2023年合肥房價是漲還是跌？2023年合肥房價還會漲嗎？2023年合肥房價會降嗎？2023年合肥房價預(yù)測，2023年合肥房價走勢分析，這是很多想在合肥買房人比較關(guān)心的一個問題。

先說結(jié)論，總的來說：合肥2022年新房市場是比較魔幻的市場，其中成交量下跌30%，但是新房成交價格繼續(xù)上漲8.6%，同時年土地成交率136%，完成出色全國第一！

個人認為：合肥2023年新房市場將會是較為平穩(wěn)的一年，應(yīng)該不會有大起大落，合肥新房市場成交量在2022年跌到谷底之后，整體上會保持一個穩(wěn)定向上的狀態(tài)。

成交量方面：因為沒有疫情的原因，以及供應(yīng)充足原因，估計可以回歸到合肥前年正常的成交量水平大概5萬套左右。

價格方面，因為土地成交價格還是有微漲（或者地塊由精裝改為毛坯出售，但是實際價格還是略微會上漲一些的），所以合肥2023年新房最終成交價格還會上漲一點點，但是不多。

個人簡介：我是合肥買房參謀吳哥，211大學(xué)畢業(yè)， 十余年房產(chǎn)經(jīng)驗，熟悉合肥買房政策、城市規(guī)劃與學(xué)區(qū)，成功指導(dǎo)數(shù)千名購房者合肥置業(yè)。

本文為“合肥買房參謀”公眾號原創(chuàng)的內(nèi)容資訊。

一、合肥2022年新房成交量下跌30%

2022年因為疫情原因，全國范圍內(nèi)不僅僅是合肥一個城市，受到影響是最大的一年，對實體經(jīng)濟打擊非常大，包括限制了很多人的出行包括跨城市看房買房，還有最大影響就是對未來預(yù)期的影響，導(dǎo)致很多人不敢買房或者延后買房。

反映在合肥新房成交量上，合肥2022 年合肥市區(qū)全年共網(wǎng)簽 3.76萬套商品住宅，成交量同比去年的6萬多套下跌 30.1%，成交量可謂是聚降。

二、2022年合肥新房成交價格繼續(xù)上漲8.6%

對于購房者而言，需要關(guān)注的不是成交量，而是成交價格是否上漲。因為價格上漲意味著買房需要多掏首付多貸款，這是實際付出的代價！

去年全年合肥年平均價格為20612元/㎡，對比去年2021年合肥新房成交均價為18979元/㎡，上漲了8.6%。合肥新房房價在2022年里整體上漲了1600多元，即100平米房子平均價格多漲了16萬多。

是不是很魔幻？在2022年新房成交量下滑與疫情這么嚴(yán)重的情況下，合肥房價依然保持上漲的趨勢。其中合肥2022年12月全市住宅成交均價21507元/㎡，合肥新房價格再創(chuàng)新高。當(dāng)然均價上漲有兩方面原因：

1、和新房成交結(jié)構(gòu)有關(guān)。2021年合肥新站區(qū)成交量大，拉低了合肥整體均價，今年包河區(qū)作為價格高的區(qū)域成交量大增，新站區(qū)成交量聚減，所以從統(tǒng)計上看，均價必然上漲。

2、的確房價上漲了。比如濱湖區(qū)2021年精裝修的價格普遍為2.6萬左右，今年新開盤價格普漲到2.7-2.9萬的了。包河區(qū)與經(jīng)開區(qū)精裝修房子已經(jīng)普遍到2.4萬左右，包括第三批第四批土地改為毛坯出讓，但是實際未來售價上漲了。

房產(chǎn)市場量價之間是存在密切的關(guān)系。很多時候會是價漲量跌，因為價格持續(xù)上漲，超出了很多人預(yù)期或者購買力，也可能會導(dǎo)致成交量的下滑。

如果假設(shè)價格回調(diào)到以前的價格水平呢？相信成交量還是會起來的。舉個例子，一個新房樓盤A以前賣2.2萬，后面漲價到2.4萬就不好賣的了，周邊新房也都賣2.4萬甚至2.5萬了。這個時候樓盤A要想賣房快，很簡單舍棄利潤，價格直接回調(diào)到2.2萬，保證就很搶手的了，很快可以清盤售罄。

三、合肥房產(chǎn)政策出臺頻繁的一年，刺激買房政策越來越松！

1、貸款利率：從首套房5.88利率，直接下調(diào)到目前4.1的利率，是歷史最低點；

2、限購政策：新站瑤海區(qū)直接補限購了，限購條件也非常放松，可以直接半年社保或者個稅即可，還可以補繳納，集體戶可以買兩套，這個限購條件也是自限購政策出臺以來最松的政策。

3、首付降低了。一是銀行貸款層面：對于多次貸款記錄的購房者而言，這是利好消息。比如有一次貸款記錄還清的，在新站瑤海甚至部分銀行支持在限購區(qū)買房可以直接首付3成了，而以前是要40%的。

二是搖號樓盤規(guī)定首付比例門檻降低了，2021年時候只要是搖號樓盤動則要求非剛需首付比例是8成起，2022年里很多樓盤雖然也啟動了搖號，但是對非剛需首付比例降低到了五成六成，甚至三成也可可以。

三是部分比較難賣區(qū)域樓盤，給到了很好的首付分期付款政策，比如肥東很多樓盤給出優(yōu)惠政策同時，可以首付5萬買房。

除了限制部分人不能在合肥限購區(qū)買三套新房，限制肥西戶口在限購區(qū)買二套新房，對于大部分人而言，限購政策可謂名存實亡。

整體上，從貸款政策與限購政策上而言，現(xiàn)在買房的確是好時機，買房成本壓力最低。比以前4.9貸款利率時候還要低。

四、新房成交區(qū)域方面：瑤海區(qū)第一

借著東部新中心崛起的東風(fēng)，2022年成交量最高的區(qū)域是瑤海區(qū)是8008套，取代了2021年銷冠區(qū)域新站區(qū)，新站區(qū)2022年才賣了6417套。第二名是蜀山區(qū)賣了7242套住宅，主要因為有運河新城板塊在售樓盤多，包河區(qū) 6655套列第三。

一直市場熱度較高的濱湖區(qū)，僅以 4642 套位居第五位，主要原因是在售樓盤不多，面積大供應(yīng)套數(shù)少。高新區(qū)全年只賣了1363套新房，主要是高新區(qū)房源供應(yīng)量太少了。廬陽區(qū)1272 套位居倒數(shù)第二位，主要因為廬陽區(qū)在售新房一是不多，二是價格普遍上漲到2W+的價格，幾個樓盤走量一般。

就實際的熱盤銷售情況而言，今年濱湖區(qū)、包河區(qū)以及高新區(qū)，多個樓盤出現(xiàn)了幾千人搖號的現(xiàn)象，即使在疫情最嚴(yán)重的四五月份與12月份，不少樓盤依然熱銷。這么多的搖號熱盤存在，就證明合肥新房市場底色不差！

五、合肥2022年土地成交完成出色：全國優(yōu)等生

1、合肥2022年土地成交完成率全國遙遙領(lǐng)先

看下面的圖，2022年全年22個城市集中土拍的供地完成情況中，合肥完成率136%，遙遙領(lǐng)先！僅有4個城市完成率達100%以上。

很多和合肥一樣的省會城市，像濟南武漢均為35%一半任務(wù)都沒完成。

2、土地平均溢價率方面，合肥也是遙遙領(lǐng)先

2022年全國平均土地溢價超過8%的只有2個城市：深圳與合肥。在去年這種艱難情況下，合肥土拍還有溢價率，說明房企對市場還是看好的。

3）土地具體成交方面熱度不減

2022 年合肥土地市場進行了4次集中供地，一共成交158宗超12489畝地，成交總額逾973億。住宅用地超過上百宗，其中有37宗住宅用地需要房企競品質(zhì)才能競拍多，這也說明合肥房產(chǎn)市場的熱度不減。

眾多房企看好合肥，像偉星、龍湖、招商、置地、保利等品牌房企，出現(xiàn)在合肥多次拿地現(xiàn)場，加碼合肥，也取得了較好的拿地結(jié)果。

六、房企方面暴雷房企多

這一點單獨拿出來說一下，2022年三道紅線原因?qū)е路科笕谫Y難，加上銷售困難，導(dǎo)致在2022年不少房企出現(xiàn)了暴雷現(xiàn)象。

就合肥而言，其實本地房企暴雷的不多，除了安徽恒泰地產(chǎn)以外，大部分都是全國大型地產(chǎn)集團公司較多，例如綠地集團、中梁地產(chǎn)、榮盛地產(chǎn)、融創(chuàng)地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、旭輝地產(chǎn)都分別在2022年暴雷（更多暴雷房企，我之前整理過的，需要清單的可以溝通）。

這些暴雷房企，其實在合肥樓盤大部分賣的都是很不錯的，比如融創(chuàng)在濱湖包河的樓盤都啟動搖號。但是因為全國樓盤多，市場差，合肥分公司就被連累了。

這些全國化地產(chǎn)公司以前在合肥都有不少樓盤開發(fā)，不過從前年開始，這些公司好多都在合肥沒有繼續(xù)拿地了，加上合肥這邊對于樓盤資金監(jiān)管到位，即使集團公司暴雷了，大部分住宅樓盤也是能夠確保交付的。

優(yōu)勝劣汰，剩者為王。現(xiàn)在能夠繼續(xù)在土地市場繼續(xù)拿地的，基本都是現(xiàn)金流沒有問題的房企了，基本上可以放心購買了。

七、總結(jié)下2022年合肥新房市場：魔幻的合肥市場

對于2023年合肥新房市場與二手房市場預(yù)測，還有新的一年買房建議，以及2022年中國人口減少對合肥樓市影響等具體分析，因為篇幅有限，這里不展開分析了，需要的可以進一步詳細溝通（發(fā)送PDF文件）。

這里簡單總結(jié)下2022年合肥新房市場情況：

就是因為疫情黑天鵝因素，導(dǎo)致成交量大跌30%，但是成交均價依然上漲了8.6%，所以購房者買房成本上漲了。

同時購房限購限貸政策放松，購房限購門檻名存實亡，首付比例與利率成本進一步降低。

土地成交量完成率不錯，全國領(lǐng)先，很是難得。土地價格略微上漲，會直接導(dǎo)致2023年合肥新房成交價格還會略漲一點點。

總的來說，就像本文標(biāo)題一樣，2022年合肥新房市場是一個魔幻的市場，新房成交量下跌30%，但是成交價還持續(xù)上漲8.6%，同時土拍完成率為136%，為全國第一！

看著很矛盾的結(jié)論，但是卻在合肥真實上演，這在很多城市是不可思議的一件事情。例如武漢新房成交量創(chuàng)8年新低，據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，武漢新房價格2022年也下降了5.57%，土地完成率才35%，可謂三方面普降！

背后的原因個人估計還是，合肥新房成交量下滑非純市場原因，整個新房市場還是比較康健，更多是房產(chǎn)市場以外的疫情原因和全國大環(huán)境影響導(dǎo)致的。

合肥這個城市只要經(jīng)濟繼續(xù)保持發(fā)展，產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展，科技創(chuàng)新一直保持進步，合肥對整個安徽的向心力繼續(xù)保持，合肥新房市場就不會有大的問題。

隨著疫情解除，相信一切都會恢復(fù)正常！合肥新房市場就像一個很健康的小伙子，跑步時候突然被絆倒了，爬起來拍拍身上的灰塵，相信又會快速跑起來。

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