近日，央行發(fā)布的2025年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告引發(fā)市場(chǎng)熱議。數(shù)據(jù)顯示，二季度末人民幣房地產(chǎn)貸款余額達(dá)53.33萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)0.4%，增速較上年末回升0.6個(gè)百分點(diǎn)；而個(gè)人住房貸款余額37.74萬(wàn)億元，同比下降0.1%，但增速較上年末提升1.2個(gè)百分點(diǎn)。這一增一減之間，折射出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷的深刻調(diào)整。

開發(fā)貸回暖：政策托底與市場(chǎng)信心的雙重驅(qū)動(dòng)

房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長(zhǎng)0.3%至13.81萬(wàn)億元，上半年新增2926億元，這一數(shù)據(jù)表明，在政策支持下，開發(fā)商融資環(huán)境有所改善。自2024年以來(lái)，監(jiān)管層通過調(diào)整“三道紅線”政策、放寬預(yù)售資金監(jiān)管等措施，為房企注入流動(dòng)性。特別是在二三線城市，城市化進(jìn)程加速帶動(dòng)了土地開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張，房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向多元化，商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域成為新增長(zhǎng)點(diǎn)。

政策暖風(fēng)不僅體現(xiàn)在融資端，更在于市場(chǎng)預(yù)期的引導(dǎo)。2025年二季度，部分城市取消限購(gòu)、下調(diào)首付比例，疊加“以舊換新”等創(chuàng)新政策，推動(dòng)土地市場(chǎng)成交回暖。數(shù)據(jù)顯示，上半年300城住宅用地成交面積同比增長(zhǎng)8%，房企拿地意愿回升直接拉動(dòng)開發(fā)貸需求。

個(gè)貸疲軟：需求透支與提前還貸的雙重?cái)D壓

與開發(fā)貸形成對(duì)比的是，個(gè)人住房貸款余額同比下降0.1%，盡管增速較上年末回升1.2個(gè)百分點(diǎn)，但整體仍處收縮區(qū)間。這一現(xiàn)象背后，是多重因素交織的結(jié)果。

其一，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，居民購(gòu)房預(yù)期發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。2023-2024年，全國(guó)新建商品住宅銷售面積連續(xù)兩年下滑，部分城市房?jī)r(jià)回調(diào)幅度超15%，導(dǎo)致“買漲不買跌”心態(tài)蔓延。其二，提前還貸潮持續(xù)發(fā)酵。2025年二季度，個(gè)人住房貸款新增510億元，但上半年提前還款規(guī)模超萬(wàn)億元，存量房貸與理財(cái)收益率倒掛成為主要推手。其三，人口結(jié)構(gòu)變化與城鎮(zhèn)化率突破70%后，剛需購(gòu)房群體基數(shù)萎縮，而改善型需求受經(jīng)濟(jì)不確定性影響釋放緩慢。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化：冰與火的雙重?cái)⑹?/p>

數(shù)據(jù)背后，是房地產(chǎn)市場(chǎng)冰火兩重天的結(jié)構(gòu)性特征。從區(qū)域看，一線城市在政策放松后成交企穩(wěn)，但二三線城市仍面臨去化壓力；從主體看，國(guó)企開發(fā)商融資優(yōu)勢(shì)凸顯，而民營(yíng)房企信用修復(fù)仍需時(shí)間；從產(chǎn)品看，改善型住宅與保障性住房需求上升，而投資性購(gòu)房基本退場(chǎng)。

值得注意的是，個(gè)人住房貸款不良率攀升成為隱憂。部分城商行、農(nóng)商行個(gè)貸不良率超1%，反映出房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)高杠桿購(gòu)房者的沖擊。銀行雖通過調(diào)整抵押率、加強(qiáng)貸后管理應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，但資產(chǎn)質(zhì)量壓力仍需關(guān)注。

未來(lái)展望：政策定力與市場(chǎng)韌性的雙重考驗(yàn)

面對(duì)開發(fā)貸與個(gè)貸的分化走勢(shì)，政策層面需平衡“防風(fēng)險(xiǎn)”與“穩(wěn)需求”兩大目標(biāo)。一方面，繼續(xù)優(yōu)化房企融資支持工具，推動(dòng)項(xiàng)目“白名單”機(jī)制落地，防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，通過降低存量房貸利率、擴(kuò)大公積金貸款覆蓋面等措施，激活合理住房需求。

對(duì)于普通購(gòu)房者而言，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。剛需群體可關(guān)注政策利好窗口期，但需理性評(píng)估還款能力；投資者則需警惕“以租養(yǎng)貸”等高杠桿模式，轉(zhuǎn)向資產(chǎn)質(zhì)量與現(xiàn)金流匹配的核心資產(chǎn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)正站在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的十字路口。開發(fā)貸的回暖與個(gè)貸的疲軟，既是周期調(diào)整的必然結(jié)果，也是轉(zhuǎn)型陣痛的直觀體現(xiàn)。在“房住不炒”基調(diào)下，如何構(gòu)建以民生為導(dǎo)向的新發(fā)展模式，將是決定市場(chǎng)長(zhǎng)期健康的關(guān)鍵命題。