最近總有人問我：房子還能不能碰了？

說實話，風向真的變了，過去壓得人喘不過氣的房奴時代，可能真要翻篇了。

但有個事兒得搞清楚，全國80%的房子，正站在最后一波市場浪潮里，接下來會有一輪徹底的降息和政策洗牌，看懂的人少虧百萬，看不懂的恐怕要踩坑。

一、房奴時代終結，背后是人口和房子的雙重變局

為什么說房奴要成歷史？根本原因就兩點：人少了，房多了。

幼兒園一家家關停，年輕人數量斷崖下跌，未來10年還將迎來史上最大退休潮，干活的人越來越少，領養老金的人越來越多，需求端徹底萎縮。

房子過剩已成定局，全國早就建了6億套房屋，商品房超5億套，足夠裝下30億人，當供需關系反轉，房子從稀缺資產變成過剩負擔只是時間問題。

這可不是危言聳聽，房價連跌兩三年，表面是市場冷清，實則是結構性躺平，大家不再把房子當財富核心，而是琢磨著怎么避坑。

二、最后一波機會，80%的房子面臨大洗牌

當前的政策信號非常明確：分化正在加劇

壓降老破小價格，政策要求租金除以房價必須超3.5%，達不到就得繼續降價。手里有租金上不去的老破小，趁早出手，否則未來不是反彈，而是跟著利率一路貶值。

政府低價收房，用房票收購存量房，打包收益建保障房，一舉解決去杠桿、去庫存、保租金、補財政四大難題。

房企生死洗牌，百強房企中，負債率高、資產差的已被新資本勢力取代。1萬億政策支持看似救市，實則是加速分化，優質資產才有活路。

市場分化的另一端，是年輕一代購房觀念的徹底轉變。

90后群體中，越來越多人選擇租房而非購房，即使面對首付下調、貸款優惠、購房補貼等政策誘惑，他們的理由直白而清醒：給貸款再減息也不想被房子鎖住”。

這種態度背后有堅實的數據支撐，2024年中國人口首次出現負增長，減少54萬，65歲以上老人占比突破19.8%，適齡購房群體持續萎縮，未來十年，新增購房的年輕人將減少2800萬。

當95后開始用租房結婚對抗高房價，當煤老板從囤房轉向囤黃金，這個承載著國人財富信仰的市場，正在經歷前所未有的價值重估。

手握兩套及以上房產的家庭，占全國城鎮家庭總數的42%，他們正站在風暴中心。

持房成本飆升首當其沖，房產稅試點范圍2025年進一步擴大，政策明確擁有兩套及以上房產的家庭將被征稅。在一線城市，按房產評估價的1%征收，500萬的二套房每年需繳納5萬元稅款。

資產大幅縮水，東北部分城市房價從2021年的1.2萬/㎡跌至2025年的6500/㎡，跌幅超40%，連上海、深圳中心區房價也從峰值下跌30%以上。

最致命的是流動性枯竭，市場從賣方轉向買方后，購房者變得極為挑剔，戶型差、樓層低、無學區的房產首當其沖被淘汰，很多家庭陷入兩難：繼續持有意味著持續虧損，大幅降價拋售又心有不甘。

房產價值的重估大潮中，一個時代正悄然落幕，當房子剝離金融外衣回歸居住本質，當年輕人拒絕為鋼筋水泥透支青春，房奴這個詞終將成為歷史書里的過時概念。

中信證券指出，房地產新周期開啟的信號已經出現，但房價止跌還需政策臨門一腳。

未來僅有10-20個人口凈流入的核心城市具備長期價值潛力，而80%的普通房產將經歷殘酷的價值重估。

最后一波機會屬于兩類人：一是能識別核心資產的眼光者，二是敢于拋棄囤房暴富舊思維的勇者。

市場不會消失，只是回歸本質，當房子不再是投機工具，居住價值才開始真正閃光。

這場洗牌之后，中國人才會真正理解李嘉誠七年前的忠告：房子的本質是居住，而非賭注。