單邊代理要求買賣雙方各找一個(gè)中介，但傭金怎么分？
如果賣家付全傭，買家可能覺得“白花錢”；
如果各自付傭金，成本翻倍，客戶直接“跑單”。
二、單邊代理的“理想”與“現(xiàn)實(shí)”
理想狀態(tài)：像律師一樣專業(yè)
賣家經(jīng)紀(jì)人：專注幫房東定價(jià)、包裝房源，比如把房子拍成視頻、寫故事，吸引買家；
買家經(jīng)紀(jì)人：專門挖寶低價(jià)好房，幫客戶談判砍價(jià)。
理論上，這種分工能提升效率，縮短成交周期
現(xiàn)實(shí)困境：換湯不換藥
“假分離”操作：上海鏈家試點(diǎn)“房客分離”，但經(jīng)紀(jì)人仍要同時(shí)維護(hù)房源和帶看，結(jié)果兩邊不討好；
內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)：同一公司經(jīng)紀(jì)人搶客戶，導(dǎo)致房源信息泄露，客戶被“截胡”；
客戶不買賬：多數(shù)買家仍習(xí)慣找“熟人中介”，覺得單邊代理“多此一舉”。
三、為什么立法滯后成了“攔路虎”？
1.規(guī)則模糊，糾紛多
某中介以“獨(dú)家委托”為名，壓價(jià)收房后高價(jià)轉(zhuǎn)賣，賣家發(fā)現(xiàn)后維權(quán)無門；
法律漏洞：現(xiàn)行規(guī)定只說“不得賺差價(jià)”，但如何界定“差價(jià)”？中介私下分傭怎么罰？
2.技術(shù)配套跟不上
假房源泛濫：深圳要求房源帶“唯一編碼”，但仍有中介掛假信息吸引客戶；
資金監(jiān)管缺失：傭金、房款全靠中介“良心”，一旦跑路，買賣雙方血本無歸。
四、給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的實(shí)操建議
對(duì)賣家：如何選對(duì)經(jīng)紀(jì)人？
看專業(yè)度：?jiǎn)柷鍌蚪鸨壤ńㄗh2%-3%），拒絕“打包票”忽悠；
查口碑：通過住建局官網(wǎng)或老客戶評(píng)價(jià)，篩選誠(chéng)信中介；
簽獨(dú)家協(xié)議：明確委托期限和違約責(zé)任，避免中介“一房多賣”。
對(duì)買家：如何不被坑？
警惕低價(jià)陷阱：低于市場(chǎng)價(jià)20%的房源，90%有產(chǎn)權(quán)問題；
全程參與：要求查看房產(chǎn)證、抵押記錄，拒絕“全權(quán)委托”；
資金監(jiān)管：房款打進(jìn)銀行第三方賬戶，過戶前絕不提前支付。
對(duì)中介：如何轉(zhuǎn)型突圍？
深耕社區(qū)：成為“小區(qū)百事通”，比如幫房東免費(fèi)清潔、拍照，提升房源競(jìng)爭(zhēng)力；
透明化服務(wù)：列明服務(wù)清單（帶看、議價(jià)、過戶），按節(jié)點(diǎn)收費(fèi)；
學(xué)新技術(shù)：用VR帶看、AI估價(jià)工具，降低對(duì)傳統(tǒng)“帶看量”的依賴。
五、未來趨勢(shì)：?jiǎn)芜叴砟艹芍髁鲉幔?br/>政策風(fēng)向標(biāo)
深圳經(jīng)驗(yàn)：強(qiáng)制“單邊代理+政府核驗(yàn)”，但需全國(guó)推廣；
上海試點(diǎn)：鏈家“房客分離”效果待觀察，可能引發(fā)行業(yè)洗牌。
普通人怎么辦？
短期：繼續(xù)“貨比三家”，別輕信“獨(dú)家代理”；
長(zhǎng)期：等立法完善后，選擇持證上崗、信用評(píng)級(jí)高的中介。
對(duì)中介來說，要么提升專業(yè)度、靠服務(wù)吃飯，要么被淘汰。目前的單邊代理，僅僅是試點(diǎn)階段，無法從根本上解決買賣雙方的利益沖突問題，是典型的自己左右手互博。（王俊偉 上海市浩信律師事務(wù)所）