南寧物業費“降價潮”，刮到了商辦小區。

6月開始，云創谷物業費下調了。

這本應是喜大普奔的事。但業主似乎并不買單。

云創谷業委會于今年4月正式成立，新官上任第一把火，果斷指向現有的物業：“炒掉”龍光物業、引進新物業。

為何要“炒掉”這家物業公司？這場博弈折射出商辦物業定價權之爭的哪些深層矛盾？

在南寧，不少小區業主正在試圖把小區的物業費打下來。

今年6月，位于五象湖的云創谷成功迎來了物業費下調。

在小區的公示欄，我們可以看到龍光物業張貼的“物業費調整公開信”。

圖 | 云創谷小區公示欄中龍光物業貼出的公開信

公寓管理費從原來的5.5元/㎡?月降至3.5元/㎡?月（含公攤）；

商鋪管理費從原來的6.5元/㎡?月降至4.5元/㎡?月（含公攤）；

車位管理費從原來的100元/車?月降至80元/車?月（含公攤）。

按照前期物業的標準，公寓管理費降幅達36%。

圖 | 云創谷前期物業管理費收費標準（來源：南寧住建局網站）

物業費降了，本該是件開心的事。

不過，看公開信我們也能看到龍光物業與業委會之間“不和諧”的端倪。

圖 | 公開信中的相關內容

為什么業委會要呼吁不與龍光物業續簽？龍光物業又做錯了什么？

繼續往下看？

云創谷業委會于今年4月30日正式成立。

圖 | 4月30日云創谷業委會成立

小區物業費的下調，業委會功不可沒。

有了業主委員會的牽頭，業主們的訴求有了更有效的傳達途徑。不到兩個月就成功把物業費降了下來。

但新官上任第一把火，不只是降物業費，而是爭取更好的物業服務和更低物業費。

2025年6月29日至7月8日，南寧云創谷首屆業主委員會召開第一次臨時業主大會，將“解聘龍光物業”和“選聘新物業”列為議題，來了一場“生死投票”。

圖 | 云創谷業委會張貼的業主大會表決結果的通告

7月9日，業委會進行開箱驗票，最終，兩項議題均高票通過，同意解聘現任物業服務公司的占比達97.69%，同意選聘新物業服務企業的占比為97.68%。

公示期到7月24日。

7月22日，大V君來到云創谷，從公示欄和物業服務中心看，目前還是龍光物業在服務。

圖 | 云創谷實景

在云創谷1棟大堂，龍光物業與業委會張貼的不同告知函，似乎為這場“物業更迭風云”埋下了伏筆。

圖 | 云創谷1棟一樓大堂

龍光物業稱對“業委會將在近期組織召開臨時業主大會，并承諾：公寓不超過2.5元、商鋪不超過3.5元，停車費不超過5元”一事并不知情；

圖 | 龍光物業張貼的公開信

業委會則強調“業主委員會才是真真正正為業主說話和做事的主體，就眾多業主提出更換物業公司、降低收費標準的訴求，業委會將全力為業主爭取。如最終業主大會決議解聘龍光物業，選聘新的物業公司，業委會也有信心將相關物業收費做到更低。

圖 | 云創谷業委會張貼的告知函

這背后，云創谷偏高的物業費成為矛盾的導火索。

在南寧，龍光物業服務的小區不少，這不是第一個降物業費的小區。

在西鄉塘，龍光水悅龍灣·御江去年就下調的物業費，撕開南寧住宅小區降物業費的口子之一，也被眾多小區業主視為降費的案例。

圖 | 龍光水悅龍灣物業費調整通告

這次云創谷物業費下調，為何業主依然不買單？

原因無非幾個：

一是，定價遠超市場水平，“交的是寫字樓的錢”。

在云創谷不少業主看來，這一降價幅度并未達到預期，價格依然偏高。

云創谷的公寓屬于40年產權的商業公寓，其物業費一直按照商業標準收取。

圖 | 云創谷實景

但物業費標準卻向甲級寫字樓看齊。以公寓為例，5.5元/㎡·月的收費遠超南寧普通住宅小區（通常2-3元/㎡·月），甚至接近高端寫字樓的物業費水平（6-8元/㎡·月）。這一價格在南寧的商辦物業市場中處于較高水平。

算了一筆賬：買的公寓40㎡，每月物業費220元，比隔壁住宅小區多交近100元，但服務卻沒看到任何高端之處。

圖 | 云創谷

此外，云創谷作為辦公性質公寓，不通燃氣，且水電氣均按照商業標準收費，生活成本較高。

二是，服務不匹配，“不值這個價”。

高收費并未帶來相應服務。

在一些業主看來，雖然物業費有所降低，但物業費與服務質量卻難以匹配。

在業主的反饋中，物業在環境衛生維護、設施設備維修等方面存在諸多問題。如小區電梯故障頻發，公共區域衛生打掃不徹底，垃圾清理不及時等。

圖 | 7月22日云創谷1棟A單元一側電梯正在維修

從業主的訴求看，大家在意的不只是“降不降”，而是“值不值”。

我們的訴求不是要便宜的物業，而是要與物業費匹配的物業服務。

3.5元/㎡的物業費，換來的是1.5元服務標準；

物業響應慢、態度差、收費高……

這些成了業主的心里的疙瘩。從根本看，物業費背后，服務品質才是核心訴求。

三是，如今市場下行，收入下降，過高的物業費進一步加劇了業主的生活和經營壓力。

與住宅物業費相比，商業公寓物業費本身就普遍偏高。

圖 | 云創谷不少房源正在裝修

若物業未能提供與之相匹配的優質服務，還在一定程度上影響了業主的正常生活和經營活動，這也為業主與物業之間的矛盾埋下了隱患。

在南寧不少住宅小區，物業費打破“只漲不跌”的定律。

龍光水悅龍灣御江物業費從2.5元/㎡降到1.7元/㎡，降幅32%；

世代錦園從2.1元/㎡直接降到1.2元/㎡，降幅43%。

大唐天悅從2.38元/㎡降到1.65元/㎡，降幅31%；

新希望錦悅江南降到1.75元/㎡；

融創九熙府三期住宅物業費由2.8元/m2降至2元/m2，降幅28.6%

相比住宅小區，商辦公寓、寫字樓物業費更高。

合景天匯公寓物業費3.65元/㎡，

華潤24城鉑寓5元/㎡，

富雅國際生活廣場4元/㎡，

世茂國際中心2.5元/㎡；

在南寧商辦市場，高價物業費如同一塊沉重的枷鎖，牢牢套在業主身上。

圖 | 商辦公寓公攤大

從物業服務成本構成來看，雖然公寓的容積率較高，建筑成本和維護費用相對住宅確實會高一些，且公寓往往擁有更好的公共設施和更高的建筑標準，使得物業管理更加嚴格和安全，這些因素會導致物業費相對較高。

市場下行，業主壓力更大。用于經營的業主而言，高價物業費直接侵蝕著本就微薄的利潤。

如云創谷，不少業主開設了小型工作室、初創公司或社區商鋪，這些業態普遍抗風險能力較弱，對運營成本極為敏感。

盡管商辦物業的主要功能是辦公或經營，但南寧不少商辦公寓被業主用作居住場所。對于這部分業主而言，高價物業費疊加商業水電收費標準，使其生活成本遠超普通住宅業主。

圖 | 云創谷內不少房源用于工作室、公司辦公

除了商辦公寓，寫字樓物業費也成為很多業主“緊箍咒”。

一位中介視頻，112㎡帶家具的辦公室租金2000元左右，但物業費高達112×23=2576元，成為壓垮業主的最后一道坎。

圖 | 一位中介發布的辦公室出租視頻

圖 | 中介整理的南寧部分寫字樓物業費

對于云創谷的業主們而言，搞走龍光物業并非一時沖動，而是在長期遭受偏高物業費和低質量服務雙重壓迫下的無奈之舉。

對此，你怎么看？

【文章轉自廣西地產大V】

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