九派新聞消息，“我們現在最大的問題就是執行難。”劉麗（化名）說道，“其實官司打贏好幾年了，但是錢一直都執行不回來。”

她告訴九派新聞，自己2018年在廣東珠海市香洲區泰禾中央廣場購買一套價值160余萬元的房產，合同中寫道房產原計劃于2020年年底交房，但房子最終爛尾，無法如期交付。2022年，劉麗向法院起訴開發商。

珠海市香洲區法院判決，劉麗在泰禾中央廣場的購房合同、房貸合同同時解除，開發公司退還購房款、維修基金、劉麗已償還房貸本金、團購費等130余萬元，還需負責未清償的房貸本息。

劉麗稱，剛拿到判決結果時，自己非常開心。但現在3年時間過去，她仍然沒有收到開發商賠付的錢，“他們賬戶根本沒有錢”。唯一讓她感到壓力減輕的，是她不用再還銀行的貸款。

北京金訴律師事務所主任 、北京法學會不動產法研究會理事王玉臣告訴九派新聞，此類案件中，如果開發商破產，執行難度會增大。若開發商已資不抵債，業主的房款需通過破產流程受償。購房者雖然在破產清償中具有一定的優先受償權，但實踐中受償率并不太理想。

“如果業主選擇了解除合同，在起訴時一定要注意做財產保全。如果當地的相關部門比較積極，可以嘗試協調多方主體，充分利用政府‘保交樓’政策，推動開發商盤活資產。”王玉臣稱。

其還指出，對于其他業主來說，此案具備一定參考意義，但是需要結合案件的具體情況，參考意義相對有限。因為不同的案件、項目和所在地方，很難完全復制。而且，在實現的路徑上也存在一系列現實的困難。因此，“通常在代理此類案件的時候，解除合同退房只是兜底方案。若項目有復工希望，除非有一些特殊的情況，否則還是比較建議以推動復工交房為主要目標。若開發商的資金狀況極差，退房有可能會導致錢房兩空。”

以下是劉麗的講述。

圖為爛尾樓 網絡圖

【1】夢想在海邊擁有一套自己的房子

我是2018年買的這套房子，買的時候房子還在修建，是一個68平方米左右的loft，而且當時還說買一層送一層。買這套房子，購房款一共是160余萬元，另外還交了所謂的“團購費”5萬元，這筆錢是中介收的。

我工作在北京，在北方看見海的機會比較少，北京的房價對我來說遠超預算，根本買不起，當時就是夢想在海邊有一套自己的房子。

買房時，開發商把售樓處設在珠海當地一個特別高大上的寫字樓里，營造出一種很高大上的感覺。它的價格相對來說也確實便宜，相比于周邊當時三四萬一平方米的價格，它才賣兩萬八。還買一層送一層，相當于有130平方米左右，還帶精裝修。

購房時，合同上寫得很清楚，會在2020年12月31日前交房，如果沒有按時交房，會賠付給業主一定的違約金，比例好像是萬分之三。但那會兒還是房地產市場發展繁榮的時期，也根本想不到會爛尾。

2019年5月的一天，我在網上無意間看到有不好的消息傳來。當我坐飛機到珠海，直奔售樓處，售樓處已經沒什么人，我買房時聯系的銷售都離職了。我感覺到不對勁，后來開始維權。

【2】拿到判決結果后很開心

剛開始，我挺無助的，只能從網上大量地查資料。我不認識其他的業主，不知道該怎么辦，第一步能想到的，就是去找律師，但是律師說我的合同上簽的交房日期還沒有到期，如果直接去訴訟，有可能會被駁回，所以這條路暫時擱淺了。

之后沒多久，我聯系到了幾位業主，大家聚在一起，才發現這條路走起來非常艱難。當時在網上一查，這個開發商在全國有很多項目都爛尾，有一些在我們這之前甚至就開始爛尾。那段時間我買的那棟房子外立面基本修好了，但是里面沒法裝修。大概整個片區有一半是我這種情況，還有一半是在外面搭了架子，還沒修完，就停工了。

珠海這邊的開發商找不到人后，他們派了深圳分公司的人來和我們對接。我記得當時他們的說法讓我很生氣，我當時的心態就是，爛尾歸爛尾，不管我的錢能否追回來，我都一定要去起訴，去法院維護我的正當權益。

我們幾個業主找了同一家律所，2022年4月我們走上法庭，和開發商正式對簿公堂。被告席只有開發商的代理律師出庭，他們的人始終沒有露面給我們業主一個說法，或者是道歉。還有一個細節是，他們請的律師都換了好幾次，給我的感覺是他們好像連律師費都要出不起了。

我們這個案子，一審就直接宣判了，判決結果就是退還全部的房款給業主，剩余的貸款也不用還了，我們這一批打官司的幾個業主都是一樣的結果。拿到這個結果的時候，我特別開心，也有一些意外，非常感謝我的律師，也感謝法官，他們都很正義。

【3】三年來幾乎每天都在嘗試要回錢

按照判決結果，被告應該在判決發生效力之日起10日內，向原告支付并退還相關的費用。這個判決從2022年下來，一直到今天，已經過去3年了，我沒有收到過一分錢，其他幾個打官司的業主也是這樣。

我的律師也去查了開發商旗下的賬戶余額，他發現，余額幾乎全是0，沒有錢。看到這個結果，我很崩潰。

其實我是有預料的，因為我看到全國各地，這個開發商的項目很多都爛尾。這3年多，我幾乎每天都在嘗試要回我的錢。對方的律師我們也聯系不到，我們就只能找法院，法院給我們的答復是對方賬戶上沒有錢，查封不到資產。

雖然判決下來了，但是實際沒有收回錢，不過貸款我不用再繼續還了。當時我找銀行貸款了82萬，用的商業貸款，每個月月供也要好幾千，判決下來后，月供是不用還了。可以說，這是打完官司后我唯一減輕的壓力。

把首付款，還過的貸款和團購費等所有費用加一起，我差不多出了100多萬元。拿不到退款，這個經濟壓力對我來說特別特別大。有些同小區的業主情況比我還要困難，他們可能度過了比較辛苦的三年，有些也失去了工作，還要供爛尾樓的房貸。他們的壓力比我更大，甚至可能都沒有錢請律師來幫自己打官司。

對于和我有類似遭遇的人，我的建議是這種資不抵債的爛尾樓，如果項目被納入保交樓項目，還是以收樓為主，這樣的話至少可以得到房子。如果打官司，開發商賬上沒有錢的話，可能就會錢房兩空。國家確實在幫助老百姓把爛尾樓盤活，讓人能住進去。我現在只能等著，盼望哪天房地產市場變好，房子賣出去，開發商有錢了，再把購房款退給我。

有些業主收到律師的建議后就放棄打官司了，等待交樓。我也不后悔我的決策，因為我當時的貸款壓力確實是比較大。

這雖然不是我購入的第一套房產，但是是我購入的第一套期房。回想起購房時，我以為馬上要實現擁有海邊一套房的夢想，現在真的是特別失望，這個夢想也徹底地幻滅了。未來，我可能“打死”也不會買期房，送給我都不敢要。

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單套2億起的上海豪宅拖了17年終于開盤：風格難評 像巨大灰"盒子"

上海寧國府邸 圖源｜每經記者 包晶晶

動態驗資5000萬元才能看房、單套總價2億元起，遠離上海市區。

綠化掩映中，依稀能看見幾個巨大的灰色“盒子”，被鑿出了大小不一、間距不等的長方形。“盒子”們看上去相互連接，僅從外觀判斷，很難與住宅聯系起來，不少參觀過的人都覺得“風格難以接受”。

房子外觀像巨大的灰色“盒子”

更令人費解的是，它已經建了17年。

這個名為寧國府邸的近郊項目，為何賣出了市中心獨棟別墅的價格？這17年里發生了什么？日前，《每日經濟新聞》記者前往長寧區這個神秘項目一探究竟。

01

從地價3.28億元到一棟別墅2億元

從上海市中心一路向西，過了古北路之后，虹橋路兩側分布著眾多高端住宅。在張愛玲筆下，虹橋路是上世紀40年代上海花園磚墻與寂靜莊園的聚集地。

項目所在的三角形地塊，東靠青溪路，與西郊賓館綠地相鄰；北接可樂路，與頂流別墅檀宮相鄰；西南面，隔一條名為野奴涇的小河，便與兩大高端別墅區西郊錦園、西郊田園相望。

站在檀宮南側的圍墻外，便可以看到寧國府邸，灰白色石磚的外墻把工地內部遮擋得嚴嚴實實。

灰白色石磚的外墻把工地內部遮擋得嚴嚴實實

圍墻外的施工銘牌寫明了工程類別：民用住宅，建設單位為上海百仕達西郊地產發展有限公司（以下簡稱百仕達）。

圍墻外的施工銘牌寫明了工程類別

從公示的總平面布置圖來看，11棟中空建筑主體首尾相接，沿著三角形地塊串成了一條水滴形“項鏈”。項目內部，一條主干道從可樂東路通向青溪路。

11棟中空建筑主體首尾相接，沿著三角形地塊串成了一條水滴形“項鏈”

“按風貌別墅模式銷售，不是集中搖號開盤。售樓處要驗資5000萬元，然后可以提供一房一價表電子版，預計單棟總價2億元起。”置業顧問張小姐（化名）在電話中對每經記者說。

對于時隔17年才進行銷售，是否存在商改住等土地性質方面的“硬傷”，張小姐表示：“是從公開市場拿的住宅用地，沒有任何問題。”

據天眼查，百仕達確實通過掛牌出讓方式，以3.28億元購入了長寧區新涇鎮240街坊地塊土地使用權，合同簽訂日期為2008年12月4日。

據天眼查，百仕達確實通過掛牌出讓方式，以3.28億元購入了長寧區新涇鎮240街坊地塊土地使用權

上海市國有建設用地使用權出讓公告（滬告字2008第015號）顯示，240街坊地塊總面積1.36公頃，容積率不大于1.0，建筑密度不大于35%。

同時，公告列明：“土地用途涉及住宅的，執行國辦發〔2006〕37號文件。”

注：根據國辦發〔2006〕37號文件，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

“拿地時有限制條件，就是70/90面積要求，1.0的容積率按照這個標準是造不出來的。”一位知情人士通過電話向每經記者透露，“請了普利茲克獎得主大衛·奇普菲爾德操刀設計。根據規劃，有幾套是按照整棟銷售的標準，其余是一棟房子多個不動產權證”。

開發商的原計劃是，小區規模不大，通過內部認購就能全部銷售完畢。據上述人士透露，這個項目沒有銷售壓力，重啟是因為2024年底相關部門對這塊地進行了規則調整，隨后項目重新開啟。但由于施工周期已長達10年，管道、電線等都要重新鋪設。

對于這一點，天眼查相關信息也可佐證。

2024年10月開始，百仕達頻繁新增行政許可，涉及長寧區住房保障管理局、規劃和自然資源局、市場監督局等，房屋建設和銷售節奏明顯加快。2025年1月，公司獲得“長寧區240街坊更新項目（暫名）的《開工放樣復驗審批（房屋建筑）》的核發”。

02

太難建，還是不賺錢？

“未來開發完成后，售價預計為45000元～50000元/平方米（獨棟別墅）。”這是2008年土拍之前，市場對于240街坊地塊產品的預測。

長寧區是上海別墅發展比較早的地區，特別是在浦東開發之前，上海西郊一直是高級住宅的聚集地，后期也是外銷別墅的集中地。

但地塊當年成交價僅3.28億元，時隔17年，單價已經達到了20萬元/平方米，而由于11棟樓的主力戶型為1000～1100平方米，總貨值輕松超過20億元。

問題來了，為何17年前不進行開發？究竟是“容積率≤1、70/90指標、建筑密度低于35%”帶來了開發難度，還是利潤太低不想開發？

每經記者在工作時間數次撥打百仕達總機，亮明身份后經前臺轉接卻始終無人接聽。

從業26年的項目經理江先生告訴每經記者：“其實難點并不在于拿出建造方案，而是能不能賣掉，能不能賺錢。”

他給記者算了一筆賬：“在1.36萬平方米、建筑密度低于35%的情況下，建筑投影面積不能超過4760平方米，再加上容積率的限制，因此大約是3層樓。疊加70/90規定，要么規劃小面積的聯排別墅，要么建造以90平方米以下戶型為主的多層樓房，但這樣的產品在西郊很難有市場。”

每經記者注意到，與寧國府邸一河之隔，2005年建成的野奴涇小區，占地面積與該地塊非常類似，該小區就以4～5層的住宅樓為主，5幢建筑共11個樓棟單元，貝殼找房顯示掛牌均價約6.7萬元/平方米。

而寧國府邸請來的設計師，是大衛·奇普菲爾德，根據每經記者獲取到的產品宣傳冊，“項目在視覺上構建獨立審美，外墻采用質地粗獷的磚石砌筑，但最終的立面效果極為精致；立面上深深退進的洞口外包表面光滑的石材??”

產品宣傳冊截圖

不過，就連銷售人員也認為，這樣的設計審美“很小眾”。不僅如此，社交平臺上有不少中介和分銷曬過參觀視頻，總有人留言“風格難以接受”。

有網友評論說：“我超好奇設計師怎樣說服開發商蓋這樣一個玩兒一樣的房子。”

即便如此，還是有中介認為它能和21萬元/平方米的翠湖六期“掰手腕”。

但一位資深市場分析師向每經記者表示：

難。