2022年下半年，樓市會出現(xiàn)“5大趨勢”，買房人不妨看看這4個忠告。

2020年最新的70城房價數(shù)據(jù)顯示，70城中房價下跌的城市數(shù)量再次增長，與此同時，出現(xiàn)債務(wù)問題的房企也在增加，除了某大以外，還有融創(chuàng)、花樣年、當(dāng)代置業(yè)等大型品牌房企，2022年下半年以后，調(diào)控進一步深入，那么樓市會出現(xiàn)5大趨勢，給買房人4個啟示，一起來看一看。

第一，城市分化更加明顯。

2020年開始，棚改貨幣化安置進入收尾期，過去那些能靠棚改拉動樓市的三四線城市也將回歸理性，特別是從2022年下半年以來，許多資金有限的房企不得不考慮轉(zhuǎn)變自己的策略，將戰(zhàn)略重心從三四線城市移到一二線城市，三四線城市的拿地?zé)崆榻档汀?/p>

如今樓市下行，許多房企將降價促銷作為營銷策略，但是這并沒有激起購房者入市的欲望，反而增加了觀望程度，一些明智的購房者，開始將眼光投向省會城市，因為不少省會城市的首付已經(jīng)降低，三四線城市的房價和省會城市的房價差距在縮小。同時在樓市松綁政策影響下，二線城市的優(yōu)勢更加突出，這些城市工作機會更多，商業(yè)和醫(yī)療配置更好，所以許多人會選擇在這些城市定居。

第二，房貸利率下調(diào)。

利率作為資金的成本，在經(jīng)濟下行壓力大時，相關(guān)部門會發(fā)布相應(yīng)政策，降低利率，讓人們增加申請貸款的意愿。2022年5月20日，貸款市場報價利率下降，一年期LPR為3.75%，五年期以上為4.45%。往后首套房利率最低可以下調(diào)到4.25%，二套房最低5.05%。利率下調(diào)對新購房者來說是實實在在的優(yōu)惠。以100萬的商貸為例，4.25%的利率相比5.55%的利率，30年下來少還近30萬利息，那么已經(jīng)買房的人怎么辦？是否能享受利率優(yōu)惠呢？

這里要分情況來看，如果只簽了購房合同或者認(rèn)購意向書，還沒有在房管局備案的，可以和銀行客戶經(jīng)理商量按照最新的房貸利率來，如果是房貸已經(jīng)審批通過了，那么就要等待2022年12月的貸款市場報價利率，這會影響2023年的房貸，不過即使LPR下調(diào)，也不會降低到4.25%的水平。

第三，住宅市場發(fā)生分化。

有研究顯示，GDP達到1萬美元后，居民資產(chǎn)負(fù)債表的配置也開始呈現(xiàn)多元化。從歐美發(fā)達國家的經(jīng)驗看，這一階段居民的房地產(chǎn)資產(chǎn)開始穩(wěn)步下降，平均而言下降15-20個百分點，逐漸配置到海外資產(chǎn)和股票、債券等金融資產(chǎn)。目前我國人均住房面積已超過39平方米。

但是人們的改善居住需求還有旺盛，還有很多城市中的老舊小區(qū)住宅，以及物業(yè)管理水平差的小區(qū)的業(yè)主，他們需要改善居住環(huán)境。那些物業(yè)管理水平好、配套資源好、景觀資源好、樓間距較寬、綠化率高的改善型住宅，依然會受到市場歡迎。

第四，樓市政策會更加寬松。

2022年上半年即將結(jié)束，我們發(fā)現(xiàn)眾多品牌房企的業(yè)績不及預(yù)期，比如多數(shù)房企截至5月末的目標(biāo)完成率不足30%，雖然國家出臺一些政策，但是開發(fā)商生存壓力大，未來還有寬松的可能性。

相比房價上漲，房價下跌的危害更大，這在美國和日本的經(jīng)濟危機中已經(jīng)有體現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)如果一直下行，會造成已經(jīng)買房的人資產(chǎn)縮水，還會導(dǎo)致持有房貸的人員，可能選擇棄房斷供，影響金融體系的穩(wěn)定，還會導(dǎo)致剛需群體降低信心，持續(xù)看跌，所以未來樓市松綁還是有可能的。從現(xiàn)實來看，常州、杭州、南京、合肥、廣州等方式等城市通過放松限售、限購，增加部分群體的住房套數(shù)的方式，帶動樓市增長，就是想讓行業(yè)盡快復(fù)蘇。

第五，房地產(chǎn)企業(yè)之間出現(xiàn)分化。

專家馬光遠(yuǎn)曾表示未來樓市會出現(xiàn)三個分化，城市分化、房企分化和產(chǎn)品分化，只有20%的房企可以活下來。在樓市下行期間，更加考驗企業(yè)的經(jīng)營能力，那些高負(fù)債、產(chǎn)品質(zhì)量不佳的房企會被市場淘汰，能在市場上站穩(wěn)腳跟的是那些債務(wù)處理能力良好、資金充裕、有良好口碑的房企。

所以這些趨勢給了購房者4個忠告。

第一就是不要有投機心理。

房價過快上漲或者過快下跌都會帶來風(fēng)險。穩(wěn)一直是樓市調(diào)控的方向，這也就意味著未來房價大漲或者大跌的可能性都會降低，這意味著你買了房之后房價不會出現(xiàn)太大的波動，而且目前樓市的回暖會讓一些人積極入市，未來兩三年打算買房的人，也可能會提前進入樓市，透支一部分需求，所以如果你現(xiàn)在還有投機心理，以后可能找不到接盤的人。

第2個忠告，優(yōu)先選擇大型品牌房企、優(yōu)先選擇現(xiàn)房。

以后隨著樓市調(diào)控力度的深入，房企會進入優(yōu)勝劣汰。如果不是選擇產(chǎn)品質(zhì)量不佳、負(fù)債率過高的房企，房子可能會爛尾，到時候又要還房貸，又不能住進新房，就會給購房者帶來麻煩。優(yōu)先選擇品牌房企、優(yōu)先選擇現(xiàn)房，可以降低房子爛尾、交付減配的風(fēng)險。

第3個忠告，不要在三四線城市持有過多的房產(chǎn)。

我們發(fā)現(xiàn)，這輪樓市寬松已經(jīng)從一線城市彌漫到二線城市，隨著城市群戰(zhàn)略的實施和交通事業(yè)的發(fā)展，從省會城市回老家探親也很方便，一些鄰近省會城市的地級市，人們會將省會城市的一些高性價比樓盤納入對比，省會城市的遠(yuǎn)郊樓盤會間接掠奪三四線城市的購買力。另外，棚改已經(jīng)接近收尾，未來迎來的是改造，棚改和外溢需求都在從三四線城市撤離，所以三四線城市可謂“內(nèi)憂外患”，如果持有過多房子，以后征收房產(chǎn)稅如果按照面積來算的話，這些人會優(yōu)先受到影響。

圖：房價出現(xiàn)大跌的燕郊

第4個忠告，不要著急買房。

大部分購房者都會背負(fù)貸款，如果一時沖動，聽信了銷售員的說辭，買了不適合自己的房子，以后還要面對30年的房貸壓力。過去很長一段時間，為了應(yīng)對三道紅線，不少房企將自己的儲備資金用來還房貸了，銷售額成了重要的生存來源，但這兩年樓市的下行影響了房產(chǎn)商的還款任務(wù)，降價成了無奈之選，2022年前5月，30家房企中有22家房企將售價調(diào)整到比去年還低，所以消費者不用著急買房，可能晚幾個月，房價更低。