今年，房地產行業的艱難形勢有目共睹。特別是進入4、5月以后，全國各地開始紛紛加大樓市松綁力度，從放開限購和限售到人才購房補貼，再到調整公積金政策、優化房貸利率，甚至不少城市開始出現首付兩成。然而，從市場銷售表現來看，依然是一片低迷。商品房銷售面積、銷售金額、個人按揭貸款均在下跌，待售面積則仍在增長，數據說明消費在減少，房企去化壓力在增加。直到5月的數據出爐后，強力“救市”才開始走出下行趨勢，環比有所拉升。5月，商品房銷售面積50738萬平方米，同比下降23.6%；其中，住宅銷售面積下降28.1%。商品房銷售額48337億元，下降31.5%；其中，住宅銷售額下降34.5%。

在當前的政策背景下，房地產企業真正在開發層面的項目空間已經很小了。城市由增量變為存量發展的大背景下，房地產行業免不了脫離原來的道路。過去幾年來，傳統開發商紛紛涉足“城市更新”領域。房地產企業擁有雄厚的資金實力，資源整合能力，以及一定的運營能力，在城市更新領域形成了一股重要力量。

雖然政府不斷發布刺激政策，引導資本、資金進入城市更新，特別是老舊小區改造，房地產企業也有轉型的現實需求，但實際結果卻依然效果甚微。傳統房企要在該領域取得成功，要克服不少困難。

首先是心態的調整，從新區開發建設中的甲方突然變成城市更新中的乙方，心態的轉變很重要。從貫徹個人意志，到貫徹甲方意志，需要適應。

更重要的是，城市更新雖然還是房地產業，但發展邏輯已經大不相同。上一階段中國城市發展的核心動力是“土地+新建”，因為需要銷售，所以背后是快速周轉的重資產模式。到現階段，要做的是釋放土地價值，城市更新就變成了中輕資產的服務。在大多數情況下，特別是在上一個時代，新區開發都是暴利的。而許多城市更新項目，本身就是政府帶有公益性的行為，就算是那些拿給開發商或城投公司去做的城市更新，有一部分做好了也是微利的。如果還抱有從中獲得暴利的期望是不切實際的，也許過去那種在大盤開發賺暴利的開發商看不上這些微利，但開發的事情很多地方已經不讓干了。

即使是在城市更新的行動中，政策也限制了邊界，給出了明確的導向。2021年8月30日，住建部發布《在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，提出杜絕運動式、盲目實施的城市更新行為。多地陸續出臺細化條例，如廣州發布了《廣州市關于在城市更新行動中防止大拆大建問題的實施意見（試行）》，明確了防止“大拆大建”的基調。在禁止“大拆大建”的原則下，地方開始推行城市漸進式微更新，過去那種擴張式、“攤大餅”式的城市更新道路將會被精細化、高質量發展的有機城市更新模式所取代。禁止大拆大建的政策出臺后，引發了多地舊改市場震動，部分舊改項目放緩。在“三條紅線”和貸款集中度政策出臺以來，房企融資環境持續收緊，民營房企面臨較大壓力，財務危機接連爆發。市場下行，疊加自身過往奉行高杠桿策略，房企開始紛紛“爆雷”，其中包括不少重倉舊改項目的企業。

同時，城市更新的投資回報模型，也不適合當下的房地產企業。以老舊小區改造為例，通過改造公共空間，改造管網，改造市政市容，帶來了老百姓生活品質的提高，同時也帶來了房屋增值收益。但這個收益是投資方拿不到的，這個行為就注定是“公益行為”。老舊社區改造的核心還是政府責任。對于城市更新領域的其他業務類型來說，道理是同樣的。資金規模要大，資金周期要長，利息要夠低。作為民企，在獲取項目、引入合作方，甚至發REITs等方面，都比國企有一定的劣勢。從這個意義上說，至少在現階段，更注重社會效益的“國資”肯定是城市更新領域的一個主體。盡管國企、央企可以做到“無限QE”，然而單純投入、不計收益，對于整個市場的良性發展來說，是不利的，城市更新賽道需要民企參與其中。

經過近些年的探索，以及政策層面的加持，城市更新領域的商業模式也漸漸清晰。

一方面，部分投資方可通過“做公益”獲得小區物業運營權，或通過規模的積累實現融資上市，從而平衡收益。

另一方面，房地產企業可以先從投入少的物業管理、城市服務領域做起。城市更新“三分靠建，七分靠管”，后期的運營服務也同樣重要。去年，住建部等10部門聯合印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》全面規范和改進住宅物業管理工作。2020年，物管行業呈現逆勢爆發態勢，特殊的市場環境給物管行業的發展機遇與挑戰并存。從規范物企和行業的角度來看，行業發展監管加強，長久利好物業發展。隨著物業服務的邊界不斷擴大，物企紛紛將目光投向更為廣闊的城市服務，由此不少企業選擇與當地國企合作，一方提供物業服務，一方牽線招攬業務。

隨著中國經濟發展進入新階段，中國房地產在發生格局變化——從發展模式到政策環境、以及產業定位都在發生新的變化和更替。政策轉向和環境改變將形成新的城鎮化發展趨勢。房地產行業的轉型需要適應這一新趨勢，重新予以定位。

本文部分圖片來自網絡，侵權刪