一、法律依據(jù)與裁判規(guī)則

1. 占有認(rèn)定的法律依據(jù)

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條：買受人需滿足“在查封前合法占有”房屋，且該占有不限于直接占有，間接占有（如委托管理、返租）亦可被認(rèn)定為合法占有。

《商品房銷售管理辦法》第11條：禁止開發(fā)商以售后包租方式銷售未竣工商品房，但該規(guī)定屬于管理性規(guī)范，違反不影響合同效力及占有認(rèn)定。

2. 最高院裁判觀點(diǎn)

售后包租視為合法占有：購房人通過委托開發(fā)商管理、收取租金等方式對(duì)房屋進(jìn)行支配的，可認(rèn)定為已合法占有，符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條要求。

例外情形：若房屋未竣工驗(yàn)收或存在其他客觀障礙導(dǎo)致無法實(shí)際使用，則不能認(rèn)定占有。

二、實(shí)務(wù)操作中的關(guān)鍵要點(diǎn)

1. 合法占有的構(gòu)成要件

委托管理協(xié)議：需簽訂書面委托經(jīng)營合同，明確權(quán)利義務(wù)（如租金支付、管理責(zé)任）。

租金抵扣房款：以租金抵扣購房款的行為可視為對(duì)房屋的實(shí)際控制和收益。

實(shí)際使用證據(jù)：如裝修、經(jīng)營記錄等，輔助證明占有事實(shí)。

2. 排除執(zhí)行的條件

查封前簽訂合同：需提供購房合同、付款憑證等，證明在查封前已成立買賣關(guān)系。

支付全部價(jià)款：現(xiàn)金支付部分房款+租金抵扣剩余房款，需明確款項(xiàng)性質(zhì)（如租金抵扣需注明用途）。

非因自身原因未過戶：需證明未過戶系開發(fā)商過錯(cuò)（如產(chǎn)權(quán)證未辦理、開發(fā)商不配合）。

3. 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)與抗辯

開發(fā)商違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)：若售后包租涉及未竣工商品房，可能被認(rèn)定違反《商品房銷售管理辦法》，但該違規(guī)不影響占有認(rèn)定。

刑事風(fēng)險(xiǎn)：若開發(fā)商以售后包租為名吸收資金，可能構(gòu)成非法吸收公眾存款罪，但民事占有仍可能成立。

三、典型案例分析

1. 案例1（最高院（2020）最高法民申1938號(hào)）

案情：楊紅芳購買商鋪后委托開發(fā)商管理并收取租金，法院查封前已支付全部房款（現(xiàn)金+租金抵扣）。

裁判：認(rèn)定委托管理構(gòu)成合法占有，且未過戶系開發(fā)商原因，支持排除執(zhí)行。

2. 案例2（（2014）民一終字第151號(hào)）

案情：購房者通過返租方式間接占有未竣工商鋪。

裁判：間接占有視為合法占有，但未竣工驗(yàn)收導(dǎo)致無法過戶，需結(jié)合其他條件判斷。

四、風(fēng)險(xiǎn)防控與實(shí)務(wù)建議

1. 對(duì)購房人

簽訂書面協(xié)議：明確委托管理內(nèi)容、租金支付方式及期限，避免口頭約定。

保留支付憑證：租金抵扣需在合同中注明用途，并留存銀行流水。

督促辦理過戶：及時(shí)要求開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證，避免因拖延被認(rèn)定“自身原因”。

2. 對(duì)開發(fā)商

區(qū)分竣工狀態(tài)：避免對(duì)未竣工商品房承諾售后包租，防止合同無效風(fēng)險(xiǎn)。

完善管理流程：確保租金支付、房屋維護(hù)等環(huán)節(jié)合規(guī)，減少糾紛。

3. 對(duì)債權(quán)人（申請(qǐng)執(zhí)行人）

核查占有證據(jù)：重點(diǎn)審查委托管理協(xié)議、租金支付記錄等，判斷占有是否真實(shí)。

主張權(quán)利瑕疵：若房屋存在抵押、查封等權(quán)利負(fù)擔(dān)，需及時(shí)提出執(zhí)行異議。

五、結(jié)論

開發(fā)商通過售后包租方式讓購房人以委托管理形式支配房屋的，可認(rèn)定為合法占有，符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條要求，能夠排除執(zhí)行。但需滿足以下條件：

1. 查封前已簽訂合法買賣合同并支付全部價(jià)款；

2. 未過戶系開發(fā)商過錯(cuò)；

3. 房屋已竣工驗(yàn)收（避免適用《商品房銷售管理辦法》禁止性規(guī)定）。

例外情形：若售后包租涉及未竣工商品房或開發(fā)商存在非法集資行為，可能影響占有認(rèn)定及合同效力。

本文由上海市浩信律師事務(wù)所王俊偉律師根據(jù)裁判文書網(wǎng)查詢整理，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處。另可參考《二手房陷阱：買賣合同條款解讀與風(fēng)險(xiǎn)防范》一書。專注于各類房產(chǎn)案件的訴訟、執(zhí)行和處置，尤其擅長代理小業(yè)主起訴開發(fā)商這一群體性訴訟 “螞蟻斗大象”律師團(tuán)隊(duì)。

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