“大興采育的別墅，要賣2000萬！”

這消息一出，就炸出了大波在家辦公的人，怎么只是一段時間沒出門，北京樓市又變天了？

別慌。探哥了解了一下，房價還是3萬/㎡左右，總價高，單純是因為興創榮墅的產品面積太大了。

建筑面積幾近600平米的類獨棟別墅，再加上首層私家圍合的前庭后院，二層的露臺以及地下空間等等，實用面積差不多翻番，按照單價3萬/㎡計算，2000萬的總價，也算得過來。

那么，問題來了，值得買么？

探哥詳細分析了項目，先說結論——謹慎購買，再直白點兒，別買！

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先拋一個問題：2000萬，在北京能買到什么樣的新房？

就目前市場來看，按照銷售指導價11.2萬/㎡計算，完全可以買到170㎡以上城市大平層，甚至可以在二環邊，比如新近入市的北京瑞府、端禮著等等。

如果一定要買別墅，傳統的中央別墅區、奧北別墅區也有不少選擇。比如定位頂豪的龍湖云河玉陛，一度也有總價2000萬的產品，且容積率只有1.01。

預算達到2000萬量級后，可選擇面廣，高端改善玩家的要求一定是，既要、又要、還要。

位于六環外大興采育的興創榮墅，先在環線上失了先機，與傳統別墅區比，采育區位的市場認可度還低。

直線距離不到40公里外，就是固安，同樣類型的獨棟別墅總價基本在1000萬左右，甚至更低。與環京別墅項目比，興創榮墅價格上又沒了優勢。

就像各科成績平平的中游學生，存在感差。尤其是在現金為王的當下，這樣的別墅項目更是難以出頭。

有靠近項目的人士爆料，興創榮墅的渠道費點位一度高達8%，這個比例甚至超出了目前北京市面上部分新盤的凈利潤率。

由于近年來新房項目房地差無限接近，目前渠道費點位大部分會控制在1.5%-3%的平均水平。

項目現階段給出的渠道傭金是3-5個點，也屬于偏高水平。開發商的銷售壓力之大，可見一斑。

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但其實，興創榮墅一度賣得還不錯。

2017年項目首期開盤時，還曾創下2小時銷售8個億的成績，當時主推的是348㎡-432㎡的聯排，屬于總價千萬內的入門級別墅。

興創榮墅已獲期房預售證

直到2019年底，周邊北京城建·寬院國譽府、住總·如院等競品先后入市，直接將采育的別墅門檻拉低到了400萬/套。

而興創榮墅還在守著近千萬的產品在賣。結果，便宜了競品，難受了自己。2020年，興創榮墅僅賣了4.6億，而其旁邊的北京城建·寬院國譽府則賣了12.5億。

結論很明顯，誰最終買走了采育別墅？---

低預算的首套別墅玩家。

對于這部分買房人來說，旨在擁有人生第一墅，完成別墅夢想，可以面積不大，但總價一定不太高，性價比最為重要。

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而采育別墅區的絕對優勢，就是性價比高。

接近3萬/㎡的單價，妥妥的價格洼地，也意味著很多買房人，可以用400萬起的總價，喜圓別墅夢。

且作為入門級別墅，采育別墅區其實該有的都有。

區域來看，首先老天爺賞飯吃，采育本身生態環境優越，興創榮墅就鄰近12萬平米采育公園，還有2萬畝葡萄采摘園。

還有規劃利好帶路，除了城南計劃+新機場臨空經濟區的輻射帶動，采育作為亦莊新城南擴腹地，產業經濟也正在轉型升級，國內產業規模最大、實力最強的汽車科技產業園正在這里建設，北汽奔馳的現代化生產線已經落地采育。

與市區的距離，也可以接受，距離亦莊核心區約15公里，到大興國際機場約20公里，距在建的S6號線直線約2公里，未來可換成地鐵4號線和6號線。

采育近幾年新出讓的地塊，也都是低密別墅用地，像興創榮墅總建面52萬平米，容積率僅為1.05，在當下的北京別墅市場，這樣的容積率可以說十分稀缺。

同時也是整個北京大興國際機場臨空經濟區唯一一個純低密住宅用地，從規劃上就決定了這里將是北京下一個機場中央別墅區。目前采育已有6個低密項目入市，包括興創榮墅、北京城建·寬院國譽府、住總·如院、住總興創·如遇、路勁·御合院、京能·麗墅，別墅區氛圍正在形成。

周邊現有配套，也指向高端國際化。比如歐巴樂園、御夫林尚高爾夫球場、國際馬術俱樂部、國際溫泉度假酒店等。

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低容積率，也意味著產品有更多發揮空間。興創榮墅不管是社區規劃，還是產品設計，別墅“純”度都很高。

整個社區全別墅規劃，包括了疊拼、聯排、類獨棟，沒有“高低配”，墅感純粹。還是少有的別墅大盤，分為東西兩區開發，共規劃了1098套別墅，也意味著生活配套和服務更加成熟完善。

興創榮墅實景圖

在園林打造上，操作空間也更大。興創榮墅通過提煉恭王府的空間結構及空間進制，在社區內部規劃有4萬平方米的公園，疊石為山，理水為瀑，分分鐘就能體驗到皇家園林的魅力。

興創榮墅示范區實景

項目已是準現房，預計將于今年年底全部交付。

從已建成的別墅就能直觀感受到，興創榮墅有天有地、有院落有露臺的設計。不僅實現戶戶獨門獨院，還配置了前庭后院和南北露臺，保有私密感的同時，還有效拓展了使用空間，更收獲不錯的景觀視野。

興創榮墅實景圖

細節方面，興創榮墅還加載了中央空調、新風除霾系統，以及地暖鋪設。全部玻璃采用三層雙中空Low-E玻璃+鋁包木，連配置的電梯也是德國著名品牌蒂森克虜伯，品質感滿滿。

綜上，如果是基于改善或養老等自住需求，滿足別墅夢，可以考慮以低總價在大興采育上車一套低密小別墅；但如果花高達2000萬在這里買別墅的話，那很大程度上你屬于“人傻、錢多”那類型的。