北京進深 徐迪 在7月20日，取得建設工程規劃許可證1個月后，通州花語璟云開放了營銷中心和樣板間。

4月29日拿地，滿打滿算不到三個月，中鐵建地產通州新盤速度很快。

這個追求高周轉的時代，大家都不慢。

比它早拿地20天的八里橋朝棠攬閱已經開盤了，認購非?；鸨傩N售額18.6億元，首開去化近九成。

對于剛需客群來說，朝棠攬閱69小三居神戶型功能性太強，多成員家庭上車的不二之選，同區域同總價段沒有競品。

花語璟云的起步戶型做到了94㎡，門檻略高。

樣板間做了兩個主力戶型：

1、110㎡三居兩衛，南向通面寬陽臺贈一半面積，北向設備平臺和側邊飄窗全贈送。

總贈送面積大約11.6㎡，建面使用率88%。

整體是深淺咖+原木+暖白配色，主打現代輕奢風。

鋼木復合門，雙面木紋，內部鋼板，搭配飛利浦密碼鎖。

進門右手邊是公衛，馬桶用的美標品牌，五金件摩恩或同檔，交標拉滿。

餐客廚一體化，客廳3.8面寬，南向滿墻落地窗，電視背景墻巖板、全屋墻面壁紙交付。

客廳加上個六人座餐區顯得有點擠，但是收納空間做得比較多，餐邊柜、玄關柜、轉角柜都是交付標準。

主臥把陽臺包進來，側邊飄窗，270度觀景；主衛是單臺盆，側面采光，鏡柜等收納設計顏值在線且實用。

兩個次臥的空間也夠大，舒適度有保證。

廚房很贊，3.25米超大開間，窗子開得也很大，空間感很好，U形操作臺，大面積使用了白色，搭配黑色灶具+窗體，讓煙火氣重的空間清爽感十足。

2、頂配126㎡四葉草戶型

小區最大戶型，全部房源都集中在2#樓，這棟樓是小區唯一的小高層，首層架空。

南向1.5米進深陽臺，10.9米通面寬，贈送一半面積。

主臥和北次臥各有一處側邊飄窗，北邊另一個臥室接的是設備平臺，面積全贈送。

相當于每個房間都有贈送，合計超過11㎡，建面使用率83.5%。

子母門入戶，玄關通頂柜，里面隔斷都打好了，收納雜物很實用。

4米寬廳，全落地窗，進深比較長，客廳比110戶型顯得寬敞不少。

最大的亮點是L形餐邊柜，與公衛洗手盆連通式設計，置物功能+清潔功能一體化，很有創意且非常人性化。減少了轉角面積的浪費，同時上面的鏡柜還拉大了空間感。

餐桌另一側是整排收納柜，家政間、外出衣帽間全包進去了。

主臥面寬3米9，同樣是L窗采光，挑不出毛病，但也沒有能讓人眼前一亮的東西，沒做衣帽間而是衣柜，放大了空間。

北次臥飄窗在房間東邊，相對北向的窗子來講采光時間會更長一些。

南向次臥做成兒童房，暖白底色+大量多巴胺亮色的使用，很有活力感。

項目建設用地約1.27公頃，總建筑規模約3.38萬㎡，其中地上計容建面2.17萬㎡，容積率1.7。

規劃6棟4-16F住宅樓，共202戶，戶均面積不到110㎡。

其實以花語璟語的地塊素質來說，臨鐵優勢+規模限制，也是個妥妥的剛需盤。

壞就壞在，這塊地的樓面價被抬得太高了。

土拍現場經歷了215輪叫價，中鐵建地產以22%的溢價率拿下這宗2萬㎡出頭的地塊，單價達到3.58萬/㎡。

旁邊的招商云璟攬閱樓面價是2.86萬/㎡，金隅花溪云錦2.5萬/㎡。

目前，兩個項目的成交均價分別是：5.84萬/㎡、5.48萬/㎡。

如果追求差不多的利潤水平，花語璟云至少需要賣到6.5萬元/㎡。

做同樣的產品，顯然無法實現這個程度的差價。

最終，中鐵建地產決定拿出他的高端產品系“花語”。

但市場對這個位置的高端項目接受能力，目前看十分有限。

除上述兩個今年新入市的樓盤，周邊還有不少在售項目，近兩年的成交均價都沒有突破6萬。

招商璀璨公元5.7萬；能建京玥蘭園更是連5.5萬都沒站上，近兩個月成交價已跌破5萬。

主打大戶型的純改善盤新城基業頤瑞府均價接近6萬，但取證快2年了，只網簽了66套，還有超六成房源在售。

花語云璟在它2萬多平米的迷你社區里，炫技空間實在有限。

園林幾乎是沒有發揮余地的，能把架空層、會所、鄰里中心等配齊，已是十分難得。

中鐵建還是拿出了很大誠意，力求把這個項目打造成“小而精”的品質社區。

依托通州最低的容積率，花語璟云打造了通州罕有的4層洋房，僅兩個單元16套，單套面積100㎡左右，中鐵建似乎想做出一個反主流的小戶型豪宅社區。

隔壁的云璟攬閱有大約一半的房源是90平米以下戶型。

或許出于總戶數不多的考量，花語璟云放棄了90平以下純剛需戶型，集中精力做好100-120平米面積段，也是盡量與云璟攬閱產品定位做出差異。

1.7的容積率原本是項目賣點之一，但因為地塊南向有遮擋，樓棟距離用地紅線過遠，導致小區實際容積率被拉高。

當然，相較云璟攬閱和花溪云錦2.2的容積率，花語璟云還是更加低密。

樓棟朝向偏西南，樓間距比較寬裕。南北兩側樓棟距離用地紅線較遠，減少了臨街感。

室內擴容空間方面，南向有通面寬跑道式陽臺，進深1.5米；北面有設備平臺；部分端戶房源有側邊飄窗。

得房率BUFF三件套也配齊了，整體贈送尺度不輸云璟攬閱。

通州梨園板塊的三個新盤的案名皆占了云字，產品上也不乏相似之處，都是為“好房子”量身打造。

三個項目合計為北京城市副中心供應了近千套四代宅。

八里橋的朝棠攬閱，一個項目就有900多套房源。

此外還有中建玖合副中心站8合1地塊，目前還沒出設計方案，但從面積上來看，23.7萬㎡的規模，約等于10個花語璟云。

而且從地塊條件來看，中建玖合項目是具備豪宅基因的，前排河景大戶型做利潤，后排中小戶型做流量保成本。

這個超級大盤的方案一出來，恐怕會讓花語璟云的處境更加被動。

相關公司：中鐵建