過去很多人把房產作為投資的手段，的確，從2000年到2020年，不少地區的房價就上漲4倍之多，熱點地區的房價甚至上漲了十幾倍，許多人通過購買一套房子，實現了普通人一輩子都掙不到的財富，這足以說明樓市的賺錢效應有多強。但是2022年以來，我們發現，即使不少地區通過降低購房資格限制、放松社保、增加公積金額度的方式來促進樓市的發展，但是結果卻差強人意，克而瑞數據顯示，2022年前5個月，在公開披露業績目標的規模上市房企中，近半數企業業績完成率甚至不足25%。

2022年以來，全國平均房價從2021年一季度的1.12萬元降到了5月份的9878元每平方米，可以看到以價換量的態勢，越來越明顯。上半年已經告一段落，7月起，下半年樓市如何走？實際情況是，買房就能掙錢的時代已經過去了，當買菜大媽都知道買房子有希望實現資產增加時，基本上也代表這場擊鼓傳花的游戲結束了。

7月起樓市或迎來拋售潮，懂行人預計，未來房價或超出想象。

新建商品房市場上出現了價格的調整，二手房市場上也出現了拋售潮，有數據顯示，目前已經有10個中心城市二手房掛牌量超過了10萬套，不少是新一線城市，比如天津超過15萬套，成都超過14萬套，沈陽超過12萬套，武漢超過11萬套，南京、蘇州、西安、哈爾濱、廣州都超過了10萬套，為什么二手房市場上會出現拋售潮呢？原因也是顯而易見的。

首先，新房市場上庫存居高不下，截止到2022年5月份全國等著賣的新房約38億平方米，開發商不得不降價促銷，許多人即使要買房，也會優先選擇稅費低、有品牌背書、房齡新的新房，二手房僅中介費就有2-3%左右，不滿2年的二手房還有5.6%的增值稅，首付壓力增加，在新增購房需求萎縮的情況下，樓市已經進入了買方市場，二手房常常有價無市。

其次，受到買漲不買跌的心理影響，房價下跌之后投資客也開始降低期望，房東也害怕房價繼續下跌，抓緊把房子掛牌出去，但是現實的情況是房子并不好賣，2019年之后買房子的人有不少人被高位套住，這些人就算降價也很難把房子賣掉，導致二手房掛牌數量逐步升高。同時，2015年到2016年這兩年，受到去庫存以及許多新一線城市兩成首付政策的影響，許多人在這個時候買房是用于投資的，經過這幾年房價的橫盤，“房價不漲就是跌”，許多人已經承受不了房價的下跌，于是選擇這個時候拋售房產。

第三，受到疫情以及各行各業發展不景氣的影響，許多人的收入下降，不少持有幾套房子的人，資金鏈出現問題，還房貸很困難，開始大量拋售房子，所以上半年出現了拋售潮的現象，那么下半年拋售房子的現象還會持續嗎？有懂行的人預測，未來房價或超出想象，其原因在于以下幾點。

第1個原因是，調控在持續。

房地產短期看金融，過去金融政策寬松時，樓市需求可以得到釋放，但是這兩年，三道紅線和房地產貸款集中度等規則還在釋放威力，房企融資難度變大，銷售回款選擇更加重要，另外，2022年5月，全國住宅廣義庫存量達到38億平方米，金融政策和高庫存，都會擠壓開發商的資金鏈，房企只能寄希望于多賣點房子。截至2022年5月份，預收款占比房地產開發資金來源的30%左右，但人們入市的意愿并沒有增強。大型房企有多種融資渠道，但不少小房企因為資金鏈困難已經出現了破產現象，降價促銷將會成為大趨勢。

近期杭州、成都、鄭州、泰州等不少城市放松限購限售、放松公積金貸款政策，但是這種放松力度偏弱，并不會突破“房住不炒”的底線。以“三胎多買一套房”政策和人才購房公積金額度提高為例，能使用這類政策的也基本是高收入人群和國企事業單位人群，還有許多靈活就業者、中低收入者享受不到政策的優惠。所以開發商為了盡快完成銷售目標會采取以價換量的措施，把這些低收入者吸引過來。例如河南某地就采取了以西瓜換房、小麥換房的措施，可以看到開發商正在使出渾身解數賣房子。

第2個原因，住房需求已經飽和，樓市進入買方市場。

央行有數據顯示，我國擁有兩套以上住房的家庭占比達到41.5%。西南財經大學有數據顯示，城鎮住房空置率在20%-25%之間。實業家曹德旺曾預測，未來房產將成為有錢人之間擊鼓傳花的游戲，買得起房的人早就買了，而買不起房的人更加缺錢。

首次置業群體通常集中在25-27歲的青年人群。從長期趨勢來看，過去20年之間，出現過3次購房高峰，一次是2009年，一次是2013年，還有一次是2016年。這三次購房高峰期，分別對應了1984年出生人口、1987年和1990年出生人口的高峰值，因為2009年、2013年、2016年這三個年份，分別是這些人的購房需求旺盛階段。但是伴隨著城鎮化率的下降、人口出生率的下滑，潛在的購房需求也會受到影響，房地產下行周期即使回升，也會弱于過去的歷史周期。

第3個原因，購買意愿下降。

受到疫情的影響，不少人被封閉在家，降低了收入。許多人也下降了對收入增長的預期，人們購房的意愿也降低了。房價經過這么多年的調整，基本也是漲多跌少，房價上漲之后房貸也會水漲船高，房貸壓力不是一年兩年，而是30年。許多人不再像以前那樣高杠桿買房而傾向于增加儲蓄，不再將房產作為投資標的之一。

2022年一季度的數據顯示，我國城鎮居民未來收入信心指數為50%，處于歷史低位。

截至2022年一季度，樣本城鎮房價上漲預計占比為16.3%，為2015年6月以來的低值。截至2012年一季度末，個人房貸余額38.84萬億元，比2016年年末低了將近30個百分點，所以可以看出，人們購房意愿在下降，所以申請房貸的意愿也是處于低位的。

第4個原因，房地產稅的腳步越來越近了。

2021年10月23號的高層會議上已經明確了，未來要開展房地產稅試點，而這兩年受到疫情的影響，經濟恢復更加重要，考慮到房產稅可能會對樓市形成沖擊并沒有加速房產稅的步伐，但隨著國內經濟的恢復以及房地產長期調控的需要，房產稅一旦發布，會加大對炒房者的打擊，那些持有多套房的人考慮到持有成本也會盡快考慮出手房子，緩解樓市的供需矛盾。

所以從7月份開始，房價不可能像以前那樣大漲了，拋售可能還會出現，而且總體住房資源已經過剩，新增人口出生率下滑，在“房住不炒”的背景之下，金融政策也沒有放松，未來人們的買房需求會越來越理性，對大部分人來說，不必急于馬上買房子。