今年，房地產(chǎn)行業(yè)的艱難形勢(shì)有目共睹。特別是進(jìn)入4、5月以后，全國(guó)各地開(kāi)始紛紛加大樓市松綁力度，從放開(kāi)限購(gòu)和限售到人才購(gòu)房補(bǔ)貼，再到調(diào)整公積金政策、優(yōu)化房貸利率，甚至不少城市開(kāi)始出現(xiàn)首付兩成。然而，從市場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn)來(lái)看，依然是一片低迷。商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額、個(gè)人按揭貸款均在下跌，待售面積則仍在增長(zhǎng)，數(shù)據(jù)說(shuō)明消費(fèi)在減少，房企去化壓力在增加。直到5月的數(shù)據(jù)出爐后，強(qiáng)力“救市”才開(kāi)始走出下行趨勢(shì)，環(huán)比有所拉升。5月，商品房銷(xiāo)售面積50738萬(wàn)平方米，同比下降23.6%；其中，住宅銷(xiāo)售面積下降28.1%。商品房銷(xiāo)售額48337億元，下降31.5%；其中，住宅銷(xiāo)售額下降34.5%。

在當(dāng)前的政策背景下，房地產(chǎn)企業(yè)真正在開(kāi)發(fā)層面的項(xiàng)目空間已經(jīng)很小了。城市由增量變?yōu)榇媪堪l(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)免不了脫離原來(lái)的道路。過(guò)去幾年來(lái)，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商紛紛涉足“城市更新”領(lǐng)域。房地產(chǎn)企業(yè)擁有雄厚的資金實(shí)力，資源整合能力，以及一定的運(yùn)營(yíng)能力，在城市更新領(lǐng)域形成了一股重要力量。

雖然政府不斷發(fā)布刺激政策，引導(dǎo)資本、資金進(jìn)入城市更新，特別是老舊小區(qū)改造，房地產(chǎn)企業(yè)也有轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實(shí)需求，但實(shí)際結(jié)果卻依然效果甚微。傳統(tǒng)房企要在該領(lǐng)域取得成功，要克服不少困難。

首先是心態(tài)的調(diào)整，從新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的甲方突然變成城市更新中的乙方，心態(tài)的轉(zhuǎn)變很重要。從貫徹個(gè)人意志，到貫徹甲方意志，需要適應(yīng)。

更重要的是，城市更新雖然還是房地產(chǎn)業(yè)，但發(fā)展邏輯已經(jīng)大不相同。上一階段中國(guó)城市發(fā)展的核心動(dòng)力是“土地+新建”，因?yàn)樾枰N(xiāo)售，所以背后是快速周轉(zhuǎn)的重資產(chǎn)模式。到現(xiàn)階段，要做的是釋放土地價(jià)值，城市更新就變成了中輕資產(chǎn)的服務(wù)。在大多數(shù)情況下，特別是在上一個(gè)時(shí)代，新區(qū)開(kāi)發(fā)都是暴利的。而許多城市更新項(xiàng)目，本身就是政府帶有公益性的行為，就算是那些拿給開(kāi)發(fā)商或城投公司去做的城市更新，有一部分做好了也是微利的。如果還抱有從中獲得暴利的期望是不切實(shí)際的，也許過(guò)去那種在大盤(pán)開(kāi)發(fā)賺暴利的開(kāi)發(fā)商看不上這些微利，但開(kāi)發(fā)的事情很多地方已經(jīng)不讓干了。

即使是在城市更新的行動(dòng)中，政策也限制了邊界，給出了明確的導(dǎo)向。2021年8月30日，住建部發(fā)布《在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》，提出杜絕運(yùn)動(dòng)式、盲目實(shí)施的城市更新行為。多地陸續(xù)出臺(tái)細(xì)化條例，如廣州發(fā)布了《廣州市關(guān)于在城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》，明確了防止“大拆大建”的基調(diào)。在禁止“大拆大建”的原則下，地方開(kāi)始推行城市漸進(jìn)式微更新，過(guò)去那種擴(kuò)張式、“攤大餅”式的城市更新道路將會(huì)被精細(xì)化、高質(zhì)量發(fā)展的有機(jī)城市更新模式所取代。禁止大拆大建的政策出臺(tái)后，引發(fā)了多地舊改市場(chǎng)震動(dòng)，部分舊改項(xiàng)目放緩。在“三條紅線”和貸款集中度政策出臺(tái)以來(lái)，房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，民營(yíng)房企面臨較大壓力，財(cái)務(wù)危機(jī)接連爆發(fā)。市場(chǎng)下行，疊加自身過(guò)往奉行高杠桿策略，房企開(kāi)始紛紛“爆雷”，其中包括不少重倉(cāng)舊改項(xiàng)目的企業(yè)。

同時(shí)，城市更新的投資回報(bào)模型，也不適合當(dāng)下的房地產(chǎn)企業(yè)。以老舊小區(qū)改造為例，通過(guò)改造公共空間，改造管網(wǎng)，改造市政市容，帶來(lái)了老百姓生活品質(zhì)的提高，同時(shí)也帶來(lái)了房屋增值收益。但這個(gè)收益是投資方拿不到的，這個(gè)行為就注定是“公益行為”。老舊社區(qū)改造的核心還是政府責(zé)任。對(duì)于城市更新領(lǐng)域的其他業(yè)務(wù)類(lèi)型來(lái)說(shuō)，道理是同樣的。資金規(guī)模要大，資金周期要長(zhǎng)，利息要夠低。作為民企，在獲取項(xiàng)目、引入合作方，甚至發(fā)REITs等方面，都比國(guó)企有一定的劣勢(shì)。從這個(gè)意義上說(shuō)，至少在現(xiàn)階段，更注重社會(huì)效益的“國(guó)資”肯定是城市更新領(lǐng)域的一個(gè)主體。盡管?chē)?guó)企、央企可以做到“無(wú)限QE”，然而單純投入、不計(jì)收益，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的良性發(fā)展來(lái)說(shuō)，是不利的，城市更新賽道需要民企參與其中。

經(jīng)過(guò)近些年的探索，以及政策層面的加持，城市更新領(lǐng)域的商業(yè)模式也漸漸清晰。

一方面，部分投資方可通過(guò)“做公益”獲得小區(qū)物業(yè)運(yùn)營(yíng)權(quán)，或通過(guò)規(guī)模的積累實(shí)現(xiàn)融資上市，從而平衡收益。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以先從投入少的物業(yè)管理、城市服務(wù)領(lǐng)域做起。城市更新“三分靠建，七分靠管”，后期的運(yùn)營(yíng)服務(wù)也同樣重要。去年，住建部等10部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》全面規(guī)范和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作。2020年，物管行業(yè)呈現(xiàn)逆勢(shì)爆發(fā)態(tài)勢(shì)，特殊的市場(chǎng)環(huán)境給物管行業(yè)的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。從規(guī)范物企和行業(yè)的角度來(lái)看，行業(yè)發(fā)展監(jiān)管加強(qiáng)，長(zhǎng)久利好物業(yè)發(fā)展。隨著物業(yè)服務(wù)的邊界不斷擴(kuò)大，物企紛紛將目光投向更為廣闊的城市服務(wù)，由此不少企業(yè)選擇與當(dāng)?shù)貒?guó)企合作，一方提供物業(yè)服務(wù)，一方牽線招攬業(yè)務(wù)。

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段，中國(guó)房地產(chǎn)在發(fā)生格局變化——從發(fā)展模式到政策環(huán)境、以及產(chǎn)業(yè)定位都在發(fā)生新的變化和更替。政策轉(zhuǎn)向和環(huán)境改變將形成新的城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型需要適應(yīng)這一新趨勢(shì)，重新予以定位。

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