2025上半年全國(guó)市場(chǎng)延續(xù)“穩(wěn)市”基調(diào)，政策以“穩(wěn)預(yù)期、促需求、優(yōu)供給、防風(fēng)險(xiǎn)”為主線，通過(guò)金融支持、需求刺激、存量盤(pán)活等全方位發(fā)力，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)。

深圳上半年土地市場(chǎng)供求規(guī)模仍處低位，低密供地為主流趨勢(shì)；冷熱分化，優(yōu)質(zhì)地塊受補(bǔ)貨標(biāo)企青睞，遠(yuǎn)郊地塊底價(jià)成交。

新房市場(chǎng)供應(yīng)放緩明顯下跌，受去年930政策余溫影響，上半年成交量同比增3成，但政策消耗殆盡下，近幾月再次進(jìn)入低迷期，觀望情緒彌漫。二手房成交占主導(dǎo)地位，貿(mào)易戰(zhàn)沖擊下，價(jià)格下調(diào)。

公寓市場(chǎng)整體規(guī)模低位，受流量項(xiàng)目集中備案波動(dòng)回升，其中以中心區(qū)高端豪宅與外圍高性價(jià)比支撐為主，商業(yè)項(xiàng)目因零星熱點(diǎn)項(xiàng)目集中備案波動(dòng)上揚(yáng)，辦公市場(chǎng)持續(xù)以價(jià)換量。性價(jià)比成為項(xiàng)目暢銷(xiāo)的關(guān)鍵因素。

2025年下半年深圳市場(chǎng)預(yù)計(jì)是“剛需承壓、改善分化、頂豪堅(jiān)挺”的態(tài)勢(shì)。

宏觀環(huán)境

2025年上半年，深圳經(jīng)濟(jì)在復(fù)雜外部環(huán)境下顯現(xiàn)韌性，GDP增長(zhǎng)穩(wěn)中有進(jìn)，工業(yè)轉(zhuǎn)型壓力、房地產(chǎn)固投收縮及外需不足仍是主要挑戰(zhàn)，新興動(dòng)能（如低空經(jīng)濟(jì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)）成為亮點(diǎn)。

樓市政策落地力度有限。銷(xiāo)售端主要在金融端小幅支持，如公積金放寬、商貸下降；供應(yīng)端政策側(cè)重在盤(pán)活舊改，化解風(fēng)險(xiǎn)。但在當(dāng)前低迷市場(chǎng)行情下，不排除后續(xù)較大力度政策出臺(tái)提振樓市。

土地市場(chǎng)

2025上半年深圳土地市場(chǎng)先抑后揚(yáng)。前期延續(xù)去庫(kù)存政策、控制增量，后期低庫(kù)存區(qū)域加快供地，從去庫(kù)存到精準(zhǔn)放量。

上半年深圳涉宅地供應(yīng)7宗（已成交龍崗龍城地塊為2024年12月供應(yīng)），供應(yīng)總建約62萬(wàn)㎡，成交總建面約24萬(wàn)㎡，整體規(guī)模僅高于2024年同期，但進(jìn)入5月份以來(lái)，低庫(kù)存區(qū)域供地節(jié)奏顯著加快。

受拍地時(shí)間節(jié)點(diǎn)預(yù)期及地塊質(zhì)素影響，冷熱不均，優(yōu)質(zhì)地塊受補(bǔ)貨標(biāo)企青睞，遠(yuǎn)郊地塊底價(jià)成交。其中龍城及紅山地塊高溢價(jià)成交，寶中地塊商業(yè)占比過(guò)半提前撤牌，光明地塊因周邊競(jìng)品眾多，市場(chǎng)存壓力，3家聯(lián)合體底價(jià)拿地。

商品房市場(chǎng)

2025年上半年深圳新房市場(chǎng)整體供應(yīng)銳減，因930新政尾部效應(yīng)影響，成交量同比增3成。

• 新房市場(chǎng)走勢(shì)

供給端持續(xù)走低，一是土拍縮量導(dǎo)致供應(yīng)減少，自2024年至今深圳僅成交9宗涉宅用地；二是在房企保交樓環(huán)境下，新施工放緩，推售意愿降低，集中精力去化在售項(xiàng)目，多采取“以銷(xiāo)定產(chǎn)”和“小步快跑”策略，分批推盤(pán)控制體量。

一季度成交相對(duì)活躍，量?jī)r(jià)齊升；二季度受關(guān)稅戰(zhàn)沖擊，供需快速跌至底部，以價(jià)換量再度開(kāi)啟。區(qū)域市場(chǎng)分化加劇，龍崗、龍華、光明成交同比大漲，市場(chǎng)韌性較強(qiáng)；4月以來(lái)非核心區(qū)房?jī)r(jià)下行壓力激增。

• 新房庫(kù)存情況

新房庫(kù)存約539萬(wàn)㎡，去化周期約11.8個(gè)月，月度走勢(shì)橫盤(pán)，顯示供需低位平衡。其中光明、寶安、龍華等中西部區(qū)域庫(kù)存跌至低位，去化周期不足9月，區(qū)域性新增補(bǔ)給需求顯現(xiàn)。

• 新房開(kāi)盤(pán)情況

3個(gè)項(xiàng)目“日光”，以優(yōu)質(zhì)剛改盤(pán)為主。開(kāi)盤(pán)去化普遍低于50套，6成項(xiàng)目首日去化不足3成，外圍區(qū)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化不足1成。產(chǎn)品力與客群定位的精準(zhǔn)匹配是實(shí)現(xiàn)快速去化的關(guān)鍵。結(jié)構(gòu)性亮點(diǎn)與市場(chǎng)挑戰(zhàn)并存。

• 新房成交結(jié)構(gòu)

主力戶型需求穩(wěn)定，仍以90-120㎡產(chǎn)品為主；配售保障房限內(nèi)部流通，剛需客戶回流，小戶型成交微升，70-90㎡剛需占比同比上升2%。

二手住宅市場(chǎng)（略）

保障房市場(chǎng)情況（略）

• 公寓市場(chǎng)走勢(shì)和區(qū)域情況

上半年公寓市場(chǎng)低位維穩(wěn)，中心區(qū)高端豪宅與外圍高性價(jià)比項(xiàng)目支撐流量。主力成交區(qū)域是南山區(qū)，其中以丹華公館、招商太子灣項(xiàng)目為南山成交主力。（略）

• 商業(yè)市場(chǎng)走勢(shì)和區(qū)域情況

上半年熱盤(pán)集中備案，帶動(dòng)上半年商業(yè)市場(chǎng)成交攀升至近年新高。龍華區(qū)成交全市第一，主力成交項(xiàng)目為鴻榮源壹城中心。（略）

• 辦公市場(chǎng)走勢(shì)和區(qū)域情況

上半年深圳辦公供求規(guī)模同比下跌，價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)下行趨勢(shì)，以價(jià)換量，主力成交區(qū)域是龍華區(qū)。（略）

榜單發(fā)布

據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年1-6月，深圳TOP20房企累計(jì)流量銷(xiāo)售金額達(dá)1155.25億元，同比上漲27.1％；入榜門(mén)檻為23.25億元，同比上漲31.7％。深圳上半年房企流量銷(xiāo)售金額前十企業(yè)集中度提升2.9%，門(mén)檻升至50.59億元。

上半年深圳普通住宅預(yù)售項(xiàng)目TOP10合計(jì)約365.33億元，同比上漲34.1％，入榜門(mén)檻是18.62億元，外圍盤(pán)占據(jù)前三席位，性價(jià)比成為項(xiàng)目暢銷(xiāo)的關(guān)鍵因素。

市場(chǎng)展望

2025下半年深圳樓市機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)依然存在，但政策波動(dòng)、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化等風(fēng)險(xiǎn)因素不容忽視，料市場(chǎng)將呈現(xiàn)總體企穩(wěn)，但結(jié)構(gòu)性分化加劇的態(tài)勢(shì)。

2025年下半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)將呈現(xiàn)“剛需承壓、改善分化、頂豪堅(jiān)挺”態(tài)勢(shì)，外圍區(qū)域或仍以價(jià)換量，而核心資產(chǎn)仍具長(zhǎng)期價(jià)值支撐，市場(chǎng)進(jìn)入品質(zhì)迭代階段。

以上僅為克而瑞深圳觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)